北京法拍房資訊 作者：鯨拍房
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如今線(xiàn)上拍賣(mài)非常便利，越來(lái)越多人也非常接受這種方式買(mǎi)房。法拍房畢竟是由糾紛引起，還是需要大家在參拍前做好充分的調研。鯨拍房根據經(jīng)手過(guò)的上千個(gè)參拍案例來(lái)總結出相關(guān)經(jīng)驗，整理了法拍房撿漏與避“坑”指南，供大家參考。
法拍房常見(jiàn)的那些“坑”
? 第一坑：房屋被租賃
一般我們遇到的有租賃情況的標的大致可分為四種：
①無(wú)效租賃，但被執行人及案外人極度不配合；
②長(cháng)期抵債的租賃；
③真實(shí)租賃；
④原本無(wú)租約，卻突然冒出租約。
? 第二坑：房屋無(wú)法交付
經(jīng)常關(guān)注拍賣(mài)公告的朋友們會(huì )發(fā)現，法院在介紹標的時(shí)都會(huì )寫(xiě)上“按調查時(shí)現狀拍賣(mài)”。但實(shí)際上，標的是個(gè)什么情況，只有真實(shí)下戶(hù)走訪(fǎng)才能發(fā)現。像是爛尾樓、沒(méi)有水電煤開(kāi)戶(hù)、公告時(shí)沒(méi)有人實(shí)際有人居住、公告空置實(shí)際有群組等等這些情況都要在拍之前核實(shí)清楚。
有小伙伴會(huì )問(wèn)為什么會(huì )發(fā)生這種情況？可能絕大部分人都不知道，房子從開(kāi)始張貼拍賣(mài)執行裁定，到正式上拍到大家能在網(wǎng)上看到，快的會(huì )有3-6個(gè)月， 慢的會(huì )有一年的時(shí)間，這中間可能發(fā)生的變化太大了。
? 第三坑：有人占用
如果標的被占用，且占用人極不配合，那么房屋交付就會(huì )有一定的風(fēng)險，甚至會(huì )造成有產(chǎn)證卻住不了的尷尬境地。
基本上分為三類(lèi)：
①被執行人占用②債權人占用③案外人占用
在我們處理有人占用的房屋時(shí)，也要依據占用人身份的差異，來(lái)適當調整解決方式。
? 第四坑：高額稅費未事前評估
高額稅費的構成因素主要來(lái)源于：房產(chǎn)類(lèi)型、產(chǎn)權、所有權。
1. 產(chǎn)權歸屬于公司
這種房子看似起拍價(jià)格很低，實(shí)際上有很高額的稅費，這樣的房子拍下就得不償失了。其中，繼承、贈予也是會(huì )有高額的稅費的。
2. 合同房
合同房在公告一般是會(huì )寫(xiě)上：“已預售登記，合同備案號xxxx”，這樣的房子是需要二次過(guò)戶(hù)的，也就意味著(zhù)買(mǎi)受人需要多交一份契稅。
3. 土地為劃撥性質(zhì)
該類(lèi)型的房子還不能保證過(guò)戶(hù)問(wèn)題，能否順利過(guò)戶(hù)還需要專(zhuān)業(yè)的調研調查才能確定的。
? 第五坑：潛在欠費風(fēng)險
前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線(xiàn)費等欠費，這樣的風(fēng)險防不勝防，一旦發(fā)現風(fēng)險立即調整預算才是最有效的規避方式。
? 第六坑：貸款風(fēng)險
①銀行不能按時(shí)貸款
②客戶(hù)預審與拍中后征信發(fā)生重大變化
③貸款成數遠不及預期
④貸款材料來(lái)不及準備
? 第七坑：流程中業(yè)務(wù)操作出錯
法官業(yè)務(wù)出錯、擔保公司業(yè)務(wù)出錯、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯等等，像這些問(wèn)題的解決免不了資金成本、出差成本、時(shí)間成本等，心里煩躁不說(shuō)還無(wú)可奈何。
也會(huì )存在法官業(yè)務(wù)不熟悉，協(xié)執抬頭出錯、產(chǎn)權證號出錯等問(wèn)題?，F實(shí)情況中我們也經(jīng)常遇到這樣的情況，這些文件包含的內容多，特別是數字之類(lèi)的，非常容易出錯。
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