金科環(huán)境股份有限公司董事會(huì )秘書(shū)、副總裁

綠色基礎設施具有很強的正外部性，能夠降低長(cháng)期的系統性環(huán)境風(fēng)險。政府有動(dòng)力去出臺相關(guān)公共政策來(lái)支持其發(fā)展。目前，中國綠色基礎設施項目和企業(yè)融資困難，且大部分資金來(lái)自于傳統銀行信貸。

政府在綠色金融方面的研究和出臺的相關(guān)政策更偏重于如何激發(fā)銀行的綠色投資動(dòng)力，如：強化和健全財政對綠色貸款的貼息機制、大力推動(dòng)綠色債券發(fā)行等方面。但由于銀行自身商業(yè)模式?jīng)Q定了其需要避免過(guò)度期限錯配，因此銀行難以提供足夠的長(cháng)期資金來(lái)支持巨大的綠色基礎設施項目投資需求。

要解決綠色基礎設施項目融資難和期限錯配的問(wèn)題，需要基于對項目特性和長(cháng)期資金持有者的核心需求深入了解，通過(guò)組合政策，來(lái)使得供給和需求得以匹配。隨著(zhù)基礎設施公募REITs有關(guān)政策的出臺，上述問(wèn)題有望緩解，比如：

供給側政策：REITs政策對企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、現金流風(fēng)險控制等多方面提出要求，打造可以吸引長(cháng)期、低風(fēng)險偏好資金的金融產(chǎn)品。允許REITs上市交易，解決基礎設施資產(chǎn)流動(dòng)性和提高變現能力。

需求側政策：出臺對投資者稅收優(yōu)惠政策、持有時(shí)間限制前提條件、批準養老基金投資等政策

通過(guò)上述組合政策，打造出低風(fēng)險、穩定收益、具備一定流動(dòng)性的金融產(chǎn)品（基礎設施REITs），同時(shí)用稅收優(yōu)惠政策、行政審批等手段注入長(cháng)期資金，預計將可以快速盤(pán)活整個(gè)基礎設施投資市場(chǎng)。對類(lèi)似金科環(huán)境的擁有綠色基礎設施設計實(shí)施和運營(yíng)管理核心技術(shù)和能力的企業(yè)，形成重大利好。

北京清控偉仕咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理

公募、存量、權益導向，是本次基礎設施REITs新規的核心。從這幾個(gè)維度觀(guān)察《通知》及《指引》（征求意見(jiàn)稿），可以看到較為清晰的政策邏輯，還有諸多政策偏好（如區域和行業(yè)選擇、公募基金+ABS的交易架構、項目公司股權的100%轉讓、所有權或特許經(jīng)營(yíng)權的穿透取得、使用者付費、無(wú)他項權利設置、三年持續經(jīng)營(yíng)+穩定現金流、原始權益人參與戰略配售等）的合理解釋。也是從這個(gè)角度判斷，2014年以來(lái)的PPP項目中具備參與本輪試點(diǎn)條件的，應該會(huì )是那些合法合規、權屬清晰（資產(chǎn)所有權或特許經(jīng)營(yíng)權）、使用者付費為主的項目，行業(yè)領(lǐng)域基本與政策劃定范圍重合，市場(chǎng)規模估計在幾千億左右。當然，PPP相關(guān)規范性要求及其影響之下的項目合同安排，很可能與基礎設施REITs新規之間無(wú)法完全匹配，需要協(xié)調解決的問(wèn)題不少。相比之下，2014年之前的特許經(jīng)營(yíng)項目也許更加符合試點(diǎn)預期。不過(guò)，隨著(zhù)試點(diǎn)的成功及政策覆蓋面的擴大，基礎設施REITs有望為越來(lái)越多的不同類(lèi)型的PPP項目所用，其在盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)資本流動(dòng)、控制債務(wù)風(fēng)險、推動(dòng)要素市場(chǎng)化配置體制機制構建方面的能量也將因此得到更好的釋放。

香港某REIT前投融資負責人  

“從發(fā)起人的戰略視角看公募REITs”——430公募REITs試點(diǎn)政策推出，多年的探索終于見(jiàn)到曙光。筆者曾在某香港REITs管理人工作過(guò)，多年的REITs實(shí)踐，深知國內推出公募REITs是多么不易，因此，也能理解試點(diǎn)工作將會(huì )偏于謹慎、政策指引將會(huì )偏于嚴格。在此情況下，如何從發(fā)起人的視角來(lái)看待公募REITs，激發(fā)發(fā)行的動(dòng)力，對于推廣和展業(yè)來(lái)說(shuō)，顯得就很重要。

REITs首先是一個(gè)高效的融資行為，其次，REITs還是一個(gè)投資平臺，最后，它打造了企業(yè)的一個(gè)資產(chǎn)運營(yíng)管理體系，因此，對于發(fā)起人而言具有重要的戰略意義，是一個(gè)商業(yè)模式的變化。在首次發(fā)行設立REITs時(shí)，發(fā)起人有必要全面審視企業(yè)內部戰略發(fā)展，而不是僅僅局限于計算發(fā)行REITs帶來(lái)的財務(wù)帳。

首先REITs帶來(lái)高效融資，即安全的高杠桿率下的低成本權益融資。在海外發(fā)REITs，可以設計兩層杠桿，先在底層適當的借款，構成債務(wù)性杠桿，再在REITs份額中對外發(fā)行較大的比例，構成權益杠桿，整體杠桿利用可以達到很高，而負債率并不高。作為權益融資，其發(fā)行成本以及未來(lái)持續期間融資成本相比一些開(kāi)發(fā)類(lèi)的上市公司來(lái)說(shuō)，也有一定的優(yōu)勢。雖然本次指引不提倡底層負債，令業(yè)界擔心整體杠桿利用率不足的問(wèn)題，但發(fā)起人可先以權益融資為主，改善企業(yè)資本結構，同時(shí)從企業(yè)其它方面適當增加負債，整體進(jìn)行優(yōu)化。

其次，REITs是策略性投資專(zhuān)業(yè)機構。在成立后，一方面可從發(fā)起人處持續獲得更多資產(chǎn)注入的機會(huì )，形成良性互動(dòng)，另一方面也可從市場(chǎng)上進(jìn)行資產(chǎn)收購。REITs也會(huì )考慮出售其資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)組合的優(yōu)化管理。REITs的屬性確定了其更具有長(cháng)期投資和理性投資的理念，發(fā)起人在具備該投資工具后，可以更好地在企業(yè)內部和市場(chǎng)上收購成熟的存量資產(chǎn)，快速占據市場(chǎng)規模。

最后，REITs將助力打造更為專(zhuān)業(yè)化的資產(chǎn)管理運營(yíng)體系。與開(kāi)發(fā)、建設等相比，REITs的資產(chǎn)運營(yíng)管理在驅動(dòng)力和管理模式上有所不同。REITs的核心是穩定且有增長(cháng)的分紅，投資者對REITs的這些要求會(huì )貫徹在資產(chǎn)管理和運營(yíng)中，要求管理人關(guān)注長(cháng)期的收入增長(cháng)，而不是快速銷(xiāo)售變現，因此更能體現運營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化。

總體來(lái)說(shuō)，REITs對于發(fā)起人來(lái)說(shuō)不僅是融資工具，還可以形成“建設+培育+退出+運營(yíng)”互動(dòng)循環(huán)模式，意味著(zhù)全新商業(yè)模式的打造，有助于基礎設施企業(yè)的快速發(fā)展。

發(fā)起人應當從戰略的層面來(lái)分析REITs的好處和價(jià)值，并進(jìn)行決策。業(yè)界在展業(yè)的時(shí)候，一方面應對好財務(wù)和管理架構方面的具體問(wèn)題，而更重要的，是要深刻理解REITs的戰略?xún)r(jià)值，在與企業(yè)進(jìn)行溝通的時(shí)候，能夠打動(dòng)企業(yè)決策層，從而讓企業(yè)認識到即便付出一定的代價(jià)，也要先行先試，通過(guò)發(fā)行REITs獲得行業(yè)領(lǐng)先地位。

這次政策出臺十分不易，落地也具有較大挑戰，筆者期待監管部門(mén)、業(yè)界、企業(yè)、媒體等共同努力，群策群力，克服困難，突破“堵點(diǎn)”，迎來(lái)市場(chǎng)的爆發(fā)。

廣西玉林市發(fā)改委項目開(kāi)發(fā)和財政金融科

REITs優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。玉林市的相關(guān)情況和初步梳理如下：

（一）收費公路

目前廣西高速公路主要是原融資平臺公司舉債建設的政府收費公路，政府收費公路屬于政府債務(wù)，因此，如果要在已竣工運營(yíng)的收費公路開(kāi)展REITs工作，必須將收費公路的性質(zhì)調整為經(jīng)營(yíng)性公路，將資產(chǎn)注入融資平臺公司。

高速公路用地手續復雜，由于屬于線(xiàn)性工程，無(wú)法避免占用基本農田等耕地，高速公路幾乎都存在占補指標不足問(wèn)題，自然資源部將占補平衡和用地報批掛鉤，用地手續辦理困難，用地手續辦理很困難。很難滿(mǎn)足REITs要求的“項目權屬清晰，已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續，已通過(guò)竣工驗收?！?/p>

（二）水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目

玉林市燃氣早已由中國燃氣以特許經(jīng)營(yíng)模式組織實(shí)施。污水垃圾和固廢項目以政府直接投資方式進(jìn)行建設，污水處理費由市財政局統一收取，再安排給城投公司運營(yíng)費用。如果要在水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目進(jìn)行REITs融資，需要市政府重新與與城投公司簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，明確城投公司收取污水垃圾費用的權利。

（三）PPP項目

根據文件規定，PPP項目應依法依規履行政府和社會(huì )資本管理相關(guān)規定，收入來(lái)源以使用者付費為主，未出現重大問(wèn)題和合同糾紛。玉林市的大部分PPP項目都屬于可行性缺口補助，使用者付費不足的情況，需要財政中長(cháng)期支出責任，但財政支出責任一般會(huì )有滯后性，因此付款保障會(huì )影響PPP合同執行。同時(shí)，PPP項目慣例都會(huì )有股權鎖定期，如果發(fā)起人通過(guò)REITs實(shí)質(zhì)性改變了股權結構，如PPP項目在運營(yíng)期產(chǎn)生風(fēng)險，政府將承擔相應損失。

復星全球合伙人、復星基礎設施產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團董事長(cháng)

節前證監會(huì )和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，隨后證監會(huì )同步發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，中國市場(chǎng)期待已久的公募REITs,準確的說(shuō)真正的REITs,經(jīng)過(guò)十幾年的不斷努力，終于徐徐拉開(kāi)序幕。

公募REITs的推出，不僅為地方政府提供了盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低政府杠桿率的有力武器，也為社會(huì )資本投資基礎設施建設打了一劑“強心針”。在“大基建”背景下，無(wú)疑會(huì )有助于社會(huì )資本尤其是民營(yíng)企業(yè)加強對基礎設施的投資。

首先，公募REITs為基礎設施投資提供了一條清晰、明確的退出途徑?；A設施資產(chǎn)普遍存在周期長(cháng)、收益低的情況，資產(chǎn)流動(dòng)性差，投資人需在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期持有資產(chǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得分紅收益。公募REITs的出現，使得基礎設施的投資人在度過(guò)建設期和經(jīng)營(yíng)初期并滿(mǎn)足產(chǎn)生持續、穩定的現金流的情況下，通過(guò)將持有的項目公司股份轉讓給公募REITs的方式，提前實(shí)現所投資本部分或全部的退出。投資周期的縮短將有利于吸引更多的民營(yíng)資本投資基礎設施。

其次，公募REITs將擴大基礎設施投資人范圍，提升社會(huì )資本在基礎設施領(lǐng)域的投資效率。公募REITs的產(chǎn)品設計既能滿(mǎn)足社?；?、保險資金、政府專(zhuān)項基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、海外基金等專(zhuān)業(yè)機構投資者的投資需求，也適合尋求獲得穩健收益的個(gè)人投資者。隨著(zhù)無(wú)風(fēng)險利率不斷走低，公募REITs將對追求中等風(fēng)險和收益的投資人產(chǎn)生較大的吸引力，成為民營(yíng)資本對基礎設施投資的可靠退出途徑，并可以將回流資金和通過(guò)擴募方式新增資金投入到新的基礎設施項目中，從而形成良性循環(huán)，提升資本運營(yíng)效率。

最后，民營(yíng)資本在基礎實(shí)施領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)運作能力將進(jìn)一步體現價(jià)值?！锻ㄖ分刑貏e強調了原始權益人及基礎設施運營(yíng)企業(yè)在基礎設施領(lǐng)域的運營(yíng)管理能力，需信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經(jīng)營(yíng)能力。民營(yíng)資本在積累了豐富的產(chǎn)業(yè)運作能力后，不僅有利于成為公募REITs的發(fā)行人，未來(lái)也有機會(huì )對外輸出基礎設施項目運營(yíng)管理經(jīng)驗和能力。

復星基礎設施產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團，作為中國首家專(zhuān)注于鐵路建設的民營(yíng)公司，非常期待REITs在基礎設施領(lǐng)域的突破，更期待公募REITs在鐵路資產(chǎn)上的嘗試。

龍元明城投資管理（上海）有限公司副總經(jīng)理

“金融產(chǎn)品一小步，基礎設施一大步”——目前國內基礎設施領(lǐng)域資產(chǎn)的持有人分布廣泛，央企、地方國企、民企，上市或非上市企業(yè)皆有，獲得方式也不一而同，包括特許經(jīng)營(yíng)、PPP，亦或是兼并收購。Reits的推出為上述不同類(lèi)型和交易結構下的基礎設施資產(chǎn)提供了一個(gè)可被資本市場(chǎng)接受的標準化指引，為資產(chǎn)持有人提升資產(chǎn)流動(dòng)性指明了方向。

基礎設施Reits以項目為載體，以專(zhuān)業(yè)投資管理公司為橋梁，打通了機構和公眾直接投資基礎項目的渠道，是我國多層次基礎設施投融資體系構建的重要一環(huán)，是資管新規后基礎設施領(lǐng)域股權融資的突破，中長(cháng)期來(lái)看可以改變長(cháng)期以來(lái)基礎設施領(lǐng)域“名股實(shí)債”的一支獨大的局面。

Reits也是當前向國內金融機構推廣基礎設施資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，完備的交易結構、合理的流動(dòng)性、穩健的分紅，可以成為金融機構布局基礎設施資產(chǎn)的一個(gè)較好的過(guò)渡，有效化解了過(guò)去直接從“明股實(shí)債”直接跨越到長(cháng)周期股權投資的能力“真空”。隨著(zhù)產(chǎn)品結構升級和資產(chǎn)供應的豐富，基礎設施股權投資“飛入尋常百姓家”也令人期待。

可以預見(jiàn)，本土化的專(zhuān)業(yè)基礎設施投資管理機構將迎來(lái)較好的發(fā)展機遇，廣闊的存量和增量市場(chǎng)、寬松的流動(dòng)性、逐漸完善的金融產(chǎn)品體系共同打造了有利的外部環(huán)境。專(zhuān)業(yè)機構可以借機培育自身在基礎設施領(lǐng)域的投資管理經(jīng)驗，伺機進(jìn)軍市場(chǎng)更為廣闊的基礎設施私募股權投資領(lǐng)域，打造具備中國特色的基礎設施投資管理標桿。