作者：小債看市

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今年以來(lái)，藍光發(fā)展出售物業(yè)自救、撤出上?？偛總髀?、大幅裁員等負面消息頻出，背后是其下滑的業(yè)績(jì)和高企的債務(wù)。

近日，市場(chǎng)傳聞融創(chuàng )繼收購彰泰后，目前在洽談一家城投公司和一家50強房企的收并購，傳言稱(chēng)該房企是藍光發(fā)展（600466.SH）。

4月22日，藍光發(fā)展辟謠稱(chēng)：近期一些自媒體有關(guān)公司股權合作的描述嚴重夸大、不實(shí)。公司股權合作主要是項目層面合作，也是行業(yè)普遍現象。

受此消息影響，4月22日早盤(pán)藍光發(fā)展盤(pán)中直線(xiàn)拉升并觸及漲停，隨后股價(jià)震蕩回落，成交量明顯放大，收盤(pán)報4.21元，漲幅為3.69%。

藍光發(fā)展分時(shí)走勢

同時(shí)，藍光發(fā)展表示公司經(jīng)營(yíng)情況正常，今年以來(lái)銷(xiāo)售持續向好，一季度銷(xiāo)售回款創(chuàng )歷史新高，整體經(jīng)營(yíng)穩健。

據2021年一季報顯示，藍光發(fā)展實(shí)現凈利潤5.61億元，同比增長(cháng)9.14%；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入68.54億元，同比增長(cháng)29.03%；公司總資產(chǎn)2664.43億元，同比增長(cháng)25.72%。

此外，藍光發(fā)展稱(chēng)嘉寶股權交割已經(jīng)順利完成，并將對公司財務(wù)指標產(chǎn)生正面影響。作為上市公司，藍光發(fā)展會(huì )按照監管要求及時(shí)公告需披露的相關(guān)信息。

《小債看市》注意到，截至目前藍光發(fā)展下屬全資子公司已將其持有的藍光嘉寶服務(wù)64.62%股份過(guò)戶(hù)至碧桂園物業(yè)香港名下，相關(guān)股份交割手續已經(jīng)辦理完畢，交易對價(jià)高達48.47億元。

今年以來(lái)，藍光發(fā)展出售物業(yè)公司自救、撤出上?？偛總髀?、大幅裁員等負面消息頻出，背后是其下滑的業(yè)績(jì)和高企的債務(wù)。

據官網(wǎng)介紹，藍光發(fā)展成立于1990年，2015年在上交所重組上市，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和醫藥制造業(yè)務(wù)。

2019年，藍光發(fā)展旗下藍光嘉寶服務(wù)在港交所主板掛牌上市，構筑起“A+H股”雙資本平臺。

近日，藍光集團與藍光發(fā)展實(shí)際控制人楊鏗簽訂了《股份轉讓協(xié)議》，藍光集團擬通過(guò)協(xié)議轉讓方式，受讓楊鏗所持有1.78億股公司股份，約占公司股份總數的5.87%。

本次股權調整前，藍光發(fā)展由藍光集團持有46.86%，楊鏗直接持有11.45%；調整后藍光集團的持股比例上升至52.73%，從相對控股變?yōu)榻^對控股；而楊鏗轉讓的股份已超過(guò)其所持股份的50%，直接持股比例下降至5.58%。

股權穿透圖

2020年，藍光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現銷(xiāo)售金額約1035億元，同比增長(cháng)2%；實(shí)現銷(xiāo)售面積約1205萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)10%，值得注意的是銷(xiāo)售權益比降至70%以下。

據克而瑞數據顯示，2020年藍光發(fā)展以926.7億操盤(pán)金額位居第39位，同比后退6位；以1073.1萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第22位。

克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜

近年來(lái)，在“快周轉”經(jīng)營(yíng)策略下，憑借較強的區域優(yōu)勢和分散的城市布局，藍光發(fā)展銷(xiāo)售規?？焖僭鲩L(cháng)，利潤水平大幅提升。

但是，2020年藍光發(fā)展業(yè)績(jì)出現下滑，實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入429.57億元，同比增長(cháng)9.6%；實(shí)現歸母凈利潤33.02億元，同比下降4.53%。

值得注意的是，這是2016年以來(lái)藍光發(fā)展首次出現業(yè)績(jì)下滑，其2018和2019年凈利增速分別高達62.91%和55.53%。

盈利能力下滑的同時(shí)，藍光發(fā)展的經(jīng)營(yíng)獲現能力也出現惡化，2020年由于拿地和開(kāi)發(fā)支出增加，其經(jīng)營(yíng)性現金流凈額大幅流出61.27億元。

經(jīng)營(yíng)性現金流情況

截至2020年末，藍光發(fā)展總資產(chǎn)2582.64億元，總負債2118.68億元，凈資產(chǎn)463.96億元，資產(chǎn)負債率82.04%。

近年來(lái)，藍光發(fā)展的財務(wù)杠桿水平一直處在80%以上高位，如果加上永續債其負債水平和財務(wù)杠桿將更高。

財務(wù)杠桿水平

從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，藍光發(fā)展凈負債率88.5%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.03%，現金短債比為1.06，踩中一道紅線(xiàn)歸為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。

《小債看市》分析負債結構發(fā)現，藍光發(fā)展主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的78%。

截至2020年末，藍光發(fā)展流動(dòng)負債有1667.87億元，主要為一年內到期非流動(dòng)負債，其短期負債合計279.76億元。

相較于短債壓力，藍光發(fā)展流動(dòng)性一般，其賬上貨幣資金有297.43億元，其中受限資金有8.5億，剛好可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2020年末，藍光發(fā)展銀行授信總額為1207.4億元，未使用授信額度為884.32億元，具備一定的財務(wù)彈性。

銀行授信情況

在負債方面，藍光發(fā)展還有450.81億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計428.59億元。

整體來(lái)看，藍光發(fā)展剛性負債有768.21億元，同比大增27%，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為36%。

可以看出，藍光發(fā)展有息負債增速明顯高于營(yíng)收增速，債務(wù)壓力巨大且融資成本也明顯高于同體量房企，2016年-2020年其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%和8.2%。

另外，值得注意的是，藍光發(fā)展少數股權權益比和損益比相差較大，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

2020年，藍光發(fā)展的少數股權權益由199.07億激增至278.64億元，占比由51%增長(cháng)至60%；而少數股東損益卻從7億降至3.74億，占比從17%降至10%，估算其明股實(shí)債規模超200億。

在償債資金方面，藍光發(fā)展主要依賴(lài)于外部融資，以銀行借款為主。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)租賃融資、應收賬款、定增、股權質(zhì)押和信托等方式融資。

從比例上看，藍光發(fā)展銀行借款、債券和非標債務(wù)融資占比分別為39.96%、31.86%以及28.18%，可以看出其非標債務(wù)占比較大。

截至2021年4月，藍光控股已質(zhì)押8.85億股藍光發(fā)展股票，股權質(zhì)押率為62.21%，可以看出質(zhì)押率較高。

股權質(zhì)押風(fēng)險

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2017年以后藍光發(fā)展的存貨規模上升很快且數額龐大，主要為在建開(kāi)發(fā)項目，截至2021年一季末高達1771.08億元，存貨周轉率有所下降。

另外，截至2020年末藍光發(fā)展受限資產(chǎn)為574.07億元，是凈資產(chǎn)的1.24倍，主要為受限存貨，對資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生不利影響。

從土儲上看，2020年藍光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目60個(gè)，新增項目總建筑面積約962萬(wàn)平方米，計容建筑面積約716萬(wàn)平方米，可以看出其拿地面積低于銷(xiāo)售面積。

與藍光發(fā)展目前的銷(xiāo)售和開(kāi)工情況相比，其土地儲備規模略顯不足，未來(lái)新增土地儲備需求或進(jìn)一步加大資本支出壓力。

資金和償債壓力下，2020年藍光發(fā)展開(kāi)始賣(mài)子求生，yi將旗下迪康藥業(yè)100%股份作價(jià)9億元轉讓。

總得來(lái)看，2020年藍光發(fā)展業(yè)績(jì)下滑，經(jīng)營(yíng)獲現能力惡化；有息負債不斷攀升，融資成本高企；此外還存在大量“明股實(shí)債”嫌疑。

1990年，楊鏗從國企辭職下海，以生產(chǎn)汽車(chē)配件起步，后通過(guò)做電子電器市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng )立了藍光的前身“成都蘭光房屋開(kāi)發(fā)公司”。

2005年，趕上成都舊房改造，藍光順勢而為一路發(fā)展壯大。

2008年，藍光謀求上市，豪擲3.3億元拿下殼股迪康藥業(yè)29.9%的股權，卻在七年后才成功登陸資本市場(chǎng)。

起步于成都的藍光，后來(lái)堅持“區域集中-西部領(lǐng)先-全國拓展”的發(fā)展戰略，在保持成都本土競爭優(yōu)勢的同時(shí)，自2009年開(kāi)始正式啟動(dòng)全國化布局，于當年進(jìn)入昆明、重慶、自貢等城市。

2010年，藍光首次進(jìn)入北京，次年又進(jìn)入浙江嘉興，開(kāi)始布局長(cháng)三角地區。

2017年，楊鏗提出沖刺千億銷(xiāo)售額的計劃，想要以規模換取更大的市場(chǎng)及財務(wù)空間。憑借較強的區域優(yōu)勢以及契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品定位，藍光房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額持續保持增長(cháng)。

2016年，藍光銷(xiāo)售額從183.7億元上升到339.1億元，隨著(zhù)在全國范圍的推進(jìn)，2017和2018年其銷(xiāo)售金額快速增長(cháng)至582億元、855.39億元，近三年復合增長(cháng)率為68.48%。

2019年，藍光發(fā)展以1079.8億元的銷(xiāo)售金額排名第33位，正式跨入“千億俱樂(lè )部”行列。

也就是說(shuō)，從銷(xiāo)售百億到千億的突破，藍光僅用了四年時(shí)間。

同時(shí)，楊鏗的個(gè)人財富不斷上漲，他獲2019福布斯全球億萬(wàn)富豪榜第2057名，2019福布斯中國400富豪榜第296位。

2019年9月，藍光發(fā)展將總部搬遷至上海，劍指華東區域的擴張。

值得注意的是，在藍光銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額大幅增長(cháng)的同時(shí)，反映實(shí)際銷(xiāo)售額的權益銷(xiāo)售金額卻在下滑，2019年權益銷(xiāo)售金額為768.4億元。

近年來(lái)，楊鏗還在大力推進(jìn)多元化發(fā)展戰略，成立文旅集團，推出“水果俠”主題世界IP，但文旅項目難賺錢(qián)是業(yè)界共識。

另外，藍光這兩年高管團隊頻繁流失，多位副總裁級別的人物任職不久便離開(kāi)。

2020年4月，藍光曾經(jīng)的“二把手”張巧龍、副總裁王萬(wàn)峰雙雙辭任非執行董事；四個(gè)月后人力“一把手”孟宏偉也提出了離職。

而藍光人事變動(dòng)頻繁的根本原因，是其開(kāi)啟了“二代接班”模式，核心團隊的頻繁離職，給藍光的經(jīng)營(yíng)戰略執行和落地，帶來(lái)了不小的阻礙。

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原標題： “西南千億房企”陷賣(mài)身風(fēng)波，2100億債務(wù)壓頂業(yè)績(jì)下滑