觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
在中海宏洋之后，中國海外發(fā)展有限公司也公布了一季度未經(jīng)審核營(yíng)運資料，從業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營(yíng)情況、財務(wù)表現三方面綜合呈現了過(guò)去三個(gè)月的經(jīng)營(yíng)表現。
2022年一季度，中海實(shí)現合約物業(yè)銷(xiāo)售額為人民幣482.8億元，對應銷(xiāo)售樓面面積為251萬(wàn)平方米。期內在中國內地5個(gè)城市新增6幅土地，新增總樓面面積78萬(wàn)平方米，權益地價(jià)為人民幣147.4億元。
截至3月31日，中海的銀行結余及現金為1147.4億元，凈借貸比率為43.1%。
今年1-3月，中海合約物業(yè)銷(xiāo)售金額分別為147.79億元、108.39億元、226.62億元，按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相對應的已售樓面面積約為82.78萬(wàn)平方米、58.55萬(wàn)平方米、109.3萬(wàn)平方米，按年下跌41.6%、48%、42.1%。
合約物業(yè)銷(xiāo)售的跌幅在3月放緩。中海認為，中國經(jīng)濟于第一季度增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續走弱，一二月份成交低迷，三月份成交環(huán)比顯著(zhù)回升。一系列穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的政策持續出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。
數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數整理
國家統計局數據顯示，1-3月份，全國商品房銷(xiāo)售面積約3.1億平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%；商品房銷(xiāo)售額約2.97萬(wàn)億元，同比下降22.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。
公司方面，中國海外系列公司前三個(gè)月累計合約物業(yè)銷(xiāo)售金額約人民幣482.8億元，相應的累計已售樓面面積約250.62萬(wàn)平方米，分別按年下跌46%及43.4%。
確如中海管理層此前在公開(kāi)場(chǎng)合所說(shuō)，2022年整個(gè)市場(chǎng)容量會(huì )有一個(gè)下降，但是判斷在一線(xiàn)、強二線(xiàn)城市總的成交量占比會(huì )明顯上升。從行業(yè)集中度、從市場(chǎng)、從各個(gè)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)表現來(lái)看，將出現更加明顯的分化，市場(chǎng)也存在結構性機會(huì )。
據了解，中海在2021年投資中78%聚焦于4個(gè)一線(xiàn)城市以及14個(gè)強二線(xiàn)城市。截至2021年末土地儲備中，一線(xiàn)城市含港澳總貨值達4134億元，占比40%，三大都市圈總貨值6693億元，占比64.5%。
此前公布的2021年度業(yè)績(jì)報告中，中海提及，北京、上海、廣州、長(cháng)沙、天津、濟南及成都銷(xiāo)售回款理想，各城市均超過(guò)人民幣100億元。
顯然，一季度獲取土地的落子城市以“理想型”為主。
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在2月率先開(kāi)啟全年集中供地進(jìn)程的北京，中海新增2幅地塊。其中，昌平中關(guān)村創(chuàng )新基地地塊為底價(jià)32.6億元競得，大興舊宮地塊則溢價(jià)11.21%、以24.8億競得，2宗地塊總成交額57.4億元。
數據顯示，2021年中海實(shí)現營(yíng)收2422.4億元，同比上升30.4%；歸屬股東凈利潤401.6億元，歸屬股東核心凈利363.8億元，連續四年凈利超300億元。2021年末，中海持有現金達1309.56億元，同比上升18.55%。
截至2021年12月31日，中海資產(chǎn)負債率58.9%，凈借貸比率32.3%，在手現金1310億元，未觸“三條紅線(xiàn)”中的任何一條，繼續保持在“綠檔”。年內，加權平均融資成本3.55%，繼續保持行業(yè)最低區間。
但與2021年一季度末銀行結余及現金人民幣900.6億元相比，中海手握更多現金。
值得注意的是，在2月競得地塊之后，4月初還未正式公布案名的中?！R智里（薈智里）即獲得預售許可證，準許銷(xiāo)售面積159899.1平方米，共計2553套房源獲批（含地下車(chē)庫及倉儲）。項目于3月18日取得建設工程規劃許可證，而從拿地到取得預售證也不過(guò)四十余天，速度之快刷新歷史。
另一方面，取證速度加快，企業(yè)能夠更及時(shí)投入開(kāi)發(fā)建設中，對市場(chǎng)交易的相關(guān)數值變化起到積極作用；同時(shí)，取得預售證后“房屋”具備上市交易資質(zhì)，也利于房企回款。
3月獲取的四宗地塊，僅上海楊浦區項目權益占比80%。
全國公共資源交易平臺消息，3月8日，交易事項的受讓方更新為中海發(fā)展(上海)有限公司。企查查信息顯示，上海新遼塬原由上海楊浦城市更新建設發(fā)展有限公司持股100%，目前后者持股20%，中海發(fā)展（上海）有限公司持股80%。
根據當時(shí)評估報告，截至評估基準日（2021年12月31日），上海新遼塬涉及的楊浦區江浦社區E1-04地塊（江浦街道160地塊）已全額繳納了土地出讓金，不動(dòng)產(chǎn)權證正在辦理中。
相關(guān)資料顯示，上述地塊所涉項目是楊浦區首個(gè)“市區聯(lián)手、政企合作、以區為主”的舊改征收項目，共涉及被征收居民和非居住單位共有861產(chǎn)1239戶(hù)。該地塊位于楊浦區內環(huán)內，毗鄰周家嘴路、遼源西路，未來(lái)將供應不少于535套房源。
在上周剛過(guò)去的南京首批集中供地中，中海亦有所斬獲，以底價(jià)13.5億元摘得方山G16住宅用地，成交樓面價(jià)15338元/平方米。地塊位于江寧區江寧高新區吉印大道以南、麗澤路以東，出讓面積67703.81平方米。
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