小債看市 作者| 小債看市
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時(shí)隔兩個(gè)月，融創(chuàng )中國信用等級再次被調降，說(shuō)明其信用資質(zhì)明顯惡化。
1月19日，惠譽(yù)將融創(chuàng )中國（01918.HK）長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調至“BB-”，展望由“穩定”調整為“負面”；同時(shí)還將其高級無(wú)抵押評級及其未償高級無(wú)抵押美元債券評級從“BB”下調至“BB-”。
惠譽(yù)認為，融創(chuàng )中國的財務(wù)靈活性因資本市場(chǎng)動(dòng)蕩而有所下降，其將使用現金儲備償還近期到期的資本市場(chǎng)債務(wù)。
展望“負面”，反映了融創(chuàng )托管賬戶(hù)中的受限性現金能否用于償還母公司層面債務(wù)，以及銷(xiāo)售狀況能否維持穩定均存在不確定性，這可能會(huì )進(jìn)一步削弱其業(yè)務(wù)和財務(wù)狀況。
《小債看市》注意到，去年11月由于合同銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售回款下滑等原因，惠譽(yù)已將融創(chuàng )中國評級展望從“正面”調整為“穩定”。
時(shí)隔兩個(gè)月，融創(chuàng )中國信用等級再次被調降，說(shuō)明其信用資質(zhì)明顯惡化。
《小債看市》統計，目前融創(chuàng )中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間，其中有兩只合計12億美元債分別將于今年6月和8月到期。
存續美元債
除此之外，融創(chuàng )中國還有123億元在岸公募債券將在2022年底前到期或回售，其境內發(fā)債主體主要為融創(chuàng )房地產(chǎn)集團、上海驤遠投資和融創(chuàng )新南房地產(chǎn)。
近日，融創(chuàng )已如期償還兩筆合計約42.5億元債務(wù)，包括一筆33.15億元境內可回售私募債和一筆9.36億元境內ABS。
當下的債務(wù)資本市場(chǎng)對融創(chuàng )中國及其他“BB”及“B”級開(kāi)發(fā)商基本保持緊閉，惠譽(yù)認為融創(chuàng )將不得不使用現金儲備來(lái)償付即將到期的債務(wù)。
盡管融創(chuàng )中國在2021年11月和2022年1月通過(guò)股權配售分別募集了91億和38億元，同時(shí)處置資產(chǎn)以改善短期流動(dòng)性，但其現金短債比約為1.1倍，可能不足以緩沖商業(yè)環(huán)境的動(dòng)蕩。
此外，融創(chuàng )中國還必須在春節之前結算部分貿易應付款，包括商業(yè)票據、建設費用和土地購置費等。
近日，有部分商票投資者在武漢融創(chuàng )大樓前拉橫幅維權，稱(chēng)融創(chuàng )存在商票逾期情況。
據官網(wǎng)介紹，融創(chuàng )中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等六大戰略板塊。
2020年，融創(chuàng )中國將企業(yè)定位從“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”升級為“美好城市共建者”。
融創(chuàng )中國官網(wǎng)
從股權結構看，孫宏斌通過(guò)海外信托層層持股，控制融創(chuàng )中國43.69%的股權，為公司實(shí)際控制人。
2021年，融創(chuàng )中國累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額5973.6億元，雖同比增長(cháng)4%，但仍未完成6400億的年度目標。
自去年下半年以來(lái)，融創(chuàng )中國合同銷(xiāo)售額下滑明顯，銷(xiāo)售降速疊加預售資金監管，其銷(xiāo)售回款和流動(dòng)性承壓。
據克而瑞數據，2021年融創(chuàng )中國以5677.2億操盤(pán)金額和3972.5萬(wàn)平方米操盤(pán)面積，位居行業(yè)老三地位，由于恒大爆發(fā)債務(wù)危機，其排名提升一位。
克而瑞房企排行榜
在業(yè)績(jì)方面，2021年上半年融創(chuàng )中國實(shí)現營(yíng)收958.2億元，同比增長(cháng)23.9%；實(shí)現歸母凈利潤119.89億元，同比增長(cháng)9.4%，業(yè)績(jì)增速下滑明顯。
同時(shí)，和大多數房企一樣，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率也持續下滑。
2021年上半年，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率為20.85%，自2019年以來(lái)該指標就持續下滑，主要與其2017年土地溢價(jià)有關(guān)。
銷(xiāo)售毛利率
截至2021年6月末，融創(chuàng )中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負債率82.72%。
不過(guò)，摩根大通認為融創(chuàng )中國實(shí)際負債率為138%，遠高于目前財務(wù)報告顯示的數據。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融創(chuàng )中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為76％，凈負債率86.6%，現金短債比為1.11，踩中一道紅線(xiàn)仍歸屬“黃檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融創(chuàng )中國主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的76%。
截至同報告期，融創(chuàng )中國流動(dòng)負債有7549.61億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有909.62億元。
相較于短債規模，融創(chuàng )中國的流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有1010.99億元，雖可以覆蓋短債，但大部分現金位于在項目層面，無(wú)法隨時(shí)用于償還母公司的債務(wù)。
另外，值得注意的是2020年融創(chuàng )中國的短期借款規模大降，但應付款項及應付票據卻飆升，總流動(dòng)負債不降反升。
在負債方面，融創(chuàng )中國還有2421.61億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計2125.68億元。
整體來(lái)看，融創(chuàng )中國的剛性債務(wù)超3000億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為30%。
其中，融創(chuàng )中國有息負債中約25%來(lái)自非銀金融機構，這部分債務(wù)不太容易展期。
此外，融創(chuàng )中國還有相當數額的商業(yè)票據需要在2022年第一季度兌付，這進(jìn)一步拖累了其流動(dòng)性。
有息負債高企，過(guò)去三年融創(chuàng )中國的利息支出分別為146億元、260億元和152億元，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
另外，近年來(lái)融創(chuàng )中國凈資產(chǎn)規模大增，主要得益于物業(yè)板塊分拆上市，放大了歸母股東權益。
同時(shí)，融創(chuàng )中國少數股東權益也大幅增長(cháng)，但少數股權權益比和損益比相差較大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng )中國的渠道并不算多元，其主要通過(guò)借貸、股權、債權以及信托方式融資。
2021年下半年，融創(chuàng )中國開(kāi)始陸續出售部分住宅和文旅項目，但其資產(chǎn)處置計劃仍需時(shí)間、存在執行風(fēng)險，且相對于2022年的債務(wù)到期規模而言數額較小。
總得來(lái)看，由于土地溢價(jià)，融創(chuàng )中國業(yè)績(jì)增速、毛利率持續下滑；債務(wù)負擔較重，“三道紅線(xiàn)”仍有一條不合格；存在“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
2021年，對于融創(chuàng )中國來(lái)說(shuō)，一半是火焰，一半是海水。
去年上半年，融創(chuàng )大舉收購土地，引起了央行和國土資源部的關(guān)注。6月份據《REDD》消息，國內監管機構啟動(dòng)了對其土地購買(mǎi)的排查。
2020年，融創(chuàng )放緩拿地節奏，同比減少拿地近三成。其買(mǎi)地金額僅為695億元，新增貨值7261億元，較2019年的1.34萬(wàn)億元減少近半。
然而，2021年伊始在集中供地政策下，融創(chuàng )中國重啟大手筆拿地策略。
據統計，上半年融創(chuàng )全國范圍取地82宗，權益拿地金額超900億元，拿地金額排在全國房企首位，已超過(guò)其2020年全年權益拿地金額。
尤其是2021年5月，融創(chuàng )通過(guò)招拍掛以430億元的價(jià)格收購了18個(gè)地塊，占其5月合同銷(xiāo)售額的61%，其中一次性以180億元權益成交金額成為北京集中供地榜首。
2021年前5月，融創(chuàng )購地比例約為合同銷(xiāo)售額的50%，高于監管要求的購地支出為銷(xiāo)售額40%的上限。
2021年上半年，融創(chuàng )中國獲取權益土儲貨值2135億元。
融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌
隨后，由于大手筆拿地，融創(chuàng )中國陷入“購地排查”風(fēng)波。
2021年下半年以來(lái)，恒大等頭部房企爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)積聚多年的杠桿風(fēng)險開(kāi)始暴露，融創(chuàng )背后的風(fēng)險也在暗流涌動(dòng)。
但在2021年中期業(yè)績(jì)交流會(huì )上，孫宏斌曾放下豪言壯語(yǔ)：“除了我們以外都有可能爆雷”。
隨著(zhù)銷(xiāo)售疲軟、資金監管，融創(chuàng )的流動(dòng)性受到很大考驗，雖然一直在努力自救，但黃酒小鎮流動(dòng)性危機、商票逾期等負面輿情頻現，這家大型房企能否挺過(guò)此輪行業(yè)劇震？（作者微信：littlebond1）
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