作者：克而瑞資管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

1、政策利好：“十四五規劃”中大數據中心建設成未來(lái)國家戰略 

數據中心新基建正在被提升到前所未有的戰略高度。

在“十四五規劃”中，大數據中心建設與5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)一同被提及，成為未來(lái)國家戰略中的一個(gè)重要衡量指標。從本質(zhì)上說(shuō)，大數據中心為應對5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的大數據需求而生，構成了新基建的“基礎”。實(shí)際上，這并非數據中心新基建在國家層面首次提及。數據中心已經(jīng)成為符合國家戰略、符合經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟之一，受到多方追捧。

關(guān)于基礎設施和數據中心的主要政策（2020年發(fā)布）

2、市場(chǎng)規模：千億市場(chǎng)IDC有望迎來(lái)爆發(fā)期 

目前，我國大數據的應用和服務(wù)持續深化，規模不斷放大。 

據大數據產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟、賽迪顧問(wèn)聯(lián)合發(fā)布的《2020年中國大數據產(chǎn)業(yè)發(fā)現白皮書(shū)》顯示，2019年中國大數據產(chǎn)業(yè)規模達5397億元，同比增長(cháng)23.1%。該報告預計，2020年我國大數據產(chǎn)業(yè)整體規模將達到6670.2億元。據科智咨詢(xún)最新發(fā)布的《2019-2020年中國IDC產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，2019年，中國IDC業(yè)務(wù)市場(chǎng)規模達到1562.5億元，同比增長(cháng)27.2%，預計2022年，中國IDC業(yè)務(wù)市場(chǎng)規模將超過(guò)3200.5億元，同比增長(cháng)28.8%，進(jìn)入新一輪爆發(fā)期。 

數據中心新基建也得到了各地政府的普遍重視。山東提出要全力打造“中國算谷”；浙江提出，三年內建設大型、超大型云數據中心25個(gè)左右；上海計劃三年內在臨港新片區新建5個(gè)云計算數據中心；湖南省工信廳8月發(fā)布的2020年“數字新基建”100個(gè)標志性項目名單中，大數據項目占了21個(gè)；作為近年來(lái)崛起的IDC熱地，貴陽(yáng)更是吸引了華為、蘋(píng)果、騰訊、百度等多家大型科技企業(yè)的數據中心落地。

3、資本追逐：數據中心成交火熱，2020年內地市場(chǎng)錄得3宗IDC大宗交易 

疫情影響下，機構投資決策趨于保守，資金向經(jīng)濟基本面堅挺的城市和業(yè)態(tài)集中。

2020年前三季度內地大宗物業(yè)成交額以上海為首。京滬兩地位列第一梯隊，成交額均在 450 億元以上；廣州、深圳、杭州及重慶等新一線(xiàn)城市位列第二梯隊，成交額在 15~80 億元不等。經(jīng)濟前景不明朗導致投資風(fēng)險上升，投資者在城市進(jìn)入時(shí)多以小金額投資試水，僅杭州、北京、上海三城的單宗成交均價(jià)超過(guò) 15 億元/宗。 

與整個(gè)市場(chǎng)趨于保守形成鮮明的對比，數據中心資產(chǎn)成交火熱，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。據CAIC監測顯示，2020年內地市場(chǎng)錄得3宗IDC大宗交易，交易金額達89億元，單筆金額最小達23億元，遠超今年單宗成交均價(jià)。這也是CAIC近年來(lái)首次監測到數據中心成交。 

得益于5G通信、4K傳輸、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能領(lǐng)域的技術(shù)進(jìn)步，以及受日益增長(cháng)的數據流量所帶動(dòng)，利用數據中心整合服務(wù)器、存儲數據和管理網(wǎng)絡(luò )支持的需求正不斷上升。

2020年內地市場(chǎng)大宗交易IDC案例

投資者對中國數據中心資產(chǎn)的需求正與日俱增，IDC已迅速成為國內重要投資主題之一。

9月8日，基匯資本宣布完成旗下互聯(lián)網(wǎng)數據中心平臺（IDC）的最近一輪募集，總額約13億美元(約90億人民幣)，本輪募資旨在與中國IDC開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商合作投資IDC項目組合。除了基匯資本，國內的地產(chǎn)私募基金在數據中心方面也早有布局。 

2017年12月，遠洋資本并購國內領(lǐng)先的IDC基礎設施運營(yíng)服務(wù)商云泰數通，由此正式進(jìn)入數字地產(chǎn)領(lǐng)域。今年8月，遠洋資本成功完成浙江省安吉經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區大數據中心產(chǎn)業(yè)園第一期100畝土地摘牌，預計三年內完成安吉IDC項目20000個(gè)標準機柜、超2萬(wàn)平方米的數據中心建設。截至目前，遠洋資本已經(jīng)在北京、南寧、廣州、常州等多個(gè)城市布局大數據中心，總投資規模超過(guò)40億元。

基匯資本&遠洋資本數據中心大事件一覽

4、市場(chǎng)需求：全球數字經(jīng)濟背景下，“上云”催生海量數據需求 

全球數字經(jīng)濟背景下，政務(wù)、金融、教育、物流、交通等全領(lǐng)域紛紛上云；5G通信、4K傳輸、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能領(lǐng)域技術(shù)進(jìn)步，數據流量日益增長(cháng)，利用數據中心整合服務(wù)器、存儲數據和管理網(wǎng)絡(luò )支持的需求正不斷上升。在供需關(guān)系下，互聯(lián)網(wǎng)及云計算大客戶(hù)的擴展訴求進(jìn)一步促使 IDC 公司順應行業(yè)發(fā)展趨勢實(shí)現高速擴張。 

除房地產(chǎn)業(yè)加大了對數據中心的投資之外，大型科技企業(yè)也陸續新建自己的數據中心。亞馬遜斥資28億美元在印度新建多個(gè)數據中心；阿里云數據中心項目總投資100億元，落戶(hù)杭州余杭區臨平新城；百度(貴陽(yáng))創(chuàng )新中心和百度大數據安全研究中心落戶(hù)貴陽(yáng)；騰訊宣布未來(lái)五年將投入5000億元，用于新基建的進(jìn)一步布局。騰訊特別提到，在數據中心方面，將陸續在全國新建多個(gè)百萬(wàn)級服務(wù)器規模的大型數據中心。 

國家出臺新基建政策，云計算、人工智能、大數據及5G的發(fā)展也促使傳統行業(yè)開(kāi)始走向數字化轉型的道路，并且對數據中心的建設熱情逐漸攀升。 

5、公募REITs：數據中心有望率先發(fā)行公募REITs 

4月 30 日，境內基礎設施領(lǐng)域公募 REITs 試點(diǎn)正式起步。8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項目申報工作的通知》，標志著(zhù)基礎設施REITs試點(diǎn)項目申報將正式啟動(dòng)。其中，新基建被認為是最有望率先發(fā)出公募REITs的領(lǐng)域，數據中心是新基建中有較強不動(dòng)產(chǎn)屬性的資產(chǎn)類(lèi)型，管理也相對透明和規?；?。

此次光環(huán)新網(wǎng)擬以全資二級子公司北京中金云網(wǎng)科技有限公司持有并運營(yíng)的中金云網(wǎng)數據中心作為公募REITs底層資產(chǎn)，進(jìn)行基礎設施公募REITs的申報發(fā)行工作，計劃募集資金57億。這是國內申報的首單以數據中心為底層資產(chǎn)的公募REITs。目前來(lái)看，成功發(fā)行國內首單IDC公募REITs只是時(shí)間問(wèn)題。

3月黑天鵝事件下，隨著(zhù)美股的多次震蕩，新加坡&香港市場(chǎng)REITs行情在3月23日來(lái)到今年最低點(diǎn)，其中酒店類(lèi)REITs跌幅最大，跌幅超5成，以數據中心為底層資產(chǎn)的IDC REITs跌幅最小僅有4.8%。 

在全球確診病例已超5000萬(wàn)的今天，受益于疫情帶來(lái)的線(xiàn)上通訊、辦公、消費需求的增長(cháng)，運營(yíng)數據中心的IDC REITs行情漲幅較年初已超4成。

圖：IDC REITs今年至今累計漲幅

  

數據來(lái)源：港交所、新交所REITs行情

1、商業(yè)：全球零售業(yè)承壓，國內消費情緒逐步回升

在房地產(chǎn)細分領(lǐng)域，受疫情影響最大的要數商業(yè)地產(chǎn)。國內多家大型商場(chǎng)于今年宣布閉店，自二季度起，各地政府頻出消費政策、發(fā)放消費券促消費，各地零售市場(chǎng)走入復蘇之路。

目前購物中心REITs整體行情較今年最低點(diǎn)僅修復了不到10%。這主要是由于海外再次實(shí)施限制外出措施導致海外資產(chǎn)表現欠佳，而以?xún)鹊刭徫镏行臑榈讓淤Y產(chǎn)的REITs當前行情已修復近20%，市場(chǎng)投資者對內地消費市場(chǎng)的復蘇顯示了樂(lè )觀(guān)態(tài)度。 

2、辦公：海外再現“Lockdown”，國內一線(xiàn)城市平均租金創(chuàng )近三年新低   

9月底，包括英國在內的多個(gè)國家再次實(shí)施限制外出措施，大量中小企業(yè)面臨生存困境，以辦公&商辦項目為底層資產(chǎn)的REITs行情今年以來(lái)一直在低位徘徊，海外&內地市場(chǎng)恢復仍需時(shí)日。 

隨著(zhù)國內疫情逐步穩定、整體經(jīng)濟企穩，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況逐步向好，租賃活躍度提升明顯，特別是專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT、金融企業(yè)，整體市場(chǎng)需求恢復迅速。但疫情帶來(lái)的壓力將持續數年，辦公樓整體供過(guò)于求，未來(lái)三年，一線(xiàn)城市供應量將持續增加。 

CAIC重點(diǎn)監測城市中，原計劃上半年入市的項目多數延期，不少城市三季度新增供應陸續得到釋放，其中上海本季度供應量居首為 34 萬(wàn)平方米。在去化速度放緩的當下，大量新增項目入市不可避免的帶來(lái)租金和出租率不同程度的下降。從REITs市場(chǎng)表現來(lái)看，內地辦公資產(chǎn)REITs和海外辦公資產(chǎn)REITs均在低位徘徊，行情修復仍有待經(jīng)濟的進(jìn)一步恢復。 

3、酒店：REITs行情一蹶不振，內地資產(chǎn)表現較好 

酒店行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)外，受疫情影響最明顯的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，但酒店作為一項資本密集型和勞動(dòng)密集型的業(yè)態(tài)，本身的市場(chǎng)抗風(fēng)險能力就不強，以香港上市的開(kāi)元酒店REITs為例，其底層資產(chǎn)為國內6家中高端酒店，以商務(wù)型酒店為主，上半年在疫情的沖擊下，業(yè)績(jì)出現虧損，為上市5年來(lái)的首次。 

受雙節假期國內旅游市場(chǎng)復蘇帶動(dòng)，開(kāi)元REITs成為當前市場(chǎng)表現最好的酒店類(lèi)REITs，但旅游、酒店市場(chǎng)的完全復蘇還有著(zhù)漫長(cháng)的路要走。

4、工業(yè)物流：需求復蘇明顯，中國資產(chǎn)REITs表現優(yōu)越 

相較負重前行的商業(yè)、辦公、酒店資產(chǎn)，工業(yè)/物流資產(chǎn)REITs已逐漸收復了3月美股大跌留下的失地，截至11月9日，工業(yè)/物流REITs僅較年初微跌6.3%。 

兩只持有中國物流資產(chǎn)的REITs表現更為優(yōu)越，不但一舉收復失地更較年初實(shí)現7%漲幅。根據中國物流與采購聯(lián)合會(huì )數據顯示，10月份中國物流業(yè)景氣指數為56.3％，較上月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最高。

在“雙十一”等因素帶動(dòng)下，快遞物流等細分物流業(yè)態(tài)將進(jìn)入季節性旺季，中國物流資產(chǎn)REITs有望進(jìn)一步上漲。

中國物流業(yè)景氣指數(LPI)繼續高位回升態(tài)勢

注：中國物流業(yè)景氣指數(LPI)，由業(yè)務(wù)總量、新訂單、從業(yè)人員、庫存周轉次數、設備利用率5項指數加權合成的合成指數

數據來(lái)源：中國物流信息中心

5、IDC：疫情催生需求，行情大漲REITs溢價(jià)超150%

疫情對醫療、政府、教育、公共服務(wù)、新媒體等行業(yè)產(chǎn)生了正面影響，這些行業(yè)疫情下的線(xiàn)上業(yè)務(wù)廣泛鋪開(kāi)，對數據存儲平臺的“承載”能力提出了需求，疫情催生的行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化正引領(lǐng)著(zhù)IDC市場(chǎng)的高速增長(cháng)。

在新加坡市場(chǎng)上市的吉寶IDC REITs作為唯一以數據中心為底層資產(chǎn)的REITs今年表現搶眼，頗受市場(chǎng)投資者追捧，較年初已實(shí)現超40%漲幅，REITs溢價(jià)目前已超150%。而折溢價(jià)本身正體現著(zhù)REITs對于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現功能，除IDC REITs外，恢復情況較好的工業(yè)/物流REITs也實(shí)現了折溢價(jià)的“由負轉正”。 

數據顯示，吉寶IDC REITs今年上半年總收入同比大漲29.8%，收入凈額同比上漲32.8%，持有人可分配收入同比上漲38%，突然爆發(fā)的市場(chǎng)需求、良好的業(yè)績(jì)表現支撐REITs行情上行。目前吉寶IDC REITs持有的數據中心資產(chǎn)主要位于新加坡、歐洲等地，國內尚未配置資產(chǎn)。

REITs今年漲跌幅VS資產(chǎn)折溢價(jià)

注：今年至今漲跌幅：11月9日收盤(pán)價(jià)較今年第一個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)漲跌情況

資產(chǎn)折溢價(jià)：折溢價(jià)：11月9日收盤(pán)價(jià)與當前資產(chǎn)凈值的差額與當前資產(chǎn)凈值之比

數據來(lái)源：港交所、新交所REITs行情

今年以來(lái)，疫情催生的行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化正引領(lǐng)著(zhù)IDC市場(chǎng)的高速增長(cháng)。IDC數據中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源、穩定的長(cháng)期收益，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將帶來(lái)很好的現金流和增值的收益。隨著(zhù)國內首單IDC公募REITs啟動(dòng)申報，意味著(zhù)行業(yè)將迎來(lái)新一輪IDC熱潮。

實(shí)際上，IDC具備不動(dòng)產(chǎn)屬性，長(cháng)期回報率高，數字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶(hù)等，他們會(huì )租下整個(gè)單元或整個(gè)物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現金流入相對穩定，長(cháng)期回報率較高。而IDC行業(yè)景氣度高，未來(lái)將為已布局企業(yè)業(yè)績(jì)持續注入新動(dòng)力。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 深度研究丨全國首單IDC公募REITs啟動(dòng)申報，IDC熱來(lái)了？