隨著(zhù)西安經(jīng)濟體量飛速增長(cháng)，城市周邊區域的大量國企劃撥地不斷變?yōu)樯虡I(yè)出讓地，有力保障西安市長(cháng)足發(fā)展。2016年，市高新區管委會(huì )為更好利用轄區內土地，與持有管委會(huì )轄區內一處劃撥地的某國企商談土地置換事宜。雙方很快磋商完畢，開(kāi)始具體實(shí)施。但該國企辦理置換手續時(shí)驚愕發(fā)現，涉案土地上竟存在抵押登記！這一突發(fā)情況給土地置換事宜造成嚴重阻礙，該國企立即聘請我所-海普睿誠律師進(jìn)行調查并著(zhù)手處理。

鑒于和該國企有良好的合作關(guān)系，我所組建了由趙黎明律師主管負責，主辦律師、協(xié)辦律師、法律秘書(shū)組成的訴訟律師團隊，我作為其中一名主辦律師全程參與了案件的代理。律師團隊從塵封已久的檔案中查閱到案件事實(shí)：

1997年1月28日，某農村信用社、某公司與該國企簽訂抵押借款合同。該國企以其持有的涉案劃撥土地辦理抵押登記，抵押期限自1997年1月28日至1998年1月28日。后因借款人未按期償還借款，該案糾紛訴至陜西省高級人民法院。根據當時(shí)的國家金融政策，陜西省高級人民法院（1998）陜經(jīng)一初字第30號民事判決書(shū)認為，涉案借款合同因出借人某農村信用社實(shí)際不具備經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)，不能以信用社名義對外放款，違反國家金融專(zhuān)營(yíng)強制性規定而無(wú)效，不過(guò)借款人仍需向其還款；因該國企提供擔保的土地為劃撥地，國家明令禁止以劃撥地為他人的經(jīng)濟活動(dòng)提供擔保，故該國企為借款人提供的抵押擔保無(wú)效；判決同時(shí)強調，基于該國企對抵押無(wú)效、債權不能清收負有一定過(guò)錯，應承擔賠償責任。后經(jīng)上訴審理，最高人民法院以（2000）經(jīng)終字第111號民事判決書(shū)維持了原判。該國企在判決生效后，曾多次與國土局溝通，要求注銷(xiāo)對涉

律師團隊主辦律師初期研判案件時(shí)較為樂(lè )觀(guān)：涉案抵押擔保無(wú)效、土地應注銷(xiāo)抵押登記有多重依據。根據我國擔保法第五十二條、物權法第二十八條以及當時(shí)施行有效的《土地登記辦法》第五十條第三項的規定，案涉土地性質(zhì)既為劃撥地，在其上設立抵押因違反法律禁止性規定而無(wú)效；法院的法律文書(shū)判定物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效時(shí)發(fā)生效力，本案生效判決已認定抵押擔保無(wú)效，則抵押權當然滅失；抵押權作為擬制法律事實(shí)，抵押合同被判定無(wú)效后，抵押權人已不具備行權的可能，相應抵押登記當然要予以注銷(xiāo)；此外，合同約定的抵押期限早已屆滿(mǎn)。無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)，涉案抵押擔保已消滅，辦理注銷(xiāo)登記應無(wú)法律障礙。

律師團隊信心滿(mǎn)滿(mǎn)地開(kāi)始注銷(xiāo)登記工作。然而，現實(shí)帶給律師團隊巨大打擊，實(shí)際辦理過(guò)程中四處碰壁。律師團隊首先指派律師協(xié)助某國企向原登記機關(guān)西安市國土局申請注銷(xiāo)登記，卻被國土局以抵押人仍需承擔過(guò)錯賠償責任、債權人狀態(tài)不明、抵押人單獨申請注銷(xiāo)可能損害債權人利益為由，不予受理登記申請。律師團隊進(jìn)而向省高院申請強制執行認定抵押合同無(wú)效的判決，被省高院以判決內容沒(méi)有明確支持被告可以申請執行的判項等理由拒絕立案。

期間恰逢國家土地管理政策調整，各機關(guān)之間權責變動(dòng)，抵押登記管理單位變更為市不動(dòng)產(chǎn)局。2017年1月24日，律師團隊重新向市不動(dòng)產(chǎn)登記局申請辦理注銷(xiāo)登記，被告知沒(méi)有擔保人主動(dòng)申請注銷(xiāo)登記的程序性規則，且未提交證實(shí)抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì )作出的生效法律文書(shū)，后收到《不予受理告知書(shū)》。此時(shí)距該國企商談土地置換事宜已久，相關(guān)工作全面擱置，高新區管委會(huì )本許下的優(yōu)質(zhì)置換土地，很可能伴隨土地需求高速增長(cháng)而“雞飛蛋打”，給抵押人的合法權益造成巨大傷害。

律師團隊摒棄了原先的樂(lè )觀(guān)態(tài)度，再次認真論證、反思失敗原因。經(jīng)過(guò)反復論證，律師團隊重新確定本案的爭議焦點(diǎn)、難點(diǎn)為：雖然有生效判決認定借款合同與抵押擔保無(wú)效，但由于涉案債權并未得到實(shí)際清償，加之判決要求抵押人承擔賠償責任，登記機關(guān)基于此原因認為注銷(xiāo)抵押登記將對債權人合法權益造成損害，對注銷(xiāo)申請不予受理。想要徹底打消登記機關(guān)的顧慮，就要進(jìn)一步探尋擔保法在抵押權制度中，對抵押人權責相關(guān)的法律規則、立法精神，徹底、明晰的論證在本案中判決抵押擔保無(wú)效、抵押人承擔賠償責任的情況下，抵押權到底是否存在，登記機關(guān)在何種情況下才當然依職權注銷(xiāo)抵押登記，債權狀況對注銷(xiāo)抵押登記行為的影響等關(guān)鍵法律問(wèn)題。

律師團隊在反復研究中發(fā)現，案件距今已久，影響案件論證，有必要查清原債權債務(wù)主體當下情況。主辦律師遂遠赴債權人登記地調查。在與潼關(guān)縣當地政府檔案管理機構對接調查后發(fā)現了重要的事實(shí)：原債權人單位（縣級政府設立的農村信用社）早已注銷(xiāo)，雖然存在所謂的接管人，但由于時(shí)間過(guò)于久遠，接管人也已解散，沒(méi)有主體可以實(shí)際開(kāi)展債權清收工作?？傌撠熉蓭熣J為，注銷(xiāo)抵押登記的必要條件已具備，要制定最完善、最有效的解決方案。律師團隊多次邀請相關(guān)領(lǐng)域專(zhuān)家到律所開(kāi)展研討，獲取不同觀(guān)點(diǎn)、不同思路；同時(shí)進(jìn)一步分析案件材料，深度研究案涉法律規定、檢索相關(guān)案例，通過(guò)多次研討論證后，律師團隊認為：1、抵押擔保被判無(wú)效后抵押權人已不可能行權，當然導致抵押權消滅的結果；2、債權雖未獲清償，抵押人承擔相應的過(guò)錯責任并不及于抵押財產(chǎn)，該等責任也非擔保責任；3、債權人“死亡”，沒(méi)有繼承人的情況下，債權已經(jīng)實(shí)際消失，抵押權也應一并消除，抵押登記當然應被注銷(xiāo)。故，抵押人有明確獲得涂銷(xiāo)的權利，抵押人可基于此權利主動(dòng)申請法院執行判決。

接下來(lái)，律師團隊研究通過(guò)何種司法程序能夠實(shí)現目標。生效判決被省高院明確拒絕執行，蓋因債務(wù)人、擔保人主動(dòng)申請執行判決，仍被法院視為不合常理，且無(wú)具體規定。因時(shí)間緊迫無(wú)暇糾正法院思路，必須另尋求解決辦法。于是，律師團隊制定了通過(guò)行政訴訟撤銷(xiāo)不予受理決定入手，在層層推進(jìn)行權中逐步落實(shí)，在各個(gè)環(huán)節形成有利的裁判文書(shū)，從而促使并實(shí)現登記機關(guān)辦理注銷(xiāo)登記的方案。

2017年1月25日，律師團隊代理該國企，向西安市鐵路運輸法院提起行政訴訟，請求法院認定登記機關(guān)不予受理的行政行為違法，并要求其接受該國企的申請，履行注銷(xiāo)抵押登記責任。律師團隊提出，該國企雖然是抵押人身份，但因本案債權人實(shí)際上已不存在，故登記機關(guān)設置的僅能以債權人單方面提供申請資料的程序已不適用該案；涉案抵押合同在被法院判決無(wú)效的情況下，抵押權設立的前提已不存在，抵押權自然也已消滅，抵押人具備注銷(xiāo)申請的基本條件，市不動(dòng)產(chǎn)局應依法受理注銷(xiāo)抵押登記申請。主審法官接受律師團隊觀(guān)點(diǎn)，其多次與市不動(dòng)產(chǎn)局電話(huà)溝通，尋求雙方協(xié)商解決。后經(jīng)法院主持調解，登記機關(guān)接收企業(yè)申請文件，受理注銷(xiāo)申請，該國企遂撤訴結案。

但市不動(dòng)產(chǎn)登記局受理后，仍以抵押人系單方申請、法院生效判決沒(méi)有對應判項主文為由，于2017年3月21日，作出《不予登記告知書(shū)》。律師團隊已預料此結果，按既定方針繼續對該不予登記注銷(xiāo)申請的決定提起訴訟：

2017年3月25日，律師團隊代理該國企再次向西安市鐵路運輸法院提起行政訴訟。市不動(dòng)產(chǎn)局作為西安市確定的不動(dòng)產(chǎn)登記機構，負責本轄區不動(dòng)產(chǎn)登記工作是其法定職責。律師團隊代表該國企在提交注銷(xiāo)抵押登記申請時(shí)已向市不動(dòng)產(chǎn)局提交了省高院、最高院的生效判決書(shū)，明確提出抵押合同無(wú)效，抵押權亦自始無(wú)效，市不動(dòng)產(chǎn)局以抵押人單方申請注銷(xiāo)登記，未提交抵押權已消滅的生效法律文書(shū)為由作出不予登記的決定證據不足，故請求判令撤銷(xiāo)涉案《不予登記告知書(shū)》，并判決登記機關(guān)注銷(xiāo)涉案土地的抵押登記。該觀(guān)點(diǎn)得到法院認可。2017年6月12日，法院作出（2017）陜7102行初587號判決書(shū)，判決撤銷(xiāo)上述《不予登記告知書(shū)》。由于行政訴訟不能以司法手段直接干預行政行為，該判決未直接要求登記機關(guān)進(jìn)行注銷(xiāo)登記工作，但依據行政法、行政訴訟法基本原則，行政行為被確認違法需重新作出的，行政機關(guān)不得重復作出相同的違法行為。撤銷(xiāo)不予登記行為的判決，使登記機關(guān)對注銷(xiāo)抵押登記申請再次處理時(shí)不得作出與前次處理相同的行為，即不得再次拒絕注銷(xiāo)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記局不服，向西安市鐵路運輸中級法院上訴；律師團隊也認為一審判決未能實(shí)現目標，亦提起上訴，雙方迎來(lái)第三場(chǎng)較量：

庭審中，市不動(dòng)產(chǎn)登記局向律師坦然告知，抵押權無(wú)效是事實(shí)，但行政機關(guān)決策程序復雜，如果沒(méi)有直指判令注銷(xiāo)抵押登記的生效法律文書(shū)，登記機關(guān)難以辦理注銷(xiāo)。律師團隊向二審法官、市不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)一步闡明：涉案判決已明確借款合同無(wú)效，抵押擔保也已被確定無(wú)效，抵押權是一種擬制事實(shí)，只存在抵押擔保合同之中，并不像債權一樣存在“自然債權”，當下抵押權業(yè)已消滅；該國企無(wú)論是否承擔責任、承擔何種責任，必然不是抵押擔保責任；承擔過(guò)錯賠償責任與注銷(xiāo)已消滅的抵押權是并不矛盾的兩個(gè)獨立的應為行為，不動(dòng)產(chǎn)登記局亦應當注銷(xiāo)涉案抵押權；況且，由于債權人已解散，沒(méi)有主體可以開(kāi)展清收工作，債權實(shí)際已經(jīng)消亡，注銷(xiāo)抵押登記也不會(huì )對他人權益造成實(shí)質(zhì)上的損害。本案經(jīng)過(guò)舉證、質(zhì)證、互相詢(xún)問(wèn)、多輪庭審辯論后，并在律師團隊的不懈努力下，二審法院支持了前述律師觀(guān)點(diǎn)，且在（2017）陜71行終584號判決書(shū)本院認為中明確：原省高院及最高院生效判決已經(jīng)確認涉案抵押登記的權利基礎，即該國企簽訂的抵押借款合同無(wú)效，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，該借款合同被認定無(wú)效，作為不動(dòng)產(chǎn)物權登記的基礎已不再成立，即該土地上的抵押登記已無(wú)權利來(lái)源，登記機關(guān)應當重新作出行政行為。判決實(shí)質(zhì)上要求市不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行注銷(xiāo)登記。