阿爾法工場(chǎng) 作者：楊子健
來(lái)源：阿爾法工場(chǎng)研究院（ID：alpworks）
屬于潘石屹們的時(shí)代，真的過(guò)去了。
2021年6月16日，潘石屹的SOHO中國（0410.HK）被美國黑石以總價(jià)236.58億港元收購了91%的股權，潘石屹夫婦僅留9%。與此同時(shí)，6月17日上午9時(shí)，SOHO中國復牌后的價(jià)格較15日停牌上漲了24.74%。
其實(shí)，黑石公司早在2020年就有意以40億美元來(lái)收購S(chǎng)OHO中國，并承諾承擔SOHO中國的所有債務(wù)，最終卻因收購價(jià)格沒(méi)談攏而暫且擱置。
過(guò)去十年來(lái)，SOHO中國一直在賣(mài)與不賣(mài)樓之間兜兜轉轉。直到這次，潘老板終于不再賣(mài)項目，而是直接賣(mài)了公司。
此時(shí)的SOHO中國受新冠疫情影響，早已折價(jià)10億美元。
潘石屹的“逃跑”，意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)與潘石屹的緣分就此終結，屬于潘石屹們的時(shí)代成為過(guò)去式。
01 起點(diǎn)：加入“萬(wàn)通六君子”
潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。
這個(gè)山溝溝里走出的房地產(chǎn)大亨年少時(shí)就讀于河北石油管道學(xué)院，畢業(yè)后被分配到廊坊石油部管道局經(jīng)濟改革研究室。
潘87年辭職，跟隨一個(gè)老板來(lái)到海南下海經(jīng)商，做起了磚廠(chǎng)廠(chǎng)長(cháng)，管理300個(gè)弟兄的吃喝，所謂人多事雜，但也磨煉了他強大的“抗擊打能力”。
鐵飯碗和較為穩定的收入沒(méi)有讓他獲得滿(mǎn)足，借著(zhù)磚廠(chǎng)停工之際，潘石屹結識了馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾個(gè)志同道合的朋友。隨后這些人共同創(chuàng )立了海南萬(wàn)通集團，這幾個(gè)人就是大名鼎鼎的“萬(wàn)通六君子”。
借力于國家政策的支持，大量資金涌入海南，海南的房地產(chǎn)事業(yè)順勢而起。大哥馮侖，曾在海南省體改所工作，對當地的人脈資源更是熟門(mén)熟路，“萬(wàn)通六君子”也因此在此處發(fā)跡。
1993年，萬(wàn)通集團正式成立，在海南炒房入手千萬(wàn)并在地產(chǎn)泡沫破碎前全身而退，由此便開(kāi)始了全國性的擴張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啟富到深圳。通過(guò)他們的努力，萬(wàn)通的規模越來(lái)越大。最鼎盛的時(shí)期，萬(wàn)通集團的資產(chǎn)達到了近50億。
即便是共謀財路的兄弟，卻也阻止不了互相“反目”。1994年，“萬(wàn)通六君子”在廣西西山召開(kāi)了一次“分裂會(huì )議”后，于1995年正式分道揚鑣。
02 開(kāi)端：順勢而為的SOHO中國
SOHO中國能在今天房地產(chǎn)界擁有舉足輕重的份量，成功的背后離不開(kāi)一個(gè)人的身影——華爾街投行工作的張欣。她不但成就了SOHO中國，也成就了今天的潘石屹。
潘石屹在認識了張欣僅4天后便向其求婚，順而結為夫妻。1995年9月，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng )辦了紅石實(shí)業(yè)，期間開(kāi)發(fā)和收購了上海和北京兩個(gè)黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項目，隨后成立SOHO中國，潘石屹任董事長(cháng)，張欣任CEO。
本土土鱉與海歸精英的結合的過(guò)程異常艱辛。觀(guān)念的沖突讓這對小夫妻吵的不可開(kāi)交。張欣一度選擇退讓?zhuān)丶蚁喾蚪套印?nbsp;
再次歸來(lái)，張欣將自己對藝術(shù)的認識和在建筑圈的潛力充分發(fā)揮，SOHO中國也在張欣的影響下樓體造型大都走在時(shí)尚的尖端。
憑借著(zhù)新穎的概念和突出的設計、潘石屹夫婦的名人效應、靈活的銷(xiāo)售方式，SOHO中國迅速走上了房產(chǎn)“金字塔”。
1998到2001年SOHO中國在北京的開(kāi)發(fā)總建筑面積達到了48萬(wàn)方，其現代城項目，初次提出“小型辦公，居家辦公”的概念，連續兩年作為北京市單體項目的銷(xiāo)售冠軍。
SOHO中國用獨特的散售模式把商用辦會(huì )樓、店鋪實(shí)現了和住宅開(kāi)發(fā)一樣的高周轉，讓潘石屹在較短時(shí)間內大量回流現金，做大做強。
同時(shí)，潘石屹在北京、上海等一線(xiàn)城市黃金地段搶先布置SOHO中國辦公樓，位于北京朝外SOHO、建外SOHO、長(cháng)城腳下的公社、SOHO城等都取得了不菲的銷(xiāo)售成績(jì)，也由此擴大了品牌聲譽(yù)。
但這種資產(chǎn)不會(huì )獲得很高的投資收益，更不利于開(kāi)發(fā)的企業(yè)從事資產(chǎn)管理和物業(yè)運營(yíng)，這也成為了日后SOHO中國遭遇滑鐵盧的一大伏筆。
03 高潮：躋身富豪榜
強者總是寂寞的，事業(yè)頂峰的潘石屹就體會(huì )了這種孤獨。
2005年，別具慧眼的潘石屹意識到商業(yè)和寫(xiě)字樓之間的供需端存在巨大脫節，便將公司業(yè)務(wù)重心由開(kāi)發(fā)住宅轉向市場(chǎng)稀缺的商業(yè)地產(chǎn)，收購北京的舊商寫(xiě)項目，以獨特的設計創(chuàng )意加以改造并散售賣(mài)出。
通過(guò)其前衛的產(chǎn)品形象設計，輔以潘氏夫婦的名人效應和營(yíng)銷(xiāo)方式，SOHO中國的寫(xiě)字樓譽(yù)滿(mǎn)房地產(chǎn)業(yè)。
兩年后，伴隨著(zhù)SOHO中國在香港成功上市，公司迎接來(lái)了發(fā)展史上的又一個(gè)巔峰，創(chuàng )下了亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀錄。上市時(shí)，潘石屹喊出“五年之內過(guò)千億，超萬(wàn)科”的口號。2008到2009年，SOHO銷(xiāo)售金額分別同比增長(cháng)92%、77%，實(shí)現經(jīng)濟飛速增長(cháng)。
光是銀河SOHO，這個(gè)北京二環(huán)邊上的現代潮流的標志，就賣(mài)出近146億，創(chuàng )下單體項目的全國銷(xiāo)售冠軍。SOHO中國當年全年銷(xiāo)售額達到最高峰238億元，單體項目的全國銷(xiāo)售增幅超8成，一度超越恒大、華潤置地，幾乎是融創(chuàng )銷(xiāo)售額的3倍。
這一年，潘石屹夫婦以150億的身家，躋身胡潤百富榜第51名。
04 拐點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)模式之變
在時(shí)代洪流下，所有人都是渺小的。
2010年，政策的頒布打亂SOHO中國的全盤(pán)計劃，北京市發(fā)布了《關(guān)于加強酒店類(lèi)項目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的系列文件。
“各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得酒店類(lèi)項目立項核準或備案批復文件后，必須嚴格按照酒店類(lèi)規劃用途組織設計、開(kāi)發(fā)建設，不得擅自改變項目用地性質(zhì)和規劃用途經(jīng)營(yíng)使用，未經(jīng)批準不得擅自分割轉讓?！?nbsp;
與此同時(shí)，寫(xiě)字樓購買(mǎi)需求也受宏觀(guān)經(jīng)濟影響有所下滑。因此在2012年，潘石屹不得已將公司從銷(xiāo)售轉向自持物業(yè)模式，降低銷(xiāo)售規模，換取銷(xiāo)售利潤提升。
然而，現實(shí)并不如潘石屹想的那樣。轉型之后的確不能算成功，為何？營(yíng)收實(shí)在是太少了，利潤也就更少。
要把全部資金儲備用來(lái)支撐轉型過(guò)程中的開(kāi)支，SOHO中國沒(méi)錢(qián)拿地，自然也無(wú)法擴張，只能守著(zhù)物業(yè)資產(chǎn)過(guò)“包租公”的日子。這期間，SOHO中國依然面臨著(zhù)嚴峻的資金考驗。
潘石屹曾公開(kāi)表示，“SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%。美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%或6%。中國租金回報率低的我都不好意思說(shuō)?！倍鵂I(yíng)收單一，讓SOHO中國開(kāi)始一步步走向了衰落。
依賴(lài)租金收入，全部物業(yè)自持意味著(zhù)SOHO中國自身要承擔極大的資金及營(yíng)運壓力。財務(wù)報表如實(shí)的反映出現實(shí)狀況，2012年該公司銷(xiāo)售額降至94.68億元。
這段不算成功的經(jīng)營(yíng)，政策調控下無(wú)奈的轉行，一定程度上也預示了潘石屹夫婦后續的動(dòng)作。
05 滑坡：走上資產(chǎn)甩賣(mài)之路
如果要問(wèn)讓潘石屹大舉撤退的原因，首先是 SOHO 中國不賺錢(qián)了。從2012年到2018年，SOHO中國營(yíng)業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸于母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。
相比之下，曾經(jīng)與其比肩的房企萬(wàn)科、恒大、碧桂園，銷(xiāo)售額早已達到了幾千億。
就在此時(shí)，2014年，潘石屹開(kāi)啟了售賣(mài)資產(chǎn)之路：2月，52.3億元，上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)賣(mài)給了金融街控股。9月，凌空SOHO賣(mài)給了攜程。16年，SOHO中國32.2億賣(mài)掉了上海的SOHO世紀廣場(chǎng)。
2017年，潘石屹出售虹口SOHO項目公司，10月出售凌空SOHO項目公司。2019年9月，SOHO中國以7.6億向慧泊停車(chē)場(chǎng)投資出售位于建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽(yáng)門(mén)SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO的2583個(gè)地下停車(chē)位。
潘老板國內變現300億，卻投給了美國。7億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(cháng)途巴士站辦公大樓；6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%股權。
其妻張欣入籍美國，收購了美國通用汽車(chē)大廈40%的股權，該交易成為單個(gè)中國投資者在美國最大的不動(dòng)產(chǎn)投資之一。長(cháng)子潘瑞在英國成立了一家房地產(chǎn)公司，手中持有當地多個(gè)大型地產(chǎn)項目。
此時(shí)“潘跑跑”的聲音絡(luò )繹不絕。
而潘老板國內的資產(chǎn)，只剩下了“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個(gè)寫(xiě)字樓項目，也正是本次黑石集團所收購股權含有的所有資產(chǎn)包。
北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門(mén)大街、麗澤SOHO；上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。
此時(shí)，SOHO中國業(yè)績(jì)滑坡嚴重，2018年與2019年，SOHO中國的營(yíng)收僅僅只有17.21億元和18.47億元。
租金收入下降，SOHO中國的貨幣資金也在持續減少，負債水平卻仍在攀升。2020年，SOHO中國貨幣資金為僅為4.66億元，相較2018年的55.66億、2019的24.3億大幅降低。
2018年，潘石屹的左膀右臂，SOHO中國原執行董事兼總裁閻巖加盟黑石集團，為黑石收購S(chǎng)OHO中國埋下伏筆。
隨后，早年的散售模式埋下雷還是炸了，
散售，導致SOHO商場(chǎng)業(yè)態(tài)混亂，沒(méi)有統一規劃。旅游公司、房產(chǎn)中介公司、超市、美容美發(fā)店，餐飲都聚集在一層，真是CBD地區的雜貨鋪，還是一條龍的。
亂象大大降低了SOHO中國的出租率。辦公室難租、資金短缺，業(yè)績(jì)萎靡，是繼續蹲守著(zhù)還是賣(mài)掉走人？
顯然，潘石屹選擇了后者。
06 尾聲：時(shí)代的過(guò)客
疫情期間，各路大佬對于災區都慷慨解囊慈善捐款捐物資，潘石屹卻沒(méi)有任何資金以及物質(zhì)的表示，僅說(shuō)了句“武漢加油”。
無(wú)論外界對于潘石屹的評價(jià)是個(gè)金字塔頂端的資本家，還是缺乏一定社會(huì )責任的企業(yè)家，亦或是一個(gè)在金錢(qián)面前沒(méi)有民族大義的商人，他都能一笑帶過(guò)。
畢竟他現在生活的重點(diǎn)，是攝影和做飯。
與潘石屹同時(shí)代中國地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物們，如今廉頗老矣。王石早已告別萬(wàn)科；馮侖早早賣(mài)掉了萬(wàn)通；首創(chuàng )的劉曉光因病去世；華遠的任志強更是在去年鋃鐺入獄；王健林、盧志強、許家印的日子也都日益艱難；如此來(lái)看，潘石屹全身而退不失為一個(gè)好的歸宿。
時(shí)過(guò)境遷，中國的房地產(chǎn)早已不是潘石屹曾經(jīng)馳騁商場(chǎng)時(shí)期的模樣。
隨著(zhù)中央政治局會(huì )議提出房住不炒的指示，820談話(huà)、345監管紅線(xiàn)等規定的出臺，信托、金交所、股交所對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資通道也越發(fā)的收緊。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)周期已經(jīng)從高速發(fā)展的紅利期進(jìn)入了穩定期，房企早已過(guò)了“高負債、高杠桿、高周轉”的發(fā)展模式。合作開(kāi)發(fā)，多元化模式拆分業(yè)務(wù)板塊等等將成為房企新一輪的挑戰。
屬于潘石屹們的時(shí)代，真的過(guò)去了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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