觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
盡管此前多家機構已預測1月房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售表現普遍不佳，但具體到各家房企正式公布成績(jì)之時(shí)，引起的市場(chǎng)討論仍不會(huì )減弱分毫。
2月8日晚間，頭部房企之一的萬(wàn)科發(fā)布公告，2022年1月實(shí)現合同銷(xiāo)售面積210.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額356.0億元，同比分別減少47.17%、50.19%。據此推算，單月銷(xiāo)售均價(jià)約1.69萬(wàn)元/平方米，同比減少約5.72%。
房企銷(xiāo)售下降既與行業(yè)景氣度下降有關(guān)，也與春節假期導致供貨放緩有關(guān)。
而萬(wàn)科的下跌幅度稍高于百強房企平均水平，這或許會(huì )令外界有所詫異。
由于預期業(yè)績(jì)下降，大和于2月9日將包括萬(wàn)科在內的若干家房企目標價(jià)下調。目前尚未看到其他機構大范圍跟進(jìn)，是否會(huì )進(jìn)一步加劇市場(chǎng)悲觀(guān)預期仍有待觀(guān)察。
銷(xiāo)售“冰點(diǎn)”
就2022年1月銷(xiāo)售及推貨等事宜，觀(guān)點(diǎn)新媒體嘗試聯(lián)系萬(wàn)科相關(guān)發(fā)言人，截止發(fā)稿時(shí)未獲得回應。
僅就行業(yè)總體而言，觀(guān)點(diǎn)指數統計，萬(wàn)科1月憑借超過(guò)300億的銷(xiāo)售成績(jì)仍排名房企第二位，僅次于碧桂園（494.5億元）。
但與其他頭部房企相比，萬(wàn)科銷(xiāo)售跌幅則相對大。據預測數據，碧桂園、保利發(fā)展期內同比減少約11%、33%，融創(chuàng )公告口徑跌幅為20.61%。
即便與自身過(guò)往表現相比，據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，在近七年新年首個(gè)月份，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額356億元僅高于2016年同期；若加上2022年1月，自2017年銷(xiāo)售規模突破5000億大關(guān)以來(lái)，該公司累計僅有5個(gè)月銷(xiāo)售額不高于356億元。
數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數整理
近兩年新冠疫情持續，萬(wàn)科月均銷(xiāo)售額仍能保持在接近555億元水平，這得益于政策調控的相對緩和以及企業(yè)的品牌號召力。但不可避免也受到房地產(chǎn)銷(xiāo)售景氣度下降的影響，2021年公司累計銷(xiāo)售約6277.8億元，同比下降10.85%，創(chuàng )2008年之后首次負增長(cháng)紀錄。
去年10月以來(lái)，郁亮開(kāi)始對外表示，房企需面臨去杠桿引起的紅利消退，他稱(chēng)之為“縮表”。為此萬(wàn)科已明顯縮減新開(kāi)工面積，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的工作向竣工回款傾斜。
同時(shí)萬(wàn)科內部預計，行業(yè)大底仍未到來(lái)，房地產(chǎn)未邁過(guò)出清階段。祝九勝去年甚至表示，公司對2022年的市場(chǎng)情形還有一些看不太明白，最低經(jīng)營(yíng)目標比去年還要下調。
1月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)某種程度上或許也是萬(wàn)科動(dòng)態(tài)調整的結果之一，期內該公司旗下項目涉及新開(kāi)盤(pán)的動(dòng)態(tài)較少，也鮮有大幅折價(jià)促銷(xiāo)的情況。
以深圳為例，1月中下旬有中介發(fā)布“萬(wàn)科在售項目降價(jià)促銷(xiāo)”的消息，此后被萬(wàn)科方面否認。深圳萬(wàn)科官微顯示，旗下包括萬(wàn)科都會(huì )四季花園、萬(wàn)科大都會(huì )花園、萬(wàn)科·城市原點(diǎn)等五個(gè)項目推出號稱(chēng)“高達8折”春節優(yōu)惠，而大部分具體僅打99折或1%折扣。
促銷(xiāo)手段相對較謹慎使用，保證了1月萬(wàn)科銷(xiāo)售均價(jià)仍達到1.69萬(wàn)元/平方米，同比減少5.72%，主要由于去年同期均價(jià)1.79萬(wàn)元/平方米幾乎是近年來(lái)單月最高水平之一；與2019年、2020年同期相比，今年1月均價(jià)分別增加2.67%、9.87%。
這其中亦有一定的“翹尾因素”影響：去年下半年萬(wàn)科平均銷(xiāo)售均價(jià)恰好約為1.69萬(wàn)元/平方米，較上半年提高5%。
從近七年銷(xiāo)售走勢看，2月多是萬(wàn)科銷(xiāo)售表現較弱時(shí)間點(diǎn)，意味著(zhù)或許該公司在接下來(lái)會(huì )出現另一個(gè)“冰點(diǎn)”。
從“小陽(yáng)春”開(kāi)始，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)有望逐步改善——假如市場(chǎng)景氣度回升的話(huà)。
收縮延續
與銷(xiāo)售明顯放緩相對應，1月份萬(wàn)科在拿地端僅新增2宗住宅地塊，權益拿地金額33.39億元，總建面30萬(wàn)平方米。從拿地宗數看，上一次該公司單月新增2宗地還要追溯至2020年2月，當時(shí)正值新冠疫情爆發(fā)不久。
這也延續了去年四季度以來(lái)的拿地風(fēng)格，去年10-12月萬(wàn)科單月新增拿地宗數分別為6宗、7宗、3宗，對應權益拿地金額分別為112.08億元、68.36億元、28.55億元。
盡管如此，萬(wàn)科去年仍是拿地投入最多的房企之一。
按單月披露口徑公司全年累計新增152宗地，同比減少15宗；新增總建面2630萬(wàn)平方米，同比減少18%；權益拿地金額1473億元，同比增加3.5%；新增土儲及金額的增長(cháng)落差，反映出企業(yè)在提高拿地質(zhì)量上的努力。
另?yè)d業(yè)證券統計，自2021年2月至今年1月近12個(gè)月以來(lái)，萬(wàn)科拿地集中于二線(xiàn)城市和核心區域三線(xiàn)城市；根據拿地金額計算，二線(xiàn)城市占比53.9%，三四線(xiàn)城市占比46.1%，其中東莞、中山、蘇州、南京、佛山占比較高。
今年1月，萬(wàn)科拿地集中于合肥、常州兩個(gè)城市，其中常州瑧灣匯項目為100%持股，建面16.9萬(wàn)平方米，總價(jià)28.19億元，在公開(kāi)報道中鮮有查詢(xún)到該次拿地信息。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，合肥觀(guān)山隱秀項目則是合肥城改于去年9月以總價(jià)9.88億元所競得的蜀山區SS202117號地塊，居住樓面價(jià)9681.82元/平方米，毛坯備案價(jià)限制為2.17萬(wàn)元/平方米。
1月中旬，觀(guān)山隱秀項目披露引入萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科為50%權益比例支付了5.2億元代價(jià)，對應項目估值升至10.4億元。這被外界解讀為萬(wàn)科在合肥的典型發(fā)展模式，自2016年以來(lái)該公司開(kāi)始通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式獲取合肥土地，諸如合肥城改等本土企業(yè)亦需要借助品牌房企的經(jīng)驗及優(yōu)勢。
萬(wàn)科拿地減少背后也存在主要城市集中供地的時(shí)間節點(diǎn)因素，目前北京、上海、廣州、天津、南京、青島、福州等城市已發(fā)布或計劃發(fā)布2022年的集中供地計劃，其中北京降低了現房銷(xiāo)售等要求，諸如此類(lèi)的土拍政策邊際改善或許能為公司創(chuàng )造拿地機遇。
但市場(chǎng)或許仍不能抱以太大的期待，萬(wàn)科于去年第二三輪集中供地中鮮有出手拿地，近兩個(gè)月收購出險房企旗下項目潮流中亦難覓萬(wàn)科身影，投資積極性并不及保利、華潤、中海、綠城等企業(yè)。
萬(wàn)科在調整市場(chǎng)預期，資本市場(chǎng)也開(kāi)始調整對它的預期。
2月9日，大和在研報中表示，基于謹慎擴張以及行業(yè)面對毛利壓力，對萬(wàn)科項目入賬及毛利前景趨審慎，該行降低其H股目標價(jià)35.4%，并降低2021-2023年合同銷(xiāo)售及盈利預測。該行續指，預計市場(chǎng)不會(huì )喜歡其表現。
除了萬(wàn)科，大和于同日還將合景泰富、中國金茂等若干內房企目標價(jià)進(jìn)行下調。目前尚未觀(guān)察到大和以外的機構宣布范圍性下調預期，興業(yè)證券在最新研報中仍維持對萬(wàn)科買(mǎi)入評級。
與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展景象有所不同，萬(wàn)科在融資及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展層面的努力或許更多。比如1月萬(wàn)科宣布擬下調“19萬(wàn)科01”票面利率至2.50%，不過(guò)投資者選擇將20億元本金中的19.97億元回售；1月27日，萬(wàn)科宣布完成年內第一期30億中票，利率僅2.95%。
此外，萬(wàn)物云旗下萬(wàn)物梁行于去年12月底至今年2月間，先后擴展了武漢香港中心、成都CIC創(chuàng )想中心，以及重慶英利國際旗下多個(gè)項目。消息還顯示，祝九勝將兼任萬(wàn)科長(cháng)租公寓BU首席合伙人，直管長(cháng)租公寓。
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