“工改工”最近非?；馃?，在對“工改工”的重視程度方面，不得不提的就是東莞這個(gè)代表性的城市。5月13日，東莞市自然資源局發(fā)布了關(guān)于征求《關(guān)于加快“三舊”改造項目動(dòng)工建設確保固定資產(chǎn)投資的通知》《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造 打造高品質(zhì)空間 全面加快“三舊”改造的實(shí)施意見(jiàn)》意見(jiàn)的函（東自然資函〔2022〕402號），為便于大家了解“工改工”的一些真實(shí)情況，我們將最近在東莞操作的一些項目所涉情況做一下分享。

從投資的邏輯來(lái)說(shuō)，“工改工”項目的難度其實(shí)并不小，尤其是收益實(shí)現的周期比較長(cháng)，目前東莞的工改項目特別多，對于工業(yè)類(lèi)物業(yè)后續的銷(xiāo)售和招商等問(wèn)題，除非是產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力非常強的開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商直接操盤(pán)，不然其他企業(yè)介入的話(huà)大概率會(huì )做虧，其中的一個(gè)核心問(wèn)題就是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)引入東莞的難度其實(shí)非常大，而這卻是做好一個(gè)工改項目的核心要素。

除了運營(yíng)的問(wèn)題外，目前在項目推進(jìn)層面的難點(diǎn)問(wèn)題也非常值得關(guān)注：

1. 就東莞目前的三舊改造/城市更新項目而言，目前基本都在等政策的出臺，包括密度分區管理技術(shù)標準（據悉2022年6月底前需完成初步成果，報鎮領(lǐng)導班子會(huì )議通過(guò)后上報市局審查）、單元劃定方案編制和審查工作指引、東莞市國土空間規劃等細則。需注意的是，去年部分更新項目單元劃定雖已通過(guò)園區、鎮街黨政領(lǐng)導班子聯(lián)席會(huì )議或小組會(huì )議審議，且上報到市自然資源局，但目前新政出來(lái)前市自然資源局基本都不會(huì )再收文開(kāi)會(huì )與審查。我們預計可能6月-7月東莞政策將落地，因此項目前期階段需完成的事項以及跟鎮街的前期溝通格外重要。

2. 東莞城市更新項目中的拆遷補償問(wèn)題目前變得更加棘手，村民以及國有出讓廠(chǎng)房類(lèi)的被拆遷方對拆遷補償標準的訴求已明顯提高，另外很多工廠(chǎng)主提出以未來(lái)改造后同類(lèi)物業(yè)的單方銷(xiāo)售價(jià)格作為當前拆遷賠償的標準，由此導致拆遷難度不斷加大。

3. 對于密度分區的問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商擬嘗試通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)運營(yíng)或提高產(chǎn)業(yè)導入的方式以增大項目綜合容積率，但要實(shí)現起來(lái)卻存在較大難度，主要原因就是目前密度分區規劃文件已基本確定，溝通的空間和可突破的空間都非常有限。

4. 從我們目前跟進(jìn)的項目來(lái)看，政府對公配設施及市政道路的要求已明顯提高，比如有的項目政府提出將指定道路的建設納入更新范圍、或增加公共配套設施（學(xué)校、綠地及公園等）與提高工改工規模等。開(kāi)發(fā)商也會(huì )考慮以此作為與政府談判獲取更新單元劃定指標的籌碼。

關(guān)于東自然資函〔2022〕402號這份征求意見(jiàn)稿，我們認為有四個(gè)方面值得重點(diǎn)關(guān)注：

一是簡(jiǎn)化并聯(lián)舊改流程，從原前期服務(wù)商、單一主體掛牌、1+N方案等，調整為現在的要求規劃設計前置，也即國土空間規劃、片區統籌規劃、更新單元劃定需前置，然后才是意愿征集等相關(guān)工作；二是未來(lái)前期服務(wù)商不再授權村集體招引而改由政府直接采購，這樣的話(huà)村集體權力下降、前期服務(wù)商招引也變得更加規范，不過(guò)表面上雖然顯得相對招引流程更加規范且權力已集中管理，但對于舊改偏市場(chǎng)化的運作還是有較大的影響，也即開(kāi)發(fā)商提前鎖定項目權益（比如提前收購物業(yè)或提前談好拆賠）的做法將失去操作空間；三是要求在完成工改工掛賬任務(wù)前，不得申報新的居商改造單元，這意味著(zhù)工改以外的項目類(lèi)型在推進(jìn)方面面臨更多的不確定性；四是全面實(shí)施高中低密度分區空間管控，適度調低居住用地容積率上限等，這也將對項目的收益測算造成比較大的影響。

據東莞更新同行說(shuō)，東自然資函〔2022〕402號這份征求意見(jiàn)稿所涉的政府目標可能偏樂(lè )觀(guān)了一些，也即這份新規的落地和執行存在一定的難度，比如要求今、明兩年動(dòng)工的項目可能很難實(shí)現。對于存量的城市更新項目來(lái)說(shuō)（尤其是已完成前期服務(wù)商招引的），前期階段最好以完成測繪查賬、意愿征集工作為主，待單元劃定等新政出臺后再進(jìn)一步考慮更新單元劃定申請及拆遷談判工作，如此避免前期的無(wú)用功問(wèn)題。