作為一只資深投拓老狗，既一線(xiàn)跟過(guò)不計其數的項目，也做過(guò)總部投資評審

既經(jīng)歷過(guò)簡(jiǎn)單高效、老板決策的扁平化的公司，也經(jīng)歷過(guò)流程繁瑣，多級體系的集團公司

對于一名投資拓展人員而言，除了看地、談判、喝酒等對外事務(wù)以外，可研報告占據了一名初級投拓人員60%以上的時(shí)間和精力

隨著(zhù)房地產(chǎn)逐漸走向精細化管理的模式，不少開(kāi)發(fā)商對于投資權限的下放開(kāi)始變得更加謹慎

許多投拓也會(huì )抱怨，投資評審報告及其冗雜

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首先是可研報告中由投資條線(xiàn)占主導的內容部分少之又少

方案是由設計條線(xiàn)出具，成本給出成本測算，營(yíng)銷(xiāo)給到價(jià)格定位及客群分析，就連測算報告也需要財務(wù)部的審核通過(guò)

對于招拍掛項目而言，投資逐漸的演變成了資料收集、統籌協(xié)調、安排上會(huì )、催盯流程的角色

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其次，流程繁瑣和報告冗雜的最重要的原因還在于做投資決策的投委們不可能做到對所有城市和地塊的熟悉

投資可研報告更多的是在幫助老板們理解和評價(jià)地塊的投資價(jià)值

但是從做投資評審的經(jīng)驗來(lái)看，老板真正關(guān)心的只有固定的幾個(gè)評價(jià)維度，而能夠把一個(gè)項目說(shuō)清楚說(shuō)透也只需要這10p左右，再多的報告都只是在堆砌

投資可研報告越來(lái)越繁瑣的原因在于從集團總部到分公司再到投資團隊，中間的上傳下達導致對評審報告在形式上的要求越來(lái)越多

再加上，不排除區域甚至總部對于一線(xiàn)投資工作不了解甚至是沒(méi)有實(shí)操經(jīng)驗的人員

為了凸顯存在感和專(zhuān)業(yè)性，只能從報告層面提問(wèn)題，甚至是跟一線(xiàn)人員摳字眼

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對于一個(gè)熟悉的城市，投資可研報告只需要10p，再多都是廢話(huà)！

1、項目區位

最直觀(guān)的可以反映出地塊所在區域與板塊，從剛需、剛改、首改、改善等的維度大致可以適配出該宗地塊可以做什么樣的產(chǎn)品、什么樣的定位，如果周邊已有我司在售項目，自然一目了然

2、項目基本情況

主要包括規劃指標、設計要求、掛牌條件、競買(mǎi)時(shí)間等信息，對于地塊的基本信息可以很精煉的全部掌握

3、交通及配套

關(guān)注目標地塊周邊的地鐵、主干道等的通達性，周邊商業(yè)、教育、醫療等配套是否成熟、周邊是否有對于貨值產(chǎn)生折損的不利因素等

4、住宅市場(chǎng)&土地市場(chǎng)

這部分內容是比較核心與關(guān)鍵的，主要是與周邊歷史成交地塊及在售項目做對標，進(jìn)而推導出目標地塊預計售價(jià)、預計土拍激烈程度及溢價(jià)率等，直接影響到授權價(jià)格

5、  強排方案

目標地塊在規劃指標確定的前提下，能做什么樣的業(yè)態(tài)，同時(shí)需要適配對應產(chǎn)品線(xiàn)，如何做到貨值最大化等，強排也是成本測算和投資測算的基礎

6、成本測算

基于方案指標、適配產(chǎn)品線(xiàn)、客研輸出等多維度對目標地塊的預估成本做出假設，核心的輸出結果無(wú)外乎建筑單方成本、可售單方成本、計容單方成本等

7、價(jià)格定位 & 流速分析 & 客群分析

投資測算的價(jià)格往往對于價(jià)格及流速最為敏感，所以這部分內容也是極其關(guān)鍵

8、工期假設

主要關(guān)注開(kāi)工、取證、預售、竣備交付等大的工期節點(diǎn)，隨著(zhù)近兩年開(kāi)發(fā)商對于快周轉的訴求，對于節點(diǎn)也一般都會(huì )制定標準工期

9、測算模型

投資測算是對項目投資價(jià)值結論性的輸出，自然不可或缺

10、敏感性分析

模擬在不同售價(jià)假設、成本價(jià)折環(huán)境下的項目效益變動(dòng)情況，這個(gè)維度更多的是供領(lǐng)導決策授權價(jià)的范圍

無(wú)論對于投資評審人員、投資決策人員、項目評判人員，即便可研報告寫(xiě)得再多，核心關(guān)注的也無(wú)外乎以上幾個(gè)方

而可研報告之所以越來(lái)越冗雜，核心還是在于苦逼的一線(xiàn)投拓與投資決策層對于項目的認知和理解程度不同

而為了讓領(lǐng)導能夠做出決策，越來(lái)越冗雜的可研報告逐漸演變成了一種形式上的替代！