克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究(ID:cricyjzx)
在行業(yè)整體降負債，調控持續下，未來(lái)或將有更多的企業(yè)瀕臨美元債違約的風(fēng)險。
自去年三條紅線(xiàn)以來(lái)越發(fā)嚴格的調控政策，使得境外市場(chǎng)對中國地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展較為擔憂(yōu)，而近期內房企的連環(huán)債務(wù)暴雷也對境外債券投資者的信心造成了不小的沖擊和影響，當前地產(chǎn)境外美元債市場(chǎng)較為動(dòng)蕩，許多房企的債券在二級市場(chǎng)一跌再跌，在此背景下，不少房企對美元債進(jìn)行了回購。有哪些房企進(jìn)行了境外債回購？其目的是什么？當前房企境外債償還壓力如何？
境外債發(fā)行高峰后跌落
發(fā)行規模持續縮水
自2017年房企廣泛發(fā)行境外美元債以來(lái)，境外發(fā)債逐步成為房企融資方式里面的重要組成部分，融資量逐年上漲，到2019年100家房企境外發(fā)債達到高峰，融資量約達到5052億元，占所有發(fā)債總量的64%。但值得注意的是，2020年疊加疫情全球擴散美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩，以及三條紅線(xiàn)出臺等多重原因，境外發(fā)債方面有所收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業(yè)發(fā)債的占比也同比下降了17個(gè)百分點(diǎn)至47%。2021年前9月，房企境外發(fā)債2379億元，同比下降24%，占比也同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)至44%，境外債券發(fā)行進(jìn)一步收緊。
具體從單月表現來(lái)看，三條紅線(xiàn)以來(lái)，房企境外債單月平均融資額263億元，較三條紅線(xiàn)前的表現下跌明顯，值得注意的是，自2021年5月行業(yè)多家企業(yè)債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)以來(lái)，中資地產(chǎn)債二級市場(chǎng)及一級市場(chǎng)發(fā)行較為震蕩，房企境外發(fā)債并未呈現年中“小高峰”的趨勢，境外發(fā)債量維持較低的水平。
近三年為房企境外債到期高峰 政策限制下借新還舊滾動(dòng)機制受考驗
與低發(fā)行量相反的，是境外發(fā)債償債高峰的到來(lái)。由于境外債的企業(yè)發(fā)行年限主要以1-5年為主，且近幾年借新還舊持續滾動(dòng)發(fā)行，2021年起房企的境外發(fā)債到期額暴漲，在2021年、2022年、2023年的到期美元債均達到3000億元以上，其中接下來(lái)的2022年最高，規模達到3755億元，境外償債壓力更大。
而2021年以來(lái)，房企債務(wù)違約事件增加，且逐步蔓延至頭部房企，同時(shí)違約產(chǎn)品從此前的信托貸款等非標產(chǎn)品，蔓延到境內公募債違約，從而引發(fā)公募債券的信用風(fēng)險；而疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所擔憂(yōu)，是以近期房企境外發(fā)債市場(chǎng)波動(dòng)較大，房企境外新債發(fā)行受阻。2021年前九月房企境外發(fā)債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發(fā)行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前九月境外發(fā)債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時(shí)僅有43%的企業(yè)發(fā)行新債低于到期債券。
房地產(chǎn)調控的持續以及境外市場(chǎng)信心的下降，使得部分高杠桿弱資質(zhì)的企業(yè)債務(wù)償還備受考驗，近幾月多家企業(yè)出現了美元債兌付展期等問(wèn)題，房企美元債違約潮苗頭出現，進(jìn)而給本就脆弱的境外債券市場(chǎng)給予更大的打擊，房企境外債券市場(chǎng)跌跌不休，在此情況下房企境外債券市場(chǎng)的信心重述，以及新債的穩定發(fā)行顯得尤為重要。
境外回購潮重現,提振市場(chǎng)信心
在此背景下，境外債券市場(chǎng)重現回購潮，據不完全統計，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數超過(guò)100次，從贖回數額來(lái)看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。
房企進(jìn)行密集的債券回購動(dòng)作，一方面主要是為了進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內的到期壓力?；刭徑痤~的59%的債券到期時(shí)間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時(shí)其還表示未來(lái)仍將積極強力加大債券回購力度。而佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月發(fā)行了3筆共計3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務(wù)置換使得成本有所下降。
另一方面，主要在于提振市場(chǎng)信心，意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時(shí)從債券贖回的單筆金額來(lái)看，單筆提前贖回金額一般為100萬(wàn)美元-800萬(wàn)美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點(diǎn)。因而整體來(lái)看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業(yè)旨在穩定各只債券的價(jià)格，提振市場(chǎng)信心。
總的來(lái)看，房企境外債高峰將逐步到來(lái)，而近期的多家房企違約問(wèn)題頻發(fā)也將加大房地產(chǎn)行業(yè)境外債發(fā)行與償還的壓力，同時(shí)在行業(yè)整體降負債，調控持續下，未來(lái)或將有更多的企業(yè)瀕臨美元債違約的風(fēng)險，企業(yè)進(jìn)行債券市場(chǎng)的信心重塑行動(dòng)未來(lái)或將持續推進(jìn)，同時(shí)積極提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場(chǎng)的再融資需求有序滾動(dòng)，穩定企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
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原標題： 行業(yè)透視 | 市場(chǎng)波動(dòng)較大，房企境外債的主動(dòng)與被動(dòng)贖回
