杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，這是一個(gè)縮影。各方博弈、玩脫的過(guò)程里，反映的是房企在這場(chǎng)整改大幕拉開(kāi)之后，各自求生的窘迫、無(wú)奈和辛酸。
營(yíng)收增速同期五年新低，成本漲更快
如寶龍地產(chǎn)管理層所言，2021上半年世界經(jīng)濟復蘇，我國樓市正努力平穩健康發(fā)展。相比2020年同期，寶龍地產(chǎn)元氣恢復了一些。
物業(yè)開(kāi)發(fā)方面，寶龍地產(chǎn)連同聯(lián)營(yíng)公司、共同控制實(shí)體實(shí)現合約銷(xiāo)售額約為530.39億元，2020年同期這一數字為315.29億元，增加約68.2%。
合約銷(xiāo)售面積約為3,385,793平米，比2020年同期的2,047,327平米增加約65.4%。
整體營(yíng)收來(lái)看，2021上半年為207.3億元，比2020年同期的171.70億元增加了約20.7%，主要原因是物業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)。
不過(guò)值得注意的是，2020年同期，寶龍地產(chǎn)的營(yíng)收增速更高，為40.15%，2019年同期，這一數據為31.97%，2018年同期21.66%，2017年同期22.59%。如此來(lái)看，寶龍地產(chǎn)的這一半年營(yíng)收增速算是創(chuàng )下了5年新低。
毛利72.92億元，同比增長(cháng)14.61%，低于營(yíng)收增速；
毛利率35.2%，2020年同期為37.1%，有所下降；2017-2020年同期毛利率分別為36.21%、37.76%、38.79%、37.06%。也算是5年內同期的新低。
凈利潤50.77億元，同比增速為45.28%，高出營(yíng)收增速很多，從表格里看，主要因為其他收入及收益金額增長(cháng)較大，融資成本降低等。
在這里，寶龍地產(chǎn)比較突出的變動(dòng)是銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)成本、行政開(kāi)支的增幅較大。上圖杠桿地產(chǎn)看到，截至2021年6月30日，其上述開(kāi)支約為16.02億元，同比增長(cháng)約46.2%。是營(yíng)收增速的兩倍多，財報解釋說(shuō)因為業(yè)務(wù)增長(cháng)而導致銷(xiāo)售及管理項目規模擴大。
KPI不好拿??！
流動(dòng)負債破千億，少數股東權益疑云
再來(lái)看看寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)性情況。
截至2021年6月30日，其現金及現金等價(jià)物、受限制現金合共約為265.21億元，2020同期為282.76億元，同比下降6.2%。
借款呢？報告期內，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為714億元，比2020年末的665.67億元增加了7.3%。
其中銀行及其他借款占比最多，為415.63億元、公司債券約116.83億，其他還有短期融資券、商業(yè)按揭支持證券、資產(chǎn)支持證券、優(yōu)先票據等。
借款成本有些微降，從2020年的6.44% 下降至2021年的6.43%。
在寶龍地產(chǎn)的這些借款里，1年內到期的約有206.01億元，2年內到期的沒(méi)披露，但從公開(kāi)可見(jiàn)的數據來(lái)看，寶龍地產(chǎn)手里的現金，減掉受限制現金外，覆蓋了1年內到期借款后，余糧似乎不多，拿地確實(shí)需要謹慎一些。
2021上半年，寶龍地產(chǎn)的流動(dòng)負債破千億，達到1003.89億元，比2020同期多了100多個(gè)億，除掉其中同比增加了20多個(gè)億的合同負債，主要增加來(lái)源是貿易及其他應付款，增加了21%多點(diǎn)，和營(yíng)收增速基本匹配。
值得注意的是，此前被質(zhì)疑“明股實(shí)債”的少數股東權益，寶龍地產(chǎn)在2021上半年仍在上升，在2020年底的150.6億元繼續增加了接近30個(gè)億，到了今年上半年的179.95億元。
杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單計算了下，寶龍地產(chǎn)的少數股東權益占比大概在31%，對應的損益占比23%，差距不小。此外，寶龍地產(chǎn)的少數股東權益增幅是歸母權益增幅的2.5倍左右。
卷入“退地風(fēng)波”，重倉長(cháng)三角
土儲方面，截至今年上半年，寶龍地產(chǎn)的土儲面積約為37.8百萬(wàn)平米，其中正在開(kāi)發(fā)建設中的約為26.3百萬(wàn)平米，其土儲接近70%在長(cháng)三角。
那么此次被宋都股份控訴“毀約”，卷入退地風(fēng)波的杭州那塊地，是不是太貴？杠桿地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)資料看到，被傳宋都與寶龍合作的天目地塊競得價(jià)為89126萬(wàn)元，成交樓面地價(jià)為11688.50元/平方米，溢價(jià)率29.87%，自持19%。
哎，都不容易。
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