觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
他是個(gè)足球迷，尤其是梅西球迷。北京時(shí)間周日上午的美洲杯決賽，迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門(mén)，換來(lái)阿根廷時(shí)隔28年久違的國際大賽冠軍獎杯。
陳勁松眼里，卻只有從德國世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢(mèng)的“梅老板”：“太勵志了?！?/p>
周一凌晨則迎來(lái)歐洲杯決賽，這真是種幸福的負擔。他決定打破作息規律，3點(diǎn)半起床收看賽事，“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜，蠻精彩的?！?/p>
最終，主場(chǎng)作戰的英格蘭在點(diǎn)球大戰中以2-3憾負意大利。他余興未盡，還在朋友圈參與了索斯蓋特安排19歲小將薩卡主罰第5球的話(huà)題討論。
他說(shuō)，這是出于對生活的熱愛(ài)，熱愛(ài)才會(huì )干這事。王石曾給他推薦一本書(shū)，介紹了數種提高生活質(zhì)量的方法，最后兩種分別是有自己的愛(ài)好，以及始終對生活保持愛(ài)心。
短暫休整后，當天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務(wù)中心，和我們會(huì )面。橫琴新區是世聯(lián)行擬遷的新注冊地，遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發(fā)展需要。近一年以來(lái)，陳勁松有相當一部分時(shí)間里都在珠海度過(guò)。
“這些（采訪(fǎng)）問(wèn)題我還是做了準備的?！彼谔峋V上密密麻麻做滿(mǎn)了標注，開(kāi)始與我們聊起房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)。
“10年前我說(shuō)三十年為一世而道更，現在到40年了，于是就得更加嚴厲?！?/p>
作為學(xué)者型企業(yè)家，多年以來(lái)陳勁松一直向市場(chǎng)傳遞自己的理性分析和辛辣點(diǎn)評，試圖激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴肅思考。
這一次他分享了對“十四五規劃”學(xué)習的心得體會(huì )，認為政策管控已令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉向長(cháng)周期模式，REITs和共有產(chǎn)權成為轉型的工具，用地指標應跨省調劑等。
這些心得，后來(lái)被他歸納為2035年中國不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“十大預判”。
而世聯(lián)行堅信，所謂的機遇，實(shí)則是規律所帶來(lái)的。
結構性
他當時(shí)認為，從1979年到2009年，前三十年的大道理都應該變了，而在新的三十年間，頭十年國內主要依靠土地財政的舊模式應對新危機。
“新的模式，我預計在2019年到2029年將全部誕生?！敝劣谌绾窝信形磥?lái)的規則，他援引了招商銀行原行長(cháng)馬蔚華經(jīng)常說(shuō)的那句：不知未來(lái)者，無(wú)以評判當下；不知世界者，無(wú)以理解中國；不知宏觀(guān)者，無(wú)以處理微觀(guān)。
十九大報告提出“房住不炒”定位，令陳勁松感到房地產(chǎn)提前步入了新時(shí)代。他對報告進(jìn)行深入研讀后，意識到住房基本制度開(kāi)始完全不同，“增長(cháng)速度已經(jīng)不再是主要發(fā)展目標”。
時(shí)至如今，三道紅線(xiàn)、五檔貸款管理、集中供地等調控政策相繼出臺，令房地產(chǎn)行業(yè)面臨劇變。在陳勁松看來(lái)，這種劇變背后有著(zhù)必然性。
“道更”的客觀(guān)因素包括，中國從全面城市化進(jìn)入到新階段，包括重點(diǎn)城市群化、全面城市化總量已經(jīng)完成。
“總量的城市化基本是適配的，現在只不過(guò)是結構性問(wèn)題，房地產(chǎn)要調結構?！?/p>
結構性問(wèn)題的外在表現，包括主要城市面臨用地指標困境，全國土地拍賣(mài)格局也從過(guò)往大約500個(gè)城市收縮至50個(gè)，進(jìn)一步導致部分城市過(guò)熱。三道紅線(xiàn)，土地兩集中政策，便由此誕生。
陳勁松提高分貝，重申調結構是必須的，而且很早就應該落實(shí)。而現階段應該做的事，是改變原先省內調節用地指標的做法，實(shí)行省際調節。
這也是他所總結的“十大趨勢”中，涉及土地的重要預測。由于省內經(jīng)濟不平衡使得建設用地在省內調節已產(chǎn)生作用，但省際不同的經(jīng)濟結構又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線(xiàn)，用地指標的跨省調劑是必要的，有助于提升土地資源配置效率，避免浪費。
實(shí)際上，重慶市原市長(cháng)黃奇帆于2019年亦曾指，過(guò)去土地供應東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松。要降房?jì)r(jià)、控制房?jì)r(jià)，就要在高房?jì)r(jià)的地區增加城市土地的供應。
黃奇帆當時(shí)預計，今后十幾年國家會(huì )在城市土地價(jià)位上會(huì )根據“產(chǎn)業(yè)跟著(zhù)規劃走、人口跟著(zhù)產(chǎn)業(yè)走、土地跟著(zhù)人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來(lái)供應土地。在這過(guò)程中，土地并非一步到位，但可以預支一部分土地，采取“爬行釘住”的做法。
“第七次人口普查結果都出來(lái)了，干嘛還在省內調節呢？”陳勁松覺(jué)得，十四五規劃已經(jīng)指明方向，要重點(diǎn)發(fā)展城市群，這是房地產(chǎn)的歸途?！爸攸c(diǎn)城市群就那些，而且也是這些地方的房?jì)r(jià)漲。我們的分配機制未來(lái)就要按市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行?！?/p>
他轉而建議，在全國范圍內調節用地指標，將指標傾斜深圳等供應稀缺城市，通過(guò)大系統合理解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，這必須由中央出面統籌協(xié)調。
其次是為解決住房問(wèn)題實(shí)行市場(chǎng)、計劃雙軌制時(shí)，陳勁松同樣認為，要貫徹十四五的共有產(chǎn)權、強保障、有利租賃等理念，也需要因地制宜地調節建設指標。
“共有產(chǎn)權，它肯定是在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統一鋪開(kāi)?！?/p>
他對此總結，十四五規劃就是指明城市群、主要城市、房?jì)r(jià)上漲城市、人口流入城市，“我們必須那樣干”。
“城市群”概念4年前被十九大提及時(shí)，陳勁松已敏銳地意識到城市群協(xié)調戰略的大勢已定，但他發(fā)現政策一直“憋著(zhù)”，大灣區內部還沒(méi)有做到“統一協(xié)調”。協(xié)調就是產(chǎn)業(yè)轉移、人口轉移等，在大城市間、城市群內更自由、更有效的流動(dòng)。
故而他提出另一種預測：城市群內置業(yè)將取消限制。具體而言，城市群內各城市互認社保、醫保、購房資格，取消行政區域性限制。
“惠州把指標賣(mài)給深圳，在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障，這就是城市群?！?/p>
陳勁松笑著(zhù)說(shuō)，事實(shí)上，調控房?jì)r(jià)的效果已經(jīng)很顯著(zhù)，“如果不這么調，深圳（房?jì)r(jià)）早就超香港了”。尤其是過(guò)去一兩年，調控政策之嚴厲前所未有，抓的都是命門(mén)：斷流通，控制金融，壓制賣(mài)方。
他給“房住不炒”的建議，除了用地指標調劑及城市群協(xié)調，還包括提高“炒房”成本，以及提供均等公共服務(wù)等。
盡管堅持認為由于門(mén)檻高、流通性低、貸款壓力等客觀(guān)條件存在，與全球其它地區相比國內樓市并不存在“短炒”行為，但陳勁松承認，持有房產(chǎn)成本過(guò)低導致了中期的投機。比如深圳，第三方數據統計，過(guò)去十年間全市房?jì)r(jià)漲幅達3.7倍。
“房地產(chǎn)稅推出尚有難度，容易打錯人，落地成本也特別高?！笨紤]到房地產(chǎn)稅在全國范圍內遏制住宅價(jià)格的作用可能有限，他認為可以學(xué)習加拿大、澳洲等地區的發(fā)展經(jīng)驗，推廣征收房屋空置稅。
外界對空置稅的討論并非首次。
過(guò)去數年很多地區變成“睡城”，有數據稱(chēng)，國內的住房空置率或達到20%。住建部原副部長(cháng)仇保興曾指，房地產(chǎn)稅應分類(lèi)進(jìn)行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅。黃奇帆也曾表示，如果空置稅的稅率能達到3%，就可以徹底杜絕炒房。
陳勁松認為，空置稅不應限制在住宅，無(wú)論什么類(lèi)型的房子，工業(yè)、商辦用途還是第幾套住宅，超出一定時(shí)間的“空置”就要繳稅?！胺孔邮菫榱俗〉木托?，反正不能坐等升值?！?/p>
部分工業(yè)區及非核心地段的其它項目，同樣存在空置、浪費及人氣不足等問(wèn)題。這反映了城市空間包容性與規劃滯后的矛盾，嚴厲管制和沒(méi)有人氣的矛盾，以及職住不平衡的矛盾。他認為，城市的“病癥”與規劃較為剛性有關(guān)，應適度放開(kāi)城市用地性質(zhì)的“兼容度”。
“工業(yè)、商業(yè)用地的性質(zhì)需要高度包容性，只要不是純住宅，我們都應該包容?！彼枥L著(zhù)包容性的場(chǎng)景：“人家項目上面是研發(fā)，中間有組裝間，下面開(kāi)商場(chǎng)、展廳，旁邊再賣(mài)咖啡，這個(gè)城市不就活躍了嗎？”
另一種建議則針對醫療、教育等準公共產(chǎn)品。以名校為例，陳勁松分析，名校的本質(zhì)即師資力量強大，只要實(shí)行名師、名校長(cháng)輪換制度，資源一旦開(kāi)始流轉，“學(xué)區房”概念便隨之作古。
他預判，公立學(xué)校的名校概念，將通過(guò)充分供應、均等分配兩種路徑弱化，其中教師的跨?！岸ㄆ诹鲃?dòng)制”將是解決教育資源配置不均衡的選項之一。實(shí)際上，現階段上海、北京、西安等城市已計劃或啟動(dòng)試點(diǎn)中小學(xué)教師輪崗制，未來(lái)有望繼續擴大范圍。
而視角切換至開(kāi)發(fā)商，土地兩集中政策將供應納入全國管控范圍，它們過(guò)往無(wú)序拿地的行為也將被限制。在控制供應的同時(shí)，土地出讓條件要求競配建自持面積，導致開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)的比例快速上升。
“自持物業(yè)”被陳勁松視作標志性的變化，它的出現反過(guò)來(lái)要求房地產(chǎn)從短周期轉向長(cháng)周期。這同樣也符合十四五規劃提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度的發(fā)展方向，更何況2021年政府工作報告中，還對保障性住房及長(cháng)租公寓著(zhù)墨了較多。
多主體供應不止于土地招拍掛，其它還包括國務(wù)院就集體土地建設保障性租賃住房，深圳等城市也計劃允許商業(yè)用地改住宅。
但這衍生了新的問(wèn)題，長(cháng)時(shí)間自持會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的資金壓力，原先企業(yè)對租賃業(yè)務(wù)重視度不高，租賃價(jià)格不高，利潤無(wú)法覆蓋融資成本。陳勁松直言，到現在大家都算不過(guò)賬，還在找出路，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)動(dòng)力不大也主要源于此。
突破這一瓶頸的關(guān)鍵在于，租賃住房行業(yè)需要實(shí)現閉環(huán)。包括允許集體土地發(fā)行REITs，商改住部分經(jīng)核定后轉變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權房，以由國家持有部分股權形式代替地價(jià)補交。共有產(chǎn)權房若要流通，則需建立“封閉的市場(chǎng)”，與商品房市場(chǎng)嚴格區分。
“未來(lái)某個(gè)時(shí)期什么方式能給這個(gè)行業(yè)提供幫助？我覺(jué)得就是這幾個(gè)，租賃資本化打開(kāi)，REITs打開(kāi)?！?/p>
規律
中國房地產(chǎn)是一個(gè)從無(wú)到有逐漸發(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)，正因如此，探索、試錯是必然的過(guò)程。陳勁松偏好讀人文、國外規律性的書(shū)，知世界、宏觀(guān)及未來(lái)，對比不同的成熟市場(chǎng)的發(fā)展歷程讓他有很多反思和判斷。
比如參考日本、韓國及美國的經(jīng)驗，讓他感到中國未來(lái)城鎮化并非三四線(xiàn)的城鎮化，而是大都市圈化；香港“公屋富戶(hù)”政策，為內地區分保障房與商品房提供借鑒；日本實(shí)行七十年教師輪崗制，則是“教育平權”的典型案例。
在他看來(lái)，所謂“競爭力”即跟上時(shí)代的要求，而時(shí)代正在發(fā)生變化，“我建議大家，第一是要學(xué)十四五規劃，第二要看《新聞聯(lián)播》?！?/p>
他將開(kāi)發(fā)商感到的焦慮分兩種，前者是發(fā)展的焦慮，出路是學(xué)習十四五規劃，原先賺快錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，企業(yè)需要重新定位。這是時(shí)代風(fēng)格的轉變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將從“強復制、高周轉”轉向“重資產(chǎn)、長(cháng)周期”，REITs這將是模式轉換的支撐工具。
后者則是債務(wù)的焦慮，主要集中在債務(wù)杠桿較高的企業(yè)群體。他告誡，行業(yè)原先賺的是人口紅利、城市化紅利，以及快速復制周轉的錢(qián)，并不是全靠本事。如今大家需及時(shí)止損，心態(tài)要調整過(guò)來(lái)。
隨著(zhù)國內的城市化進(jìn)入城市群階段，陳勁松認為，發(fā)展機會(huì )并不亞于以前。只要深耕，趟出新時(shí)期的任何一條路，企業(yè)便會(huì )再迎來(lái)快速發(fā)展。
世聯(lián)行過(guò)去的發(fā)展未嘗不是在趟一條路，中間亦經(jīng)歷不少探索。
“我們一直在一手樓（代理）前線(xiàn)，最先感知到市場(chǎng)的變化?！标悇潘苫貞?，所以世聯(lián)行較早地在探討資產(chǎn)運營(yíng)層面的做法，諸如長(cháng)租公寓、辦公空間及金融等都有涉足，他形容為“中國式轉型”。
轉型之初的設想、構建都是極美好的，世聯(lián)行此后代理業(yè)務(wù)規模受到挑戰，新業(yè)務(wù)遲遲未形成增長(cháng)點(diǎn)。陳勁松回望過(guò)去，得出的結論是：探索早了，膽子大了。
以紅璞公寓為例，世聯(lián)行并未預見(jiàn)到需重整很多樓宇，后者需要支付巨大成本；以及未預測到會(huì )計制度改變，導致上市公司層面出現虧損。
去年4月，世聯(lián)行曾就2017-2019年資產(chǎn)運營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收為正、毛利為負一事回應深交所。其中提及，租賃成本按會(huì )計準則規定的直線(xiàn)法核算入賬，租賃期的前半部分分攤入賬的租賃成本比合同實(shí)際支付租金高，導致項目運營(yíng)前期賬面租賃成本較高。
去年7月，世聯(lián)行引入大橫琴集團，主動(dòng)向“大交易+大資管”業(yè)務(wù)聚焦。陳勁松說(shuō)，過(guò)去所付出的代價(jià)是值得的，促使世聯(lián)回歸初心，重新回到輕資產(chǎn)服務(wù)：“我們本來(lái)就是一個(gè)輕資產(chǎn)公司?！?/p>
付出代價(jià)并非沒(méi)有收獲，世聯(lián)行至少取得了兩方面經(jīng)驗，這多少令陳勁松感到欣慰。
其一是長(cháng)租公寓系統運營(yíng)的經(jīng)驗，只要公寓一上規模，消防、裝修等問(wèn)題必然層出不迭，過(guò)往積累的經(jīng)驗便能派上用場(chǎng)。他很快補充：“我們做輕資產(chǎn)運營(yíng)就是不斷完善系統，不斷積累經(jīng)驗，希望為將來(lái)大規模的出租服務(wù)?！?/p>
其二則是大資管的運營(yíng)經(jīng)驗?！百Y產(chǎn)”即未來(lái)不斷產(chǎn)生效益的投入，廣義來(lái)說(shuō)，城市廣場(chǎng)、場(chǎng)館展廳、公共設施等等都可以產(chǎn)生有形或無(wú)形的效益。這同樣貼合世聯(lián)行所提的“初心”：挖掘資產(chǎn)的價(jià)值，降低運營(yíng)的成本。
陳勁松介紹，世聯(lián)行在深圳有管理羅湖區桂園街道辦項目，該項目最早于2018年簽約，由世聯(lián)行及紅璞公寓負責項目改造、運營(yíng)工作。除此以外，今年大資管業(yè)務(wù)也逐漸擴大至濟南高新區等地。他相信，明年公司在這方面將有很好的案例誕生。
“關(guān)鍵不能太急?！彼非蟮氖茄驖u進(jìn)的發(fā)展：“就怕步子邁得太快，一下陷入到里面。就像羅湖市民服務(wù)中心，我們試試怎么運營(yíng)，這樣的代價(jià)就很小?！?/p>
或許數年的轉型一度令陳勁松感到困惑，但這并沒(méi)有使他停在當下，反而讓他更相信資管時(shí)代的到來(lái)會(huì )愈來(lái)愈快。對于世聯(lián)行，他希望堅定地摸清方向后就要有耐心，所謂的機遇，是規律所帶來(lái)的。
再提及目標時(shí)，他已顯得淡然而輕松：“我們不想后發(fā)先至，也沒(méi)那本事。我們慢慢來(lái)，就解決痛點(diǎn)?！庇袝r(shí)候，慢一點(diǎn)反而會(huì )比較快。
以下是觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對世聯(lián)行聯(lián)席董事長(cháng)陳勁松的部分采訪(fǎng)實(shí)錄：
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：三道紅線(xiàn)、土地兩集中等政策深刻影響行業(yè)，對于行業(yè)的變化有什么感想？未來(lái)房地產(chǎn)應該怎么發(fā)展？
陳勁松：這是必然發(fā)生的，中國房地產(chǎn)發(fā)生必要性的轉移。10年前我說(shuō)三十年為一世而道更，我們都遠遠過(guò)了30年，現在到40年了，本來(lái)已經(jīng)更都沒(méi)更，現在就得更加嚴厲。
道更幾個(gè)必然轉變的客觀(guān)因素，包括中國從全面城市化開(kāi)始進(jìn)入到新階段，重點(diǎn)的城市群化，全面城市化的總量已經(jīng)完成?，F在只不過(guò)是結構問(wèn)題，房地產(chǎn)要調結構。
比如說(shuō)用地指標還按照每個(gè)省報的原則來(lái)放，人口增長(cháng)快的省怎么辦，人口凈流入多的地區怎么辦？所以現在是結構性問(wèn)題。建議人口增長(cháng)不高的地區就別放那么多用地指標了，把用地指標給人口多的。
另外一個(gè)就是土地政策，原先是全中國大概接近500個(gè)城市土地都賣(mài)得好，現在基本上收縮到50個(gè)城市，這些城市也是房?jì)r(jià)、地價(jià)比較貴的地方，怎么辦？那就三道紅線(xiàn)、土地兩集中。
土地兩集中是一種暫時(shí)的辦法，但深刻影響著(zhù)這個(gè)行業(yè)了，企業(yè)就必須得轉變。我們發(fā)現土地兩集最關(guān)鍵是自持物業(yè)快速提升，而且提升比例大，這是前所未有的，就客觀(guān)要求整個(gè)房地產(chǎn)從短周期變成長(cháng)周期。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：長(cháng)周期對資金和運營(yíng)的要求更高。
陳勁松：這是巨大的壓力。長(cháng)周期自持，突然就出現了一個(gè)賣(mài)和租的問(wèn)題。原先所有的企業(yè)對租不重視，而且也算不過(guò)賬。今年國家出臺一系列的辦法鼓勵租賃，到現在大家都算不過(guò)帳，還在找出路。整個(gè)房地產(chǎn)都得面對這些情況，它是必然發(fā)生的，那企業(yè)怎么辦？我的感覺(jué)就是好好學(xué)習十四五規劃。
房地產(chǎn)既然變成長(cháng)周期，那你就應該關(guān)心長(cháng)周期的事，政府明明白白告訴你的就是十四五規劃，在哪里發(fā)展，要解決什么問(wèn)題，其實(shí)都說(shuō)得挺清楚了。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：十四五規劃具體將會(huì )帶來(lái)哪些變化？
陳勁松：十四五規劃關(guān)鍵詞之一，多主體供應。除了招拍掛，還有一些以前的自持物業(yè)可以改造?？墒俏覀兛偸呛雎赃@件事，因為沒(méi)有一個(gè)標準的路徑，大家就覺(jué)得麻煩。
比如政策說(shuō)得清清楚楚，以保障性和共有產(chǎn)權住宅解決城市新青年的居住問(wèn)題。我們的新青年買(mǎi)房壓力太大了，強調保障房和共有產(chǎn)權房，解決新青年、新市民的居住問(wèn)題，難道不應該天天追著(zhù)這個(gè)探討嗎？比如拍了一塊自持地，能不能跟政府商量，改成共有產(chǎn)權房？現在REITs已經(jīng)放開(kāi)到國有資產(chǎn)的保障用房，能不能把自持物業(yè)變成REITs？
我覺(jué)得這些都是必要做的，一定要重視十四五規劃。租賃這一塊，其實(shí)是整個(gè)行業(yè)需要閉環(huán)。每一步都要政府綜合來(lái)解決，今年是十四五規劃提出來(lái)的探索年，我認為未來(lái)三五年之內應該把這些東西都理順，這樣房地產(chǎn)依然是一個(gè)非常巨量的跟以前不一樣的行業(yè)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：發(fā)展城市群應該注意哪些方面的事項？
陳勁松：十四五規劃已經(jīng)告訴我們，重點(diǎn)發(fā)展城市群，而不是全國統一發(fā)展。重點(diǎn)城市群不就是幾個(gè)嗎？而且房?jì)r(jià)漲也就這些地方漲。有些房?jì)r(jià)繼續漲的城市，別調配用地了，有些用地不匹配的，這時(shí)候就需要調配了。誰(shuí)能調配？只有國家。
我覺(jué)得共有產(chǎn)權、強保障、有利租賃，肯定都是集中在主要城市群，年輕人多的地方，而不是全國統一鋪開(kāi)。貫徹十四五規劃要因地制宜，而我們的分配機制是按照省域、按照城市，而沒(méi)有按照真實(shí)需要。
城市群怎么理解？十四五規劃提出發(fā)展城市群，惠州、東莞跟深圳這么近，就可以承接深圳的保障房。
同時(shí)在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障，社?；フJ，這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房，只不過(guò)要排期。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)依然維持高位，除了多主體供應，還有哪些舉措可以控房?jì)r(jià)？
陳勁松：我們的調控政策從來(lái)沒(méi)有這么嚴厲過(guò)，抓的是命門(mén)。比如說(shuō)斷流通，流通都斷了，哪還有炒房這事呢？不讓你買(mǎi)，還不讓你賣(mài)，然后門(mén)檻也提高，買(mǎi)房按揭門(mén)檻越來(lái)越高。然后就是控制金融，壓賣(mài)方。
跟全球其他地方比較起來(lái)，我們不叫炒樓。我們的最大的問(wèn)題是持有房子沒(méi)成本，放著(zhù)等升值，中期比如說(shuō)拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。
而房產(chǎn)稅推出太難了，容易打錯人，落地成本特別高，比如甄別一套二套成本就很高。我認為要學(xué)學(xué)溫哥華、澳洲收空置稅，空置稅更科學(xué)、合理。只要保證房子是為了住的就行，反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟，要打七寸。
第二個(gè)就是均服務(wù)，我覺(jué)得目前還沒(méi)調到位。就是學(xué)日本，老師在一個(gè)學(xué)校工作幾年之后就要調學(xué)校，不能老在一個(gè)學(xué)校。就把學(xué)校、學(xué)區均等化，這樣有利于公平。這樣一打亂，就沒(méi)有學(xué)區房的概念了。
公共服務(wù)要均等，公共服務(wù)最重要的就是醫院和學(xué)校。人民群眾日益增長(cháng)的對醫療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾，這是主要矛盾，要解決主要矛盾。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：國家最近對住房問(wèn)題也提了很多的解決思路，比如集體用地入市、執行商改住等等，解決問(wèn)題的核心關(guān)鍵是什么？
陳勁松：就是算不過(guò)賬，經(jīng)濟主體沒(méi)有動(dòng)力，比如集體用地投資商沒(méi)動(dòng)力；白領(lǐng)也沒(méi)啥動(dòng)力，長(cháng)期生活而沒(méi)有配套、交通遠怎么辦？必須突破動(dòng)力問(wèn)題，其實(shí)就是兩個(gè)，要能算得過(guò)帳，集體土地REITs必須開(kāi)放，發(fā)REITs可能就算得過(guò)帳了。
另外一個(gè)就是商改住，賣(mài)共有產(chǎn)權房。商改住改租，企業(yè)已經(jīng)交了商業(yè)地價(jià)很多年，利息加起來(lái)已經(jīng)很高了，改造也需花費很多成本。而如果通過(guò)國家擁有一部分產(chǎn)權替代補交地價(jià)，剩下的就是共有產(chǎn)權，這樣企業(yè)就有動(dòng)力了。所以關(guān)鍵是核定變成共有產(chǎn)權，國家持有一部分。
共有產(chǎn)權房如果再想賣(mài)，就建立第二市場(chǎng)，但只能賣(mài)給合資格的人。香港這一塊的政策可以借鑒，如果你有了微利房，想買(mǎi)商品房就必須把微利房賣(mài)給政府，政府再給排隊的人。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：工業(yè)用地、商業(yè)用地在許多非核心空置率比較高，也是一種資源浪費，盤(pán)活起來(lái)也是類(lèi)似思路？
陳勁松：工業(yè)用地、商業(yè)用地的性質(zhì)，需要高度的包容性，我們判斷它的標準到底是什么？只要不是純住宅，我們都應該包容，人家項目上面是研發(fā)，中間有一個(gè)組裝，下面開(kāi)商場(chǎng)、展廳，旁邊再賣(mài)咖啡，這個(gè)城市不就活躍了嗎？
這個(gè)就是多元使用性質(zhì)，只不過(guò)不允許純住宅。各個(gè)地區都有文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園，一般都加班到后半夜，不能住人怎么辦？這就是城市空間的包容性的矛盾和規劃滯后的矛盾，我覺(jué)得這必須得改。
我們要讓年輕人創(chuàng )業(yè)成本越低越好，創(chuàng )意就是大家聚集，一起碰撞出來(lái)的，這是活力的根本。我們現在的工業(yè)園和很多非核心地段空置率那么高，就是沒(méi)活力，開(kāi)什么都開(kāi)不出來(lái)。
現在看不止是三四線(xiàn)城市人氣不足的問(wèn)題，可能一線(xiàn)城市的新區也存在人氣不足。所以就有兩個(gè)矛盾，第一是城市空間包容性與規劃嚴重滯后；第二是嚴厲管制和沒(méi)有人氣的矛盾；第三個(gè)矛盾是職住不平衡，帶來(lái)城市交通的擁堵。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：買(mǎi)房資格越來(lái)越嚴格要求，但是對人才準入放得越來(lái)越寬，而且還實(shí)行補貼，這種現象如何看待？過(guò)程中有什么問(wèn)題，應該如何解決？
陳勁松：關(guān)于人才房，很多問(wèn)題需要厘清，比如補貼到單位是否公平，人才的定義是什么，以及人才分配到單位或個(gè)人以后再轉租怎么辦？
人才將人才房轉租，在香港稱(chēng)作公屋富戶(hù)，是不允許的，這樣的話(huà)人才房需要騰出來(lái)調配給下一撥人。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：世聯(lián)行近年來(lái)出現波動(dòng)，您有哪些總結與感想？
陳勁松：我們一直在一手樓前線(xiàn)，對于一手樓的感知比較敏感。比如說(shuō)這些年開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)在各地不斷復制，那么策劃本身的價(jià)值就打了折扣，所以就比較早地探討世聯(lián)行在新的形勢下關(guān)于資產(chǎn)運營(yíng)方面的做法。
比如說(shuō)公寓、辦公空間包括金融這方面的探索，我認為我們探索早了，這是第一，第二，膽子大了。
我們探討這些，認為付出代價(jià)是值得的，原因是重新回到初心，回到輕資產(chǎn)。而且取得了兩個(gè)方面的經(jīng)驗，一個(gè)是公寓運營(yíng)的系統運營(yíng)經(jīng)驗，這個(gè)是我們以前賣(mài)樓的時(shí)候沒(méi)有辦法得到的經(jīng)驗。其實(shí)只要一上量，這些事情必然發(fā)生，怎么辦？我們的這些經(jīng)驗就能用得上，做輕資產(chǎn)運營(yíng)就是不斷積累系統、不斷積累經(jīng)驗，不斷積累痛點(diǎn)解決方案，希望為將來(lái)大規模的出租服務(wù)。
第二個(gè)是大資管，我們認為未來(lái)產(chǎn)生效益的投入就是資產(chǎn)。廣義上來(lái)說(shuō)，包括城市廣場(chǎng)、場(chǎng)館展廳、公共設施等，都是產(chǎn)生有形或無(wú)形效益的。原先城市管理這些沒(méi)當資產(chǎn)，而是當成本管，符合政府的規定就行。實(shí)際上這是一個(gè)資產(chǎn)，給城市增加有形或無(wú)形收益的。
類(lèi)似這些東西不是純物管概念，是一個(gè)資管概念。世聯(lián)行大交易的初心是，挖掘物業(yè)價(jià)值，節約交易成本，實(shí)際上資管同理。這就是我們的一個(gè)核心的價(jià)值觀(guān)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：資管會(huì )是世聯(lián)行新的競爭力嗎？
陳勁松：所謂競爭力就是跟上時(shí)代的要求，而時(shí)代正在發(fā)生巨大的變化，而且這種變化我們能從蛛絲馬跡上看到。
我們還是要服務(wù)到讓產(chǎn)業(yè)有活力，資產(chǎn)能夠發(fā)揮效力。資管這個(gè)時(shí)代到來(lái)的日子會(huì )愈來(lái)愈快。
我們也是慢慢來(lái)，不著(zhù)急，堅定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機遇是規律帶給我們的機遇，而不是機會(huì )來(lái)了。抓機會(huì )世聯(lián)行是犯過(guò)錯誤的。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：城市資管目前從業(yè)者眾，比如傳統四大行其實(shí)在退出，部分出售給萬(wàn)物梁行，怎么看待這種變化？
陳勁松：五大行隨外資進(jìn)，他們總部不在中國，因此對市場(chǎng)的服務(wù)不如國內部分物管公司，不夠接地氣，所以五大行基本走高端路線(xiàn)。他們現在退出，我覺(jué)得也有道理，因為現在賣(mài)出的價(jià)格也不錯。
競爭極為激烈在哪里？最主要是簡(jiǎn)單的競爭特別激烈，狹義范圍的資管競爭激烈。在數字化時(shí)代，任何一個(gè)行業(yè)都要重構，資管也是這樣，關(guān)鍵是看我們能力。所以說(shuō)我們爭取做能夠創(chuàng )造價(jià)值的企業(yè)，以挖掘資產(chǎn)價(jià)值為主。
我們回頭看國際成熟的物業(yè)管理公司，最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區化的，收的物業(yè)費很低；第二是專(zhuān)業(yè)化的，比如設施設備、安保清潔等等；再細分就是服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)。這些國外都經(jīng)歷過(guò)了，現在真正有名氣的物業(yè)公司就幾家，高端的是五大行，然后是一些本地的、商業(yè)類(lèi)的、酒店類(lèi)的企業(yè)，這部分會(huì )多一些。
只能分工才能帶來(lái)真正的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，當然也可以?xún)炔考毞?。物業(yè)管理是一個(gè)Forever，遠遠沒(méi)完，它不斷地演化。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現在開(kāi)發(fā)商普遍有焦慮感，比較著(zhù)急，您是否認同這種說(shuō)法？
陳勁松：我覺(jué)得著(zhù)急分兩種，一種是發(fā)展的焦慮，一種是債務(wù)的焦慮。發(fā)展的焦慮就要學(xué)習十四五規劃，不要按照原來(lái)的思路賺快錢(qián)，慢一點(diǎn)也沒(méi)有什么不好。
債務(wù)這個(gè)問(wèn)題，早發(fā)現比晚發(fā)現強，什么叫早發(fā)現？就是早點(diǎn)跟人家合作。
要厘清債務(wù)就要認賬，心態(tài)要調整過(guò)來(lái)。我建議大家，第一是十四五規劃天天要學(xué)，第二是要看《新聞聯(lián)播》。
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