好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
對于一家房企來(lái)講，最重要的三件事：買(mǎi)地（包含并購）、融資、銷(xiāo)售。
暴雷往往從做錯一件事情開(kāi)始，如果說(shuō)融資和銷(xiāo)售，存在銀行風(fēng)險偏好，以及客戶(hù)預期等被動(dòng)因素，買(mǎi)地則大部分是主觀(guān)事件。
通俗一點(diǎn)講，拿錯地就是找死。
不用強調“政策如此之嚴”的理由，只能說(shuō)一家企業(yè)的風(fēng)險偏好，沒(méi)能經(jīng)受住市場(chǎng)檢驗。
從2021年年報看，作為中國最大銷(xiāo)售規模房企碧桂園，確實(shí)更偏沉穩。
碧桂園2021年實(shí)現權益銷(xiāo)售額5580億元；實(shí)現權益銷(xiāo)售面積6641萬(wàn)平方米。
從2021年下半年開(kāi)始，碧桂園加強了均價(jià)較低的三四線(xiàn)市場(chǎng)和單價(jià)較低產(chǎn)品的銷(xiāo)售，迅速調整靈活采取隨行就市、有漲有跌的銷(xiāo)售策略，保持了銷(xiāo)售規模。
維持和加大銷(xiāo)售力度，是度過(guò)這場(chǎng)危機的上策。
如果沒(méi)有上策，中策則是審慎拿地，做好過(guò)冬準備。
2021年下半年，碧桂園加強銷(xiāo)售的同時(shí)，審慎拿地減少了投資支出，全年拿地權益金額為1416億元。
截至2021年底，碧桂園權益可售資源約14846億，權益比保持在85%以上，可維持未來(lái)3年左右的銷(xiāo)售需求。
縱觀(guān)這場(chǎng)房企債務(wù)危機，明面上有幾個(gè)教訓：
從關(guān)注銷(xiāo)售規模，轉向關(guān)注現金流；更加合理化土地儲備，合同負債也是負債；盤(pán)活資產(chǎn)比想象中困難。
2021年業(yè)績(jì)會(huì )上，碧桂園總裁莫斌強調，市場(chǎng)下行時(shí)，碧桂園考核重點(diǎn)已從“增加銷(xiāo)售目標”，轉變?yōu)椤霸黾涌蓜?dòng)用現金”，牽引每個(gè)區域、每個(gè)項目都在安全邊際下操作。
很顯然，維持銷(xiāo)售規模和審慎拿地，使得碧桂園有更多現金，用于優(yōu)化債務(wù)，保證現金流安全。
截至2021年底，碧桂園在手貨幣資金為1813億元，短期有息負債為790億元，同比減少172億元。
就算扣除受限資金（343億）和預售監管資金（552億）后，現金短債比仍處于安全范圍內。
另外，凈負債率進(jìn)一步下降10個(gè)百分點(diǎn)至45.4%，最難下降的“剔除預售款項后資產(chǎn)負債率”為74%，逼近70%的合格標準。
地產(chǎn)即金融，最關(guān)鍵也最難把控的是融資。
雖說(shuō)融資受到調控政策重大影響，但維持銷(xiāo)售收入和控制拿地支出，形成的公司基本面，仍然決定了公司的主體信用。
截至2021年底，碧桂園的有息負債為3179.2億元，同比減少86億元，短期有息負債790億元，同比減少172億元。
長(cháng)短債的置換，證明碧桂園再融資總量，沒(méi)有受到重大影響，且2021年加權平均融資成本下降36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。
總體融資量沒(méi)有變化，融資結構仍有調整。
受暴雷房企影響，碧桂園信用債發(fā)行銳減，其中境外美元債發(fā)行122.4億元，同比減少近50%；境內公司債發(fā)行189億元，同比減少近15%。
不過(guò)，進(jìn)入2022年，碧桂園在境內中期票據的注冊，以及金融機構給予了諸多并購貸授信額度，均說(shuō)明碧桂園融資環(huán)境的極大改善。
碧桂園首席財務(wù)官及副總裁伍碧君強調，2022年行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境比較樂(lè )觀(guān)，但碧桂園基于對行業(yè)未來(lái)的發(fā)展和自身定位，還是會(huì )繼續堅定地向三條紅線(xiàn)轉綠努力，不會(huì )繼續加大融資額度。
正如從“增加銷(xiāo)售目標”轉變?yōu)椤霸黾涌蓜?dòng)用現金”的策略，碧桂園2022年銷(xiāo)售預期保守。
全年可售權益貨值約6500億元，預期去化水平為70-75%。
碧桂園總裁莫斌強調，展望2022年，房地產(chǎn)依舊是社會(huì )經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在目前三穩方向的指導前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際改善。
“碧桂園目前狀態(tài)仍是開(kāi)源節流、?，F金流、保三道紅線(xiàn)，做正確和確定性的事情。正確的事情包括做有現金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調結構、保資產(chǎn)?！?br/>
碧桂園沒(méi)有賭性，是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)之幸。
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原標題： 碧桂園沒(méi)有賭性
