觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標有關(guān)?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 由于去年疫情令銷(xiāo)售受阻，今年首二月絕大多數房企交出了一份增幅明顯的成績(jì)單。
3月5日，融創(chuàng )中國發(fā)布公告披露其二月銷(xiāo)售情況。數據顯示，截至2021年2月底，融創(chuàng )累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約684.2億元，同比增長(cháng)122%，累計合同銷(xiāo)售面積約442萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約15480元/平方米。
于2021年2月單月，融創(chuàng )中國實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約332.5億元，同比增長(cháng)172%，合同銷(xiāo)售面積約218.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約15220元/平方米。
與銷(xiāo)售并進(jìn)的是融創(chuàng )在土地上的投資金額。據不完全統計，于2月，融創(chuàng )在公開(kāi)時(shí)常拿地的成交金額將近180億，遠高于去年同期。
融創(chuàng )的拿地再次與市場(chǎng)整體土地成交情況“錯位”。數據顯示，2021年2月，全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬(wàn)平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅接近兩成；土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比下降9%。
同比增幅172%
實(shí)際上，前兩月同比取得大的增幅，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的共性。
2020年首二月受到新冠疫情影響，房企面臨著(zhù)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售全方位的停滯，地產(chǎn)項目停工、售樓處關(guān)閉、整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)處于冰點(diǎn)狀態(tài)，以致銷(xiāo)售陡降。
彼時(shí)，在觀(guān)點(diǎn)指數監測的100家重點(diǎn)房企中，2020年首二月TOP100房企總銷(xiāo)售金額8987.3億元，同比下降25.7%，2月較上年同期下降44.9%，單月銷(xiāo)售額為近14個(gè)月以來(lái)最低。
數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數整理
融創(chuàng )亦不能獨善其身。如將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)來(lái)看，去年兩月均為2018年以來(lái)的同期最低點(diǎn)，如今的銷(xiāo)售才該是正常水平。
根據融創(chuàng )披露的數據，于2月單月，融創(chuàng )中國實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約332.5億元，同比增長(cháng)172%，合同銷(xiāo)售面積約218.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約15220元/平方米。
截至2021年2月底，融創(chuàng )累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約684.2億元，同比增長(cháng)122%，累計合同銷(xiāo)售面積約442萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)約15480元/平方米。
如若與銷(xiāo)售節奏正常的2019年同期相比，融創(chuàng )2021年前兩月銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)62.02%。
根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2021年2月房企銷(xiāo)售TOP100榜單，融創(chuàng )中國位列行業(yè)第五，與第四名保利僅68億元的差距。
截止目前，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家大型房企均已披露前二月業(yè)績(jì)，碧桂園權益銷(xiāo)售868.7億元，而在TOP100榜單中，碧桂園全口徑銷(xiāo)售額1218億元；萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售1166.3億元，恒大則為883.5億元。三家企業(yè)分別領(lǐng)先融創(chuàng )533.8億元、482.1億元與199.3億元。
不過(guò)，若從銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，融創(chuàng )2月合同銷(xiāo)售均價(jià)約15220元/平方米，與1月15730元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)幾乎持平。
一位投資者分析，均價(jià)下降與否不能簡(jiǎn)單判斷為打折促銷(xiāo)，從而導致利潤率下降?！爸苻D速度差不多的情況下，綠城、中海、濱江等銷(xiāo)售均價(jià)高的房企，ROE都很低，銷(xiāo)售均價(jià)適中或者均價(jià)低的房企ROE都較高，比如碧桂園，萬(wàn)科，融創(chuàng )，金科?！?/p>
另外，他指出，對融創(chuàng )來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)文旅城和環(huán)球文旅項目的銷(xiāo)售占比提升，均價(jià)肯定會(huì )降低，降低到某一個(gè)水平穩定后才會(huì )再次提升。這個(gè)過(guò)程中，融創(chuàng )不需要用太多的資金就能撬動(dòng)較高的銷(xiāo)售額，并維持不錯的利潤率。
“在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和去化不錯的情況下，由于地價(jià)占銷(xiāo)售額的比例更是低的多，那么就是用更小的自有資金比例就撬動(dòng)了更大型的項目和銷(xiāo)售額。只需要初始投入一筆拿地資金就行了，后續都是通過(guò)開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo)售回款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)就可以完成整個(gè)大項目?！?/p>
融創(chuàng )果真在文旅項目上不斷加大步伐。
2月28日，蘇州市相城區2021年一季度項目集中開(kāi)工簽約儀式舉行，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌、環(huán)球融創(chuàng )會(huì )展文旅集團董事長(cháng)鄧鴻等受邀出席。
儀式上，融創(chuàng )上海區域集團副總裁張強代表融創(chuàng )與蘇州相城區政府就“融創(chuàng )蘇州未來(lái)城”項目一期進(jìn)行簽約，將深度參與高鐵新城片區的開(kāi)發(fā)建設及運營(yíng)。
此次簽約的“融創(chuàng )蘇州未來(lái)城”項目，包含會(huì )議中心區、數字金融研發(fā)區、環(huán)球中心娛樂(lè )區、中央風(fēng)情島、學(xué)校、濱水風(fēng)貌區等重大功能區域。
就在剛剛過(guò)去的3月5日，孫宏斌等人又出現在江蘇昆山，簽下了融創(chuàng )·周莊太史淀國際文旅城項目，將建設集高端會(huì )議、高端度假、總部經(jīng)濟于一體的江南水鄉文化旅居地和國際文商旅交流中心。
融創(chuàng )已經(jīng)在長(cháng)三角接連獲取了不少文旅項目。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在長(cháng)三角，融創(chuàng )已經(jīng)布局了德清莫干溪谷、紹興黃酒小鎮、杭州灣文旅城、無(wú)錫文旅城、南通文旅城、蘇州周莊文旅城、蘇州吳江度假區、蘇州相城未來(lái)城、環(huán)球融創(chuàng )曹山未來(lái)城等多個(gè)文旅項目。
土儲加速
不僅在文旅項目上加速，融創(chuàng )2月亦出手奪得大連君臨天下?tīng)€尾項目，并傳言將接盤(pán)華夏幸福嘉興商住地。
而在公開(kāi)市場(chǎng)上，融創(chuàng )亦展現了積極的拿地積極性。據不完全統計，融創(chuàng )2月于上海、無(wú)錫、重慶、青島等地接連拿地，土地成交金額達到180億元。
數據來(lái)源：公開(kāi)報道，觀(guān)點(diǎn)指數整理
從拿地情況來(lái)看，融創(chuàng )2月購地均位于自身土儲重鎮。截至2020年中期，重慶、青島分別位列融創(chuàng )權益土儲第一、二位，分別擁有權益土儲1282.4萬(wàn)平米與1000.57萬(wàn)平米，上海亦持有240.13萬(wàn)平米。
一位業(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，企業(yè)每進(jìn)入一個(gè)新的城市，從前期的土地調研、獲取、規劃、建造、預售、交付、售后等各方面的統籌都需要大量資源的支持。在了解的區域拿地能夠最大限度節約時(shí)間和各項開(kāi)支。
其實(shí)，雖然看起來(lái)收獲頗豐，但在拿地上融創(chuàng )也遭遇了些許波折。比如，融創(chuàng )和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區石泉社區拿地，因總地價(jià)64.52億元、溢價(jià)36.15%、單價(jià)超8萬(wàn)元/平方米，被普陀區政府約談。
約談中，區政府要求受讓人合理調整預期，必須嚴格按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，區有關(guān)職能部門(mén)將嚴格監管該地塊的開(kāi)竣工等事項，未按期開(kāi)工的，將依法合規、嚴格按閑置土地管理要求處置；嚴格執行房?jì)r(jià)地價(jià)調控聯(lián)動(dòng)機制要求，嚴格按照規定審批項目預（銷(xiāo)）售方案備案和“一房一價(jià)”。
有分析指出，此次約談表明上海對樓市限價(jià)的態(tài)度依然堅決，該地塊周邊新房售價(jià)預計將限制在9.5萬(wàn)元/平方米左右，約談其實(shí)就是給企業(yè)打一個(gè)“準備虧損”的預防針。此外，也應當防范類(lèi)似新盤(pán)由于限價(jià)引發(fā)的搖號違規、炒房等亂象。
政府也在采取措施降低土拍過(guò)熱的現象，包括引起市場(chǎng)熱議的“集中供地正?！?，都是為了市場(chǎng)主體提供更多的選擇和機會(huì )，緩解短期土地供需壓力，避免出現土拍過(guò)熱現象，引導市場(chǎng)回歸理性。
其實(shí)，在摘得該宗地塊時(shí)，市場(chǎng)人士就猜測項目不會(huì )有太大盈利空間，原因就在于其將近8.5萬(wàn)元/平方米的拿地樓面價(jià)。若要實(shí)現盈利，加上后續的開(kāi)發(fā)成本、建安成本、三費，新房售價(jià)至少需要突破12萬(wàn)元/平方米。
而根據普陀區房管局在競買(mǎi)活動(dòng)開(kāi)始前發(fā)布的相關(guān)提示，該地塊周邊商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米，同在石泉社區的寶華城市之星目前的次新房售價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，而其余入市時(shí)間較長(cháng)的二手房房?jì)r(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。
那么，為何融創(chuàng )要高價(jià)拿下上海普陀宅地？市場(chǎng)普遍的觀(guān)點(diǎn)是，融創(chuàng )會(huì )將該地塊打造為壹號院等頂豪系列產(chǎn)品，形成市場(chǎng)口碑，再進(jìn)一步支持公司的區域聚焦。
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標有關(guān)?！睂τ诮谌趧?chuàng )積極拿地的舉動(dòng)，一位業(yè)內人士分析，像萬(wàn)科、招商、綠城等現金流穩定的企業(yè)都陸續購置了不少地塊，企業(yè)會(huì )在制定目標之后，落實(shí)到拿地上，融創(chuàng )或許在今年制定了一個(gè)較高的銷(xiāo)售目標。
另一方面，他表示，由于近期出臺政策較多，在市場(chǎng)普遍觀(guān)望政策的時(shí)候，一些地塊的拿地性?xún)r(jià)比也較高。
而積極拿地不免會(huì )讓人擔憂(yōu)融創(chuàng )的負債情況。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于融創(chuàng )近期披露的公告中獲悉，截止 2020 年末，融創(chuàng )凈負債率已低于100%，非受限現金短債比大于1，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率低于80%；三項財務(wù)指標中僅有一項超過(guò)紅線(xiàn)要求。
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