觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
200億目標未竟、負債攀升，對綠地而言，此次酒店REITs獲批或許是這場(chǎng)試煉為數不多的安慰。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2021年伊始，有關(guān)公募REITs業(yè)務(wù)的配套細則、結算配套規則等文件接連發(fā)布，國內公募REITs向前跨出了巨大的一步。
有人說(shuō)，公募REITs跑到今天，已經(jīng)剩下最后一公里了。但這一公里何時(shí)才能走完，依舊是諸多地產(chǎn)從業(yè)人員翹首以盼的問(wèn)題。
在國內公募REITs加速推進(jìn)的同時(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將目光瞄準了海外的REITs市場(chǎng)，如綠地集團。
近日，知情人士透露，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前在認購階段，已與境內大型金融集團、境外大型地產(chǎn)集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
事實(shí)上，自2016年首次提出要將旗下19家酒店物業(yè)打包以REITs形式上市至今，綠地集團在新加坡市場(chǎng)已經(jīng)輾轉了五年時(shí)間，而此次酒店REITs成功獲批，無(wú)疑意味著(zhù)綠地集團“減重”的又一次積極嘗試。
但酒店REITs不同于股票、債券，其收益主要來(lái)源于物業(yè)的運營(yíng)收入和不動(dòng)產(chǎn)的升值，在全球疫情尚無(wú)結束預期的當下，酒店運營(yíng)無(wú)疑將受到重大影響，因此該筆REITs的上漲空間同樣成為資本市場(chǎng)關(guān)注的核心命題。
輾轉五年的新加坡征程
此前，綠地金融控股集團首席戰略官李想在觀(guān)點(diǎn)資本圓桌透露，為了應對國內REITs的發(fā)展歷程，實(shí)現商業(yè)資金的回流，綠地金融選擇了“出?！?。
試水的首選地是新加坡。
據悉，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，底層資產(chǎn)為綠地旗下的相關(guān)酒店資產(chǎn)，同時(shí)本次發(fā)行REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計劃長(cháng)期向REITs注入資產(chǎn)，打造全亞洲最大的酒店REITs平臺。
目前，綠地新加坡酒店REITs認購火熱，已與境內大型金融集團、境外大型地產(chǎn)集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
對綠地來(lái)說(shuō)，這筆酒店REITs的發(fā)行可謂幾經(jīng)波折。
最早在2016年，綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托，并計劃從綠地手里收購19家總價(jià)值約210億元的中國境內酒店物業(yè)，于新加坡證交所主板上市。
其中，首批收購的資產(chǎn)為綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區雅樂(lè )軒酒店、揚州綠地福朋喜來(lái)登酒店等六家酒店（包括物業(yè)和部分酒店運營(yíng)資產(chǎn)），總收購價(jià)款暫定為62億元。
有分析人士提到，當時(shí)，新加坡REITs的運作條例已經(jīng)比較成熟，資本市場(chǎng)對綠地這筆酒店REITs也持樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。
盡管外界的叫好聲不斷，但在上述交易過(guò)后，有關(guān)該筆REITs的動(dòng)態(tài)少之又少，談?wù)撀曇絷┤欢?，綠地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人們的視野。
直到2020年末，綠地拿下新加坡數字銀行牌照，2021年初，媒體消息稱(chēng)，綠地集團在新加坡發(fā)行的酒店REIT已經(jīng)獲批，預計于今年5、6月間在新交所上市，綠地輾轉五年的REITs征程終于有了新的動(dòng)向。
最新消息顯示，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前認購火熱。
但熟悉綠地金融的相關(guān)人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，上述產(chǎn)品的底層資產(chǎn)仍然為酒店，但與2016年相比，內容還是有所改變的。
雖然關(guān)于該筆信托產(chǎn)品的底層資產(chǎn)、交易價(jià)格等并未對外透露，但分析人士表示，境內酒店業(yè)務(wù)疫后恢復情況還不錯的，上述底層資產(chǎn)大概率還是以境內的自持酒店物業(yè)為主。
早在2018年，張玉良曾說(shuō)過(guò)，綠地將用三年時(shí)間，打造200億元以上年收入、以酒店為核心業(yè)務(wù)、以旅游及會(huì )展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅游集團。
但計劃總是趕不上變化，如今三年期限已至，張玉良的小目標接連落空。
據悉，綠地集團自2005年就涉足酒店旅游業(yè)，截至目前，該公司自持及投資管理的酒店項目已超過(guò)200家，但可以發(fā)現，綠地酒店更多還是以重資產(chǎn)為主，面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。
數據顯示，截至2020年中期，該公司擁有營(yíng)運酒店44家，客房總數11670間，其中自營(yíng)酒店29家，海外酒店2家。輕資產(chǎn)輸出方面，該公司投資和管理的酒店項目已遍布國內及亞洲、澳洲、美洲、歐洲、非洲等全球多國約100座城市。
除此之外，2020年該公司首個(gè)微旅游度假目的地在上海三甲港正式開(kāi)園，會(huì )展方面，則擁有10個(gè)咨詢(xún)服務(wù)項目。
業(yè)績(jì)方面，2015年，綠地集團酒店業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)收15.58億元，經(jīng)過(guò)數年時(shí)間的發(fā)展，到2019年也不過(guò)23.49億元，增速較為緩慢，而2020年中期，該公司包含商貿產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、酒店旅游產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入未及百億，與200億元目標相距甚遠。
在業(yè)績(jì)爬坡緩慢的當下，綠地控股的負債水平卻迅速上揚，根據2020年度業(yè)績(jì)快報，綠地目前總資產(chǎn)13491.25億元，同比增長(cháng)17.75%；歸屬于上市公司股東的所有者權益833.97億元，同比增長(cháng)5.7%；歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)6.85元，同比增長(cháng)5.71%；資產(chǎn)負債率88.28%。
200億目標未竟、負債攀升，對綠地而言，此次酒店REITs獲批或許是這場(chǎng)試煉為數不多的安慰。
一方面，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，此類(lèi)有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿的金融工具逐漸成為香餑餑，此次試水成功，意味著(zhù)綠地將獲得一個(gè)新的融資渠道。
另一方面，將自持酒店裝入信托并實(shí)現上市，能夠使得此類(lèi)自持物業(yè)實(shí)現股權資本變現回收，從而將投入大、周期長(cháng)的酒店物業(yè)輕資產(chǎn)運營(yíng)，提高整體資金的流動(dòng)性。
分析人士提到：“雖然目前國內公募REITs要求的底層資產(chǎn)為基礎設施，但海外REITs已經(jīng)拓展至酒店、產(chǎn)業(yè)園區、商業(yè)等業(yè)務(wù)，不排除綠地會(huì )將旗下文旅、商業(yè)等物業(yè)繼續裝入信托當中?！?/p>
或許，此次在新加坡發(fā)行酒店REITs僅僅是一個(gè)開(kāi)始，綠地在澳大利亞、英國、美國有不少海外項目，后續亦可以配合其國際項目去熟悉不同的資產(chǎn)市場(chǎng)。
但不可忽視的是，酒店REITs的收益來(lái)源主要依賴(lài)于運營(yíng)收入和房產(chǎn)升值，目前酒店運營(yíng)短板尚存，上述分析人士對這一觀(guān)點(diǎn)表示認同，他提到，“境內酒店的業(yè)主回報率大多遠不如辦公樓和商場(chǎng)，屬于相對次級的標的資產(chǎn)”。
與此同時(shí)，2020年疫情來(lái)襲，給酒店、旅游等業(yè)務(wù)帶來(lái)了重創(chuàng )，這些因素最終是否會(huì )傳導至此次新加坡酒店REITs上，尚不可知。
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