今年春節置業(yè)潮的疲軟給了迫切盼望房產(chǎn)回暖的開(kāi)發(fā)商當頭一棒。

據中指研究院統計，2022年春節期間（1月31日-2月6日，下同），重點(diǎn)監測城市新建商品住宅成交面積同比下降51%。

另?yè)嚓P(guān)平臺數據則顯示，2022年春節假期重點(diǎn)15城新房成交959套，創(chuàng )近5年同期新低，同比去年春節下跌42.1%。

房產(chǎn)大象創(chuàng )始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國）地產(chǎn)、同致誠評估創(chuàng )始人王波博士認為，可以用“開(kāi)發(fā)商躺平，購房者信心不足，返鄉置業(yè)爽約，城市分化加劇”來(lái)總結樓市春節檔成績(jì)單。

01 2022樓市開(kāi)局啞火

即便年前中央“雙降”托市，市場(chǎng)卻用直白的數字告訴我們：這波安利老子不吃。

據CRIC監測，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節周成交量?jì)H為44.5萬(wàn)㎡，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到13%。

供應下降是成交下降的主因。整體來(lái)看，春節期間房企推盤(pán)意愿普遍不高，在促銷(xiāo)方面減少營(yíng)銷(xiāo)投入，相應營(yíng)銷(xiāo)舉措也不多。

CRIC統計數據顯示，春節周期間全國除上海、南京等少數熱點(diǎn)城市有少量供應外，許多城市幾近“零供應”。

40個(gè)重點(diǎn)城市在春節兩周的新增供應量?jì)H為434.4萬(wàn)㎡，較2021年同期下降23%，撇除2020年新冠疫情影響與2019年對比，降幅也達到20%。

此外，春節期間，多數城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1至2人例行值班，既無(wú)加推，也無(wú)大型促銷(xiāo)活動(dòng)。

據多方咨詢(xún)和不完全統計，北京和深圳的售樓處約半數保持正常開(kāi)放，上海則有20余個(gè)售樓處開(kāi)放，與過(guò)往一些年份春節的熱火朝天形成鮮明對比。

02 未來(lái)城市能級決定房?jì)r(jià)？

盡管身處寒冬，也有一絲暖意。

在全國樓市分化加劇的大背景下，一二線(xiàn)核心城市更早回暖。

春節期間，一線(xiàn)城市的成交量同比微跌8%，主要源于去年基數較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅達到16%，市場(chǎng)熱度較高。

二線(xiàn)城市中，西安、蘇州、寧波等城市在節前迎來(lái)一波供應放量，表現相對較好，而武漢、長(cháng)沙、重慶、鄭州、長(cháng)春、成都、青島等城市成交同環(huán)比降幅較大，且單個(gè)城市之內主城區內和遠城區的項目也出現顯著(zhù)分化，主城區改善和豪宅項目來(lái)訪(fǎng)量也較低。

三四線(xiàn)的情況則延續了過(guò)去一年的走勢，跌多漲少。

可以預見(jiàn)的是，未來(lái)“城市能級”將和房?jì)r(jià)深度綁定，2022年可能是三四線(xiàn)城市最難的一年。

03 今年房子為啥不好賣(mài)了？

為什么今年春節樓市這么冷淡？主要有4點(diǎn)原因。

1、當前購房市場(chǎng)的供求兩端均出現“躺平”或“觀(guān)望”心態(tài)。

12月份以來(lái)，央行降準降息、按揭貸款正?；?、首套及二套利率下降等一連串利好接踵而至；收并購案例也逐漸落地，如世茂地產(chǎn)、融創(chuàng )等項目順利出手。不少開(kāi)發(fā)商在期盼多重政策作用下的“救市效應”，推盤(pán)和降價(jià)積極性下降。

購房者則認為市場(chǎng)仍處于下行周期，買(mǎi)房意愿較弱。再加上疫情影響下，不少人群收入下降，對未來(lái)收入預期不樂(lè )觀(guān)，現金在手更有安全感，買(mǎi)房謹慎度直線(xiàn)上升。

2、與統計數據的同期對比有關(guān)。

2021年春節屬于歷史上交易較好的時(shí)期，對比之下，今年的數據自然不突出。

3、疫情影響導致樓市降溫。

2022年春節，疫情多點(diǎn)散發(fā)，深圳、北京、上海、西安、鄭州等重點(diǎn)城市，疫情均貫穿春節前后，這也會(huì )影響房企開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)，樓市降溫在情理之中。

4、二手房市場(chǎng)冷淡拖累新房。

2022年1月，二手房市場(chǎng)整體持續小幅回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計成交329萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規模減少45%。

臨近春節市場(chǎng)供應顯著(zhù)縮量帶動(dòng)成交小幅下行。從70城房?jì)r(jià)來(lái)看，二手房房?jì)r(jià)跌幅、下跌城市明顯大于新房，導致二手房市場(chǎng)成交冷淡，拖累了“先賣(mài)后買(mǎi)”的交易。

寫(xiě)在最后：

2022年房地產(chǎn)開(kāi)局困難，我們預計今年的樓市還會(huì )吹暖風(fēng)，但說(shuō)觸底反彈，可能還為時(shí)尚早，房地產(chǎn)各項指標的倒“V”型上半年還將繼續，房企寒冬還沒(méi)有迎來(lái)破冰期，爆雷還將繼續。

那房子就不能買(mǎi)了嗎？不是，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續受沖擊，但一二線(xiàn)城市的房產(chǎn)依然是香餑餑。