期內，禹洲通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門(mén)拿下了4幅地塊，總建筑面積約547,871平方米，平均樓面價(jià)為每平方米人民幣7847元，權益地價(jià)21.89億元，總貨值111億元。

值得注意的是，2020年同期禹洲拿下了11宗項目。

禹洲變得謹慎的原因有兩個(gè)，一個(gè)是外部環(huán)境變化，22城集中供地政策突如其來(lái)，而這與禹洲布局一二線(xiàn)核心城市的戰略相吻合，受到了影響。

另一個(gè)是企業(yè)的融資問(wèn)題，由于受到了年報影響，穆迪、惠譽(yù)為首的多家評級機構和投行都應期下調了禹洲的評級，導致公司再融資面臨困難。自3月份以來(lái)，禹洲還沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何一筆美元債。

兩相結合，禹洲決定在今年上半年采取觀(guān)望態(tài)勢，機會(huì )留在半年。如今，各個(gè)城市的集中供地政策又再次面臨調整，不少城市暫停了出讓計劃，禹洲將在其中尋找機會(huì )。

禹洲高管也在會(huì )上表示，各城市政策在微調，所以下半年預期土拍市場(chǎng)不會(huì )像上半年競爭那么激烈，應該會(huì )降一些價(jià)格，相信有很大的機會(huì )。

截至2021年6月底，禹洲總土地儲備為2200萬(wàn)平方米，總貨值達到4400億元，一二線(xiàn)及準二線(xiàn)城市占90%以上，平均樓面價(jià)6854元/平方米。其中海西經(jīng)濟區15%、長(cháng)三角37.5%、環(huán)渤海21.7%、華中區8.7%、大灣區6.0%、西南區7.0%以及大灣區的城市更新4.1%。

下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標沒(méi)有問(wèn)題。

值得注意的是，最初禹洲內部目標不止1100億，但面臨市場(chǎng)環(huán)境比較艱難，不想過(guò)度加快買(mǎi)地-銷(xiāo)售-融資的車(chē)輪，便調低了增速。

林龍安表示：“如果項目沒(méi)有利潤，我們就不參與了。以利潤為導向，以質(zhì)量為增長(cháng)，促使我們的改革到位?！?禹洲現在更多的是追求盈利、追求權益比上升，每年上升幅度在5%-10%左右。

不過(guò)，禹洲的核心城市布局策略保證了公司的規模下限，但毛利率方面卻依舊處于低位，上半年為20.09%，同比微漲，主要由于上海、合肥、南京及廈門(mén)的盈利項目。

縱使各個(gè)房企的毛利率在近年來(lái)都面臨著(zhù)下滑壓力，但對于禹洲來(lái)說(shuō)，仍有比較大的改善空間。

林龍安認為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業(yè)平均水平或者之上。

三條紅線(xiàn)方面，禹洲仍舊有踩到一條，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.98%，下降3.94個(gè)百分點(diǎn)，較監管規定的70%仍有近4個(gè)百分點(diǎn)。剩余兩條紅線(xiàn)，現金短債比1.85倍，凈負債率80.42%，下降5.38%個(gè)百分點(diǎn)。

公司副總裁邱于庚認為，禹洲非常有把握在年底三條紅線(xiàn)都能達到監管要求。

由于上半年放慢了發(fā)債節奏的原因，禹洲有息借貸602億元，較去年下降了37億元，平均還款期限3.12年。

對于禹洲來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有迫在眉睫的生存問(wèn)題，重點(diǎn)是如何合理選擇發(fā)展道路。

對于一些類(lèi)似擔保和商票的隱形負債，林龍安透露，公司從不會(huì )發(fā)行商票，擔?？傤~在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。

值得注意的是，禹洲目前融資成本為7.13%，自2018年下降至6.95%以來(lái)，便一直在7%左右上下波動(dòng)。

這與評級公司對禹洲的態(tài)度是強關(guān)聯(lián)的，今年上半年，穆迪下調禹洲集團企業(yè)家族評級至“B1”，展望調為“負面”；惠譽(yù)下調禹洲長(cháng)期外幣發(fā)行人評級至“B+”。

禹洲管理層表示，不能代表評級機構去進(jìn)行任何預判，還是尊重他們的看法。公司一直都有與境外評級公司溝通，溝通是非常充分的。

如今，不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉型的壓力，林龍安表示：“禹洲做其他的做不了。公司主體是地產(chǎn)，也會(huì )做與地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的商業(yè)、物業(yè)的對接，以及平臺的銜接?！?br/>

依靠布局的優(yōu)勢，禹洲持有型物業(yè)業(yè)務(wù)主要集中在海西經(jīng)濟區和大灣區等經(jīng)濟發(fā)達地區，擁有已開(kāi)業(yè)項目28個(gè)及籌備期項目11個(gè)，打造商業(yè)面積超152萬(wàn)平方米，其中購物中心、寫(xiě)字樓及社區商業(yè)業(yè)態(tài)的占比分別為61%、23%及16%，平均出租率81%。

今年6月份，禹佳服務(wù)遞交上市申請書(shū)失效，隨后便馬上了提交了一份涵蓋了新數據的申請書(shū)。

林龍安表示，物業(yè)上市沒(méi)有停下來(lái)，不斷在銜接，等到半年報公告之后還要補充相關(guān)的報表，爭取在下半年能夠上市。

這個(gè)打包了商管+住管概念的物業(yè)公司對于禹洲來(lái)說(shuō)是極其重要的，作為圍繞房地產(chǎn)主業(yè)走出的第一步，禹洲需要一些新的增長(cháng)點(diǎn)。

截至2021年6月30日，禹佳服務(wù)在管項目總建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，總合約面積超過(guò)2700萬(wàn)平方米，其中來(lái)自第三方在管建筑面積占比超過(guò)14%。在管項目中，長(cháng)三角地區占比超過(guò)55%，海西經(jīng)濟區占比超過(guò)26%。

其中，商管總簽約面積接近200萬(wàn)平方米，在管約100萬(wàn)平方米左右。

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原標題： 禹洲半年業(yè)績(jì)大增林龍安稱(chēng)不會(huì )再犯錯