這兩天，房地產(chǎn)有一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息。

好消息是：在“雙維護”前提下，樓市對剛需有一丟丟寬松的跡象。銀保監會(huì )有關(guān)領(lǐng)導的講話(huà)相信很多桿友都學(xué)習過(guò)了。最核心的一句：“在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持?！?/p>

在饑渴了一陣子的市場(chǎng)里，這確實(shí)是一劑“強心針”，相信接來(lái)下相關(guān)動(dòng)作就會(huì )漸次出臺。

口子是撕開(kāi)開(kāi)了一小點(diǎn)縫隙，后面會(huì )如何演化不得而知，到時(shí)咱具體情況具體聊。但杠桿地產(chǎn)相信一點(diǎn)：穩字當頭這是肯定的，大漲近一兩年別想了。

另外還有一個(gè)壞消息。最近，國際評級機構似乎盯上了我國房地產(chǎn)公司，累計集中下調了十多家房企的評級，搞得從業(yè)者和投資者風(fēng)聲鶴唳。

券商研究報告顯示，自9月份開(kāi)始，穆迪、標普和惠譽(yù)至少對房企進(jìn)行了25次的主體評級下調，其中部分房企被多次下調評級。

若算上10月18日至19日穆迪對19家房企的評級行動(dòng)，則9月迄今發(fā)生評級的下調次數至少達到44次。

據新華財經(jīng)報道，2021年（截至9月底），穆迪、標普和惠譽(yù)三大國際評級機構下調房企的評級行動(dòng)累計達到90余次，超過(guò)2020全年的兩倍。

其實(shí)在如此寒冷的情況下，機構的類(lèi)似動(dòng)作也在預料之中，杠桿地產(chǎn)大致看了下調的房企名單，基本都是此前被多次報道過(guò)的，壓力較大的房企。

這家房企就是閩系大佬中駿集團，到底啥情況？太魔幻了。

今年，中駿集團評級變動(dòng)還挺頻繁，而且呈分裂跡象。杠桿地產(chǎn)不完全統計，2021年4月，標普給了中駿B+、長(cháng)期發(fā)行人信用評級，展望負面。

但5月份，另一評級機構穆迪則將中駿的展望從“穩定”上調到“正面”。

但1個(gè)多月后的10月，穆迪則下調了 中駿的評級，從“正面”變?yōu)椤胺€定”。

惠譽(yù)方面似乎還比較穩定，從2021年2月首次給中駿評級“穩定”之后，暫時(shí)還沒(méi)有其他動(dòng)作。

以最近的調整為例。據樂(lè )居財經(jīng)報道，9月標普上調中駿集團評級時(shí)，理由是：穩定銷(xiāo)售執行和收入增長(cháng)將減輕其杠桿壓力，盡管在新開(kāi)發(fā)項目和投資物業(yè)方面繼續投入大量資金。此外，該公司在資本市場(chǎng)和銀行間的渠道，將支撐其穩健的資本結構和信用狀況。

10月穆迪下調的理由則是：考慮到公司對合資企業(yè)(JVs)日益增加的風(fēng)險敞口，這可能會(huì )增加其財務(wù)指標的或有負債和波動(dòng)性。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示:“考慮到運營(yíng)和融資條件的壓力，中駿集團控股的信用指標很可能達不到評級上調所需的閾值?！?/p>

穆迪預測，在未來(lái)6-12個(gè)月里，中駿集團控股的合同銷(xiāo)售額將下降，而穆迪此前預測的增幅約為10%，原因是融資條件緊張，購房者信心減弱。

正好前不久，中駿集團發(fā)布了9月銷(xiāo)售情況。公告顯示，2021年9月，其連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額約75.04億元，合同銷(xiāo)售面積759,668平米，同比確實(shí)降了，降幅還不小，分別為38%和增長(cháng)15%。

但截至2021年9月30日止9個(gè)月的同比還是增長(cháng)的。今年前9個(gè)月，中駿集團的累計合同銷(xiāo)售額約826.40億元，累計合同銷(xiāo)售面積5,659,554平米，同比分別增長(cháng)20%及20%。

同時(shí)杠桿地產(chǎn)也注意到，中駿集團8月的數據也是下降的，當月，其合同銷(xiāo)售額約80.55億元，合同銷(xiāo)售面積61.42萬(wàn)平米，同比分別下降13%和12%。

再往前的 7月，中駿的銷(xiāo)售額同比還是上升：約80.30億元，同比增長(cháng)4 %。但銷(xiāo)售面積降了，為578,962平方米，同比下降7%。

6月的情況又不一樣，好得亮瞎眼。當月中駿集團的合同銷(xiāo)售額約為102.15億元，同比增長(cháng)193%；合同銷(xiāo)售面積831,742平米，同比增長(cháng)227%。

可以明顯感覺(jué)到，進(jìn)入到2021下半年，中駿集團銷(xiāo)售方面的下坡路走得很明顯。

03 如何過(guò)冬

話(huà)說(shuō)回來(lái)，這并非全部中駿自家原因。大環(huán)境如此，誰(shuí)都無(wú)法置身事外。

圖表來(lái)源|華西證券（特此感謝）

今年情況杠桿地產(chǎn)就不多說(shuō)了，前不久國統局公布的9月70城房?jì)r(jià)，數據一目了然，詳見(jiàn)杠桿地產(chǎn)前幾天寫(xiě)的文章《70城房?jì)r(jià)數據出爐！市場(chǎng)到底有多涼？》

2022年的情況會(huì )如何？?jì)|翰智庫的研報給出了具體測算數據：2021 年新開(kāi)工面積增速將進(jìn)一步下降至 10%，2022年或將下降至2015年的水平，也是自2000年以來(lái)的最低點(diǎn)，即-14%。

圖表來(lái)源|億翰智庫（特此感謝）

2001年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速從未出現過(guò)負增長(cháng)，最差的一年出現在2015年，同比增速為0.9%。但是在隨著(zhù)新開(kāi)工預期的下降，商品房市場(chǎng)成交量預期看衰，開(kāi)發(fā)投資或將在2022年首次出現負增長(cháng)。

根據億翰智庫研判，在樂(lè )觀(guān)假設下2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計增速，至少下降5%；中性假設下，2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計增速，至少下降10%。

資本市場(chǎng)方面，山西證券的研報顯示，目前行業(yè)和龍頭公司估值都在低位徘徊。上周，地產(chǎn)板塊下跌1.39%，排名行業(yè)第18位，走勢弱于大盤(pán)（滬深300漲0.04%）。

上周，房地產(chǎn)板塊資金凈流出12.9億元；縱向來(lái)看，地產(chǎn)板塊資金連續6周凈流出，近1年總體也呈流出趨勢。

如此來(lái)看，中駿集團評級下調，只是房地產(chǎn)輝煌落幕的縮影，誰(shuí)也無(wú)法保證更大規模的評級下調不會(huì )到來(lái)?，F在的問(wèn)題是：誰(shuí)會(huì )成為下一個(gè)？

此時(shí)杠桿地產(chǎn)想起萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮最近在交流會(huì )上說(shuō)的一句話(huà)：行業(yè)冬天來(lái)的時(shí)候誰(shuí)都冷，救人要先保證自己安全。安全比增長(cháng)更重要，能力比規模更重要。