觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過(guò)什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項目。
自去年11月，坑口村啟動(dòng)城中村全面改造意愿表決工作以來(lái)，這個(gè)地處白鵝潭黃金位置的舊改項目便引來(lái)眾多關(guān)注。
有聲音猜測，彼時(shí)萬(wàn)科舍棄葵蓬村便是為了轉戰坑口村；也有聲音認為，項目對產(chǎn)業(yè)導入要求高，國企成功率會(huì )更大。
5月12日，廣州坑口經(jīng)濟聯(lián)社組織黨員、社員代表召開(kāi)坑口經(jīng)濟聯(lián)社關(guān)于選擇合作意向企業(yè)表決大會(huì )。
根據投票表決結果，在兩家候選合作意向企業(yè)中，廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司及廣州番禺雅居樂(lè )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（聯(lián)合體）以95張同意票、98.96%同意率成為坑口村舊改意向合作企業(yè)；另一家候選企業(yè)越秀地產(chǎn)旗下廣州市城市建設開(kāi)發(fā)有限公司則惜敗。
即是說(shuō)，兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過(guò)什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項目。
坑口村位于廣州荔灣區的西南部，由坑口、沙涌、羅涌、墩頭、西坑、南圍六條自然村組成，其優(yōu)越的位置常被形容為“是廣佛同城的橋頭堡”。
據悉，坑口作為白鵝潭商務(wù)區二區的核心，在地段上串聯(lián)起廣鋼新城與花地灣板塊；同時(shí)，坑口聯(lián)社覆蓋完善的交通網(wǎng)絡(luò )，片區內有地鐵1號線(xiàn)坑口站、廣佛線(xiàn)穿過(guò)。
因地處老城區，周邊生活配套齊全，且附近分布廣州芳村客運站、坑口工區、坑口電子數碼基地等，人流眾多，這也使得租金收益可觀(guān)。
于2020年11月1日，坑口村采用合作模式啟動(dòng)城中村全面改造意愿表決工作，全面改造意愿表決同意率達99.57%；今年1月，坑口經(jīng)濟聯(lián)社表決同意城中村改造引入合作意向企業(yè)事項，并隨后于4月在廣州市荔灣區人民政府網(wǎng)正式掛網(wǎng)招標，意味著(zhù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。
彼時(shí)外界認為，萬(wàn)科將是板上釘釘的中標選手，原因在于坑口村啟動(dòng)舊改的前兩天，萬(wàn)科因“認為項目無(wú)法平衡復建與融資的成本”，明確退出了荔灣葵蓬村的改造。
之所以?xún)烧唛g是“二選一”的關(guān)系，是因為坑口村提出不接受正在實(shí)施荔灣區舊村更新改造且尚未完成整村補償安置工作的合作企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或合作意向企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行報名。
于萬(wàn)科而言，坑口緊挨萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包，若拿下或能形成連片開(kāi)發(fā)。然而，從坑口村官方披露的文件看，報名企業(yè)主體僅有三家，分別是珠實(shí)雅居樂(lè )聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)、合景——萬(wàn)科并沒(méi)有出現其中，實(shí)屬意料之外。
經(jīng)過(guò)初步審核，合景并未獲批、率先出局，前兩者成為最后角逐對手。
在珠實(shí)與越秀兩家本地國企的較量中，前者參與舊城舊廠(chǎng)改造項目較多，未操刀過(guò)舊村改造項目，但手握毗鄰坑口村的聚龍灣和西塱站項目，對該區域已有深耕經(jīng)驗。
后者越秀地產(chǎn)目前同樣未有完成改造的舊村項目；值得一提的是，除了坑口村，越秀還在接觸另一個(gè)荔灣舊改項目增滘村，且于去年底舊村改造項目服務(wù)中心已投入使用，一定意義上也不符合上述的排他要求。
然而，無(wú)論是珠實(shí)或越秀，雖然結果出乎外界意料，但也反映了當前國企在舊村改造中的優(yōu)勢。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于5月11日坑口村聯(lián)社組織召開(kāi)的座談會(huì )上，社員（村民）等便表示國企的優(yōu)勢在于資金流保障大，兜底能力強，有政府信譽(yù)作保障，更符合村民期望。
“這將會(huì )是未來(lái)廣州舊改的一個(gè)主流趨勢，也就是由地方國資委主導的企業(yè)參與舊改，然后以開(kāi)放合作的方式實(shí)現整個(gè)廣州的城市更新?！笔缆?lián)行廣州大區副總經(jīng)理林家星肯定了該觀(guān)點(diǎn)。
他對此解釋稱(chēng)，出現這種趨勢一方面主要是對于負責舊改前期土地整理等平臺公司的規范化，另一方面則是政府在城市更新方面提出明確的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、稅收等一系列要求，這種要求下國企在執行相關(guān)產(chǎn)業(yè)導入、資源對接方面更具備一定優(yōu)勢。
如坑口村的產(chǎn)業(yè)門(mén)檻便不低，提出要求坑口舊改項目產(chǎn)業(yè)建設量占比不低于60%，還將重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟、會(huì )展商貿業(yè)、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。
雅居樂(lè )“首秀”
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統計，坑口村是雅居樂(lè )真正意義上獲取的第一個(gè)廣州舊村改造項目。
隨著(zhù)近兩年廣州舊改推進(jìn)，舊村改造在羊城這片土地上儼然已成燎原之勢，一邊是保利、富力等本地虎，一邊是升龍、星河、佳兆業(yè)等過(guò)江龍，紛紛上場(chǎng)切割這塊大蛋糕。
雅居樂(lè )最早于2017年開(kāi)始就廣州黃埔區城市更新領(lǐng)域展開(kāi)合作，但截至2019年底僅完成了10個(gè)項目的合作協(xié)議、5個(gè)項目的框架協(xié)議，鎖定土地面積600萬(wàn)平方米。
對比廣州舊改巨頭保利，迄今為止在建及建成項目近10個(gè)，跟進(jìn)舊改項目近40個(gè)，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛村、大塱村等，用地協(xié)議改造面積超1萬(wàn)畝。
眼見(jiàn)廣州舊改戰火持續，招拍掛市場(chǎng)價(jià)格上漲，雅居樂(lè )也坐不住。于2020年6月，雅居樂(lè )正式成立城市更新集團，目標很明確，旨在加大城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度，搶抓城市更新市場(chǎng)窗口期。
截至目前，雅居樂(lè )在城市更新方面還無(wú)太多戰績(jì)，僅于2020年11月拿下廣州鰲頭鎮嶺南村舊改前期服務(wù)商，此外或已介入黃埔姬堂村舊改。
在廣州深耕二十余年的雅居樂(lè )，自早些年在主城打造出雅居樂(lè )花園、劍橋郡、富春山居等熱門(mén)項目后，近些年轉為低調，拿地也多以花都、從化為主。
有雅居樂(lè )人士曾表示，目前雅居樂(lè )在主城區已基本沒(méi)有什么項目?jì)?。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，近來(lái)雅居樂(lè )推向市場(chǎng)的花城雅郡、濱江雅苑均位于遠郊區。
而在今年初，同樣位于荔灣白鵝潭板塊、蟄伏五年的華大物流地塊——雅居樂(lè )天際715入市，也被雅居樂(lè )賦以“重返廣州市中心”的戰略意義。
據悉，由于時(shí)間高度集中，集中供地這種模式勢必對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力及峰值會(huì )相應有所要求。
一方面分散了房企的投資精力，使得外來(lái)房企得以有機會(huì )進(jìn)入目標城市；另一方面，房企參與數量多，競爭激烈，也將許多資金不充裕的企業(yè)擋在了門(mén)外。
隨著(zhù)廣州舊改進(jìn)程不斷往前、政策與要求指引不斷細化，傍上國企，或許是尚無(wú)太多經(jīng)驗積累的雅居樂(lè )在舊改戰場(chǎng)乃至整個(gè)廣州土儲上分一杯羹的方式之一
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