杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
房企半年度成績(jì)單基本交完，強迫癥患者為湊個(gè)整數，今天關(guān)注最后一天。
實(shí)際上這家公司前幾天我就關(guān)注到，因為股價(jià)大漲。
大概在8月底，該司半年報發(fā)布前后，其股價(jià)就一直在漲。到了今天，已經(jīng)第8個(gè)交易日，仍然持續飄紅，且漲得更猛烈。
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說(shuō)起建發(fā)，桿友們應該大部分了解，國企背景，來(lái)頭不小。創(chuàng )立于1980年12月，到了四十不惑的年紀。
一開(kāi)始建發(fā)集團是作為廈門(mén)經(jīng)濟特區對外引進(jìn)資金、技術(shù)、設備的唯一窗口，兼具政府和企業(yè)職能，代表廈門(mén)市參加所有對外招商引資項目的談判和簽約，爭取各類(lèi)客商來(lái)廈投資興辦企業(yè)，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)設備改造老企業(yè)。
后面經(jīng)過(guò)重組兼并等改革，形成了如今的實(shí)業(yè)投資企業(yè)集團，主要業(yè)務(wù)涵蓋供應鏈運營(yíng)、城市建設與運營(yíng)、旅游酒店、會(huì )展業(yè)、投資等。
建發(fā)股份是建發(fā)集團旗下上市平臺之一，另外兩家是建發(fā)國際和建發(fā)物業(yè)。根據建發(fā)股份最新半年報介紹，供應鏈運營(yíng)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其兩大主業(yè)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，主要就是建發(fā)房地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團。杠桿地產(chǎn)從最新半年報里看到，就建發(fā)股份來(lái)說(shuō)，今年的營(yíng)收增速確實(shí)不錯。
如上圖，2021上半年，建發(fā)股份營(yíng)收2908.2億元，同比增速84.59%，這個(gè)增速，杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單翻看了下往期，按年度來(lái)算，自2012年起，其營(yíng)收增速長(cháng)期在10%+、20%+徘徊，最高的2017年也不過(guò)50%出頭。
利潤下降、毛利率走低
分業(yè)務(wù)來(lái)看，建發(fā)股份2021上半年的供應量運營(yíng)分部營(yíng)收2665.7億元，同比增速87.6%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對遜色，同期營(yíng)收242.5億元，同比增速57.3%。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這項數據則為203.2億元，同比增速85.74%，高于營(yíng)收增速較多。
利潤方面，供應鏈運營(yíng)分部表現正常，各項指標同比增速還略高于營(yíng)收增速。但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現有些不盡人意。
2021上半年，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤總額為32.2億元，同比下降了28.3%；凈利潤、歸母凈利潤也都分別下降了26.4%、34.5%，為31.7億元、22.7億元。
為啥房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤增速這么慘？進(jìn)一步杠桿地產(chǎn)看到，建發(fā)股份半年報給出的原因是：
“本報告期確認的土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤較去年同期下降。公司房開(kāi)業(yè)務(wù)（二級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)）的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤均大幅增長(cháng)?！?/p>
基于此，建發(fā)股份今年上半年的毛利率持續走低，為3.3%。還是以年度來(lái)對比，杠桿地產(chǎn)發(fā)現，這一毛利率也是2012年來(lái)從未有過(guò)的。此前大都在6%-8%這個(gè)區間。
因為“土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤較去年同期下降”，子公司建發(fā)房地產(chǎn)受影響更大，2021年半年報顯示，建發(fā)房地產(chǎn)本報告期的歸母凈利潤為10.32億元，比上年的20.7億元腰斬。
說(shuō)起建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更離不開(kāi)其另一家上市公司：建發(fā)國際。最新的半年度成績(jì)單里，建發(fā)國際似乎和建發(fā)股份“同病相憐”。
但利潤率卻不盡人意：凈利率僅3.92%；毛利率為12.5%，同比下滑8.77個(gè)百分點(diǎn)，相對于同等規模的企業(yè)而言已居于末位水平。
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進(jìn)擊的房產(chǎn)
如此快的增速，也并不是今年才有。杠桿地產(chǎn)注意到，這幾年建發(fā)房產(chǎn)的速度都頗為亮眼，2018年，其銷(xiāo)售額才不到250億元，到了2020年，這一數據已經(jīng)破千億。
今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額約917.09億元，同比增長(cháng)256.04%。這幾年房地產(chǎn)本來(lái)是回穩期，建發(fā)房產(chǎn)頗有逆風(fēng)擴張的味道。
另一方面，建發(fā)房產(chǎn)拿地也不手軟，尤其黑天鵝嚴重的2020年。DM數據顯示，2017-2020年，建發(fā)拿地金額分別為262億元、277億元、326億元、758億元。
今年初，建發(fā)房產(chǎn)因高溢價(jià)競得上海一地塊，其項目公司被上海市普陀區政府約談警示。根據觀(guān)點(diǎn)指數統計，上半年建發(fā)以781.8億元的拿地金額位居行業(yè)第三，新增貨值1146億元。其中不乏一些盈利空間有限的高價(jià)地塊。
據管理層介紹，上半年建發(fā)國際新增進(jìn)入南昌、寧波、溫州、徐州等17個(gè)城市，除深耕核心一二線(xiàn)城市外，挖掘三四線(xiàn)下沉市場(chǎng)獲取土儲。不過(guò)如今的三四線(xiàn)還有多少錢(qián)可賺，也是個(gè)問(wèn)號。
三道紅線(xiàn)方面，雖然建發(fā)在三道紅線(xiàn)中為綠檔房企，但有息負債的增加幅度已經(jīng)遠超15%的限額，截至2021年6月末，建發(fā)國際有息負債為731.6億元，比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。
看完建發(fā)，杠桿地產(chǎn)就一個(gè)感受，這真不是一般搞房地產(chǎn)的可以比。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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