觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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深交所這份問(wèn)詢(xún)函，中南很快交出了答卷。但另外一份“問(wèn)詢(xún)函”，卻不是那么容易解答。
編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線(xiàn)”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線(xiàn)”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續的力量”之所在。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 32年前，一支28人的務(wù)工隊伍從江蘇南通開(kāi)赴山東東營(yíng)，隊伍領(lǐng)頭人叫陳錦石，這是他掘金建筑行業(yè)的開(kāi)始。
2016年，中南建設已在建筑領(lǐng)域占有一席之地，陳錦石選擇將旗下地產(chǎn)平臺中南置地總部遷至上海。爾后，中南地產(chǎn)業(yè)務(wù)拉開(kāi)了高速發(fā)展的序幕。
在建筑領(lǐng)域里，中南無(wú)疑是一個(gè)飽經(jīng)風(fēng)霜的“老資格”，但在地產(chǎn)行業(yè)，中南的征程或許才剛剛開(kāi)始。
盡管早在上個(gè)世紀九十年代末便進(jìn)入到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，但在很長(cháng)一段時(shí)間里，中南建設的業(yè)務(wù)重心仍然放在建筑板塊。
故事的轉折從地產(chǎn)總部遷至上海那一年開(kāi)始，四年后的2020年，中南建設累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額2238.3億元，比上年同期增長(cháng)了14.2%，這也是其首度突破兩千億大關(guān)。
從2016年合約銷(xiāo)售額373億元到跨過(guò)千億門(mén)檻，中南用了兩年時(shí)間；從千億到兩千億，同樣用了兩年時(shí)間。
規模高速擴張下，中南實(shí)現了彎道超車(chē)，據觀(guān)點(diǎn)指數研究院歷年披露的中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100排行榜顯示，中南自2017年開(kāi)始便一直位居行業(yè)前二十之列。
但一路狂奔之下，難免會(huì )有兼顧不到之處。2020年初，中南收到了深交所寄來(lái)的一封問(wèn)詢(xún)函，涉及2019年年報中提到的有關(guān)公司負債、存貨、關(guān)聯(lián)交易、PPP項目、毛利率等多個(gè)方面內容。
事實(shí)上，這并非是中南首次收到深交所問(wèn)詢(xún)函。于2018年，幾乎也是在同樣時(shí)間，深交所針對中南2017年年報中提到的部分內容進(jìn)行了問(wèn)詢(xún)。
深交所這份問(wèn)詢(xún)函，中南很快交出了答卷。但另外一份“問(wèn)詢(xún)函”，卻不是那么容易解答。
2020年以來(lái)，行業(yè)變化加劇，政策調控持續，融資通道收緊，許多頭部房企紛紛放緩了腳步，轉向了反省自我、尋求夯實(shí)企業(yè)根基的道路。
而中南，同樣也在路上。
“故事”的開(kāi)頭
從一家區域型房企一步一步走到今天，中南需要感謝當初做出搬遷上海的決定，以及大量職業(yè)經(jīng)理人的引入。
2020年2月，原中南置地董事長(cháng)陳凱離開(kāi)了這家?jiàn)^斗了三年的公司。他的離職間接引發(fā)了中南建設股價(jià)幾日連跌，甚至在4月份業(yè)績(jì)會(huì )上，陳錦石還特意發(fā)聲稱(chēng)，公司管理機制不會(huì )因為陳凱的離開(kāi)而改變。
對于一家兩千億規模的企業(yè)而言，一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人離職為何會(huì )有如此大的影響？
故事的緣由，還要從四年前說(shuō)起。
2016年，已經(jīng)將總部搬到上海的中南開(kāi)始走上全國化擴張道路，并相繼在杭州、天津、武漢等地布局項目。
更為重要的是，為了改善一直以來(lái)管理粗放等問(wèn)題，中南引進(jìn)了一批職業(yè)經(jīng)理人。在地產(chǎn)板塊，陳凱的到來(lái)意味著(zhù)“去家族化”的開(kāi)始。
爾后，包括管理財務(wù)的辛琦、負責人力的張寬權，以及此前負責營(yíng)銷(xiāo)的甘玫等人陸續被中南置地招致麾下。
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全國化、去家族化等一系列變革之后，已經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)十多年的中南，真正進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道。
作為這批職業(yè)經(jīng)理人中分量頗重的一個(gè)，陳凱的作為已無(wú)需贅述，其離職導致市場(chǎng)產(chǎn)生如此大的反應，自然也就變得順理成章了起來(lái)。
從2020年業(yè)績(jì)表現來(lái)看，確實(shí)也如陳錦石所言，中南的運營(yíng)節奏沒(méi)有產(chǎn)生太大的變化。盡管14.2%的同比增幅相比前幾年放緩了不少，但與其他頭部房企相比，仍屬于正常水平。
按照陳錦石的說(shuō)法，這四年來(lái)，組織推動(dòng)型的管理文化和簡(jiǎn)單透明的治理機制已經(jīng)深入骨髓，優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團隊也已經(jīng)比較穩定。
在過(guò)去這幾年企業(yè)改革中，中南最希望改變的是過(guò)去自上而下的驅動(dòng)模式，進(jìn)而打造一個(gè)能夠自主驅動(dòng)的賦能型組織架構。某種程度來(lái)說(shuō)，在這種架構之下，中南的發(fā)展節奏很難會(huì )因為某一個(gè)單一個(gè)體離開(kāi)而出現太大變動(dòng)。
但想要達到這樣的效果需要付出不小的代價(jià)，為此，中南也開(kāi)始設定相應的激勵機制。
按照2018年審議通過(guò)的計劃，中南將以2017年歸屬上市公司股東凈利潤為基準，2018、2019、2020年利潤增長(cháng)幅度須分別不低于240%、560%和1060%。
2020年7月，中南2019年股票期權激勵計劃首次授予期權第一個(gè)行權期開(kāi)始行權，336名激勵對象合計2759.81萬(wàn)份期權獲得行權資格，行權價(jià)格為8.37元/股。次月，2018年股票期權激勵計劃預留授予期權第一個(gè)行權期與第二個(gè)行權期開(kāi)始行權，合計5513.475萬(wàn)份。
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大手筆推動(dòng)下，中南近兩年發(fā)展增速頗為可觀(guān)。按其預期，2020年度歸母凈利潤將達到60億元-80億元，最高同比增幅達到了92.17%。
有業(yè)內笑稱(chēng)，這應該是A股房企披露出來(lái)的首份2020年盈喜公告了。企業(yè)的迅速做大自然讓人欣喜，但另一方面，這一輪沖刺同樣留下了不少問(wèn)題。
高周轉與低毛利
2020年收到的那份問(wèn)詢(xún)函，深交所對中南低于行業(yè)水平的毛利率提出了疑問(wèn)。值得一提的是，這個(gè)問(wèn)題在2018年那份問(wèn)詢(xún)函中同樣有所提及。
度過(guò)了四年高速增長(cháng)期后，這是中南需要花時(shí)間去解答的第一個(gè)“問(wèn)題”。
數據顯示，2016年-2019年以及2020年上半年里，中南建設地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別錄得毛利率18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.4%；該水平遠低于以證監會(huì )標準統計的A股上市地產(chǎn)公司毛利率平均值。
對于這一短板，中南表示，在開(kāi)發(fā)項目選擇上，公司不追求高價(jià)格預期和高利潤率，而是更看重項目的周轉和利潤率的確定性；公司希望以不高的利潤率但更好的周轉率和確定性，來(lái)實(shí)現好的資產(chǎn)回報率。
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這個(gè)解釋還算坦誠，事實(shí)上，每家房企在不同發(fā)展階段都會(huì )有不同的發(fā)展目標，這本就無(wú)可厚非。
需要注意的是，這個(gè)發(fā)展戰略同樣是在2016年、2017年那場(chǎng)改革中明確下來(lái)的。
于2017年時(shí)，中南主要的38個(gè)房地產(chǎn)結算項目中，毛利率高于30%的僅有7個(gè)，低于20%的共有31個(gè)。
對此，中南解釋稱(chēng)，2017年結算利潤主要來(lái)源于2015年銷(xiāo)售項目，當時(shí)公司大多數房地產(chǎn)項目所在的三四線(xiàn)市場(chǎng)仍處于低迷時(shí)期，銷(xiāo)售價(jià)格較低，且公司大盤(pán)項目較多，資本化成本較高，導致部分項目毛利率較低。
歷史項目的拖累，讓中南擴張腳步變得遲緩。2017年后，中南開(kāi)始調整運營(yíng)節奏，“快周轉”策略也被反復強調。
與此同時(shí)，中南加快一二線(xiàn)城市布局腳步，同時(shí)保留了一部分有潛力的三四線(xiàn)城市。但由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性，加上歷史項目還有一定庫存，因此如今中南仍在“轉型”路上。
數據顯示，截至2016年末，中南建設在二線(xiàn)以上城市的土地儲備占比只有29.66%。到了2020年上半年，全部項目4411萬(wàn)平方米可竣工資源中，雖然一二線(xiàn)城市面積比例有所上升，但位于三四線(xiàn)城市的面積仍占比約65%。
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事實(shí)上，中南的轉變更多是在理念上，而非硬性劃定“幾線(xiàn)城市”。在其2020年公布的兩份業(yè)績(jì)報告中，幾乎沒(méi)有提到任何有關(guān)“轉線(xiàn)”的字眼。
提到布局策略時(shí)，中南最多就是表示：“適度增加一二線(xiàn)城市的資源占比，控制中小城市的單項目規模?！被蛘呤恰皩⒕劢归L(cháng)三角、珠三角以及內地人口密集城市等核心都市圈”。
顯然，究竟是一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)，于中南而言并不是最重要的，大部分評判標準都可以服從于足夠快的周轉率和相對能夠確定的利潤表現。
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基于這樣的發(fā)展策略，中南建設2019年公司總資產(chǎn)周轉率為27.3%，高于A(yíng)股上市地產(chǎn)公司總資產(chǎn)周轉率算術(shù)平均水平23.27%。
但作為一家上市公司，中南還需要向資本市場(chǎng)給出一顆“定心丸”。因此，其對問(wèn)詢(xún)函的回復中也提到，未來(lái)隨著(zhù)歷史投資項目在結算項目中的占比進(jìn)一步降低，公司結算毛利率會(huì )逐步增加。
潛臺詞則是，公司拿地策略已經(jīng)改變，市場(chǎng)所需要做的，是多給一些耐心。
融資的“B面”
除了追求擴張之外，中南的高周轉其實(shí)還暗藏一絲無(wú)奈。由于崛起迅速，相比起其他同規模的企業(yè)少了一些沉淀。
其在問(wèn)詢(xún)函中也坦言，公司起點(diǎn)較低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高。因此，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無(wú)法像行業(yè)其他公司一樣依賴(lài)提高杠桿來(lái)儲備更多土地，從而獲取更多土地升值的收益。因此，中南選擇了通過(guò)提高運營(yíng)效率，以運營(yíng)和回款管理去換取生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的收益。
截至2019年末，中南累計土儲約4226萬(wàn)平方米；于2020年前三季度，新增了70個(gè)項目，土儲累計4410萬(wàn)平方米。
形成對比的是，與中南規模相近的金科、旭輝在2019年底累計土儲約6700萬(wàn)平方米和5070萬(wàn)平方米；于2020年上半年，兩者土儲則達到了7400萬(wàn)平方米和5270萬(wàn)平方米。
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換而言之，由于加杠桿代價(jià)太高，無(wú)法大規模拿地的中南，不得不通過(guò)加快周轉速度來(lái)不斷回款，從而支撐持續擴張的腳步。
通過(guò)回款管理，中南2020年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為20.34億元，同比增長(cháng)了41.75%。
這種模式對于市場(chǎng)依賴(lài)程度相對會(huì )更高，當市場(chǎng)向好時(shí)，企業(yè)可以在不會(huì )大量增加負債壓力的情況下獲得足以支撐發(fā)展的動(dòng)力；但就像是硬幣的兩面，當大環(huán)境出現變化，周轉速度難以提上去時(shí)，則會(huì )倒逼企業(yè)通過(guò)其他方式融資回血。
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能夠看到的是，隨著(zhù)2017年調整經(jīng)營(yíng)節奏后，中南2018年有息負債僅較上一年增長(cháng)了43.52億元，同比增幅為8.12%。
到了2020年，疫情讓市場(chǎng)產(chǎn)生了短暫的停擺，這對于包括中南在內的大部分房企都產(chǎn)生了不小的影響。數據顯示，于2020年前三季度，中南經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為7.14億元，比2019年同期的48.11億元減少了85.16%。
為了確?，F金流穩定，中南需要加大融資力度。截至2020年三季度末，籌資活動(dòng)現金流入共計562.45億元，最終因籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為127.12億元，同比增長(cháng)了21.07%。
這一數字，與中南期末現金及現金等價(jià)物余額同比增幅恰好基本一致。
不管怎么說(shuō)，僅從表面上的財務(wù)數據看，中南似乎對通過(guò)融資去募集資金始終保持著(zhù)一種審慎態(tài)度。換而言之，其更希望通過(guò)銷(xiāo)售回款作為發(fā)展的主動(dòng)力，至于融資，更多只是確?，F金流安全的一個(gè)手段。
想法是好的，尤其是在當前融資渠道收緊，尤其是“三道紅線(xiàn)”扼住房企杠桿規模的大環(huán)境，依賴(lài)快周轉不斷回籠資金的中南，似乎反而多了一份優(yōu)勢。
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從長(cháng)遠看，中南或許能夠將自己的負債結構優(yōu)化到位。截至2020年6月，有息負債約為781.4億元，這一絕對值在同規模公司中并不算高，短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債為237億元，占比30.33%。
但不得不承認的是，現實(shí)未必會(huì )給中南足夠的時(shí)間去改進(jìn)。
2020年的問(wèn)詢(xún)函中提到，中南于2019年底總負債率為90.77%；到了2020年第三季度末，這一數字下降1.75個(gè)百分點(diǎn)至89.02%，相比同規模的同行而言仍處于高位。
與此同時(shí)，根據計算，中南剔除預付款后資產(chǎn)負債率已經(jīng)高于70%，即踩到了“三道紅線(xiàn)”中的第一條。按照規定，中南有息負債規模增幅將不允許超過(guò)10%。而在2020年上半年，該公司有息負債為781.4億元，相比2019年末增加了10.7%。
解決這一問(wèn)題與現金回款情況息息相關(guān)，除了直接變賣(mài)資產(chǎn)償債之外，或許中南建設還需要更“快”一些。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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