觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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從單個(gè)物業(yè)觀(guān)察，香港物業(yè)是順豐房托基金目前最核心的資產(chǎn)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在部分房地產(chǎn)相關(guān)公司仍在經(jīng)歷漫長(cháng)上市等待期之時(shí)，國內物流龍頭順豐控股的分拆則一路快馬加鞭。
根據港交所披露公告，4月23日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請已通過(guò)聆訊。這距離順豐房托基金2月10日第一次呈交申請版本，僅過(guò)去70天。
這同樣將是香港首只以物流地產(chǎn)為主的REITs。實(shí)際上，從過(guò)往資本運作路徑觀(guān)察，新加坡基本是倉儲物流類(lèi)型REITs市場(chǎng)的代表，包括豐樹(shù)物流信托等數只REITs均集中于此。
相比之下，盡管都是信托制架構為主，香港包括市值規模最大的領(lǐng)展房產(chǎn)基金，以及近年上市的招商局商業(yè)房托等十余只REITs，普遍傾向于持有國內一二線(xiàn)城市辦公、零售或商業(yè)綜合體等物業(yè)資產(chǎn)。
順豐的REITs底色
順豐房托基金此番上市的資產(chǎn)主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園以及蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園共計3項物業(yè)，總建筑面積23.4萬(wàn)平方米，總可出租面積約30.8萬(wàn)平方米；截至2021年3月底，物業(yè)評估值為60.999億港元，平均出租率約為95.3%。
興業(yè)證券指，順豐房托基金的物業(yè)組合分別位于國際核心城市、一線(xiàn)城市的衛星城市及具有發(fā)展潛力的強三線(xiàn)城市，資產(chǎn)包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風(fēng)險能力強的特點(diǎn)。
截至2020年底，上述物業(yè)組合共有33名租戶(hù)，租金收入總額排名前五位的租戶(hù)，有3名均為順豐房托基金關(guān)聯(lián)人士，反映出客戶(hù)集中度高且高度依賴(lài)順豐控股的特點(diǎn)。
數據也顯示，2018-2020年三個(gè)年度間，順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%；以及租賃予順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)及由順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)運營(yíng)的可出租面積，所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。
租期方面，順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)的租期通常為不超過(guò)5年，第三方租賃的期限則介乎1-5年之間；截至去年底，可出租總面積及總租金收入的加權平均租賃屆滿(mǎn)期分別為3.6年及3.9年。同時(shí)，租期內每年資金可遞增3%-5%，穩定的租賃結構也是公司重要的業(yè)績(jì)保障。
而從單個(gè)物業(yè)觀(guān)察，香港物業(yè)是順豐房托基金目前最核心的資產(chǎn)。
其中，亞洲物流中心-順豐大廈位于香港葵青板塊，該項目建筑面積9.7萬(wàn)平方米，可出租面積16.03萬(wàn)平方米，已于2014年竣工。2018-2020年，項目租金收入分別為2.07億港元、2.08億港元、1.98億港元，占同期租金總收入的99.4%、95.1%、88.7%。
蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園則于2018年竣工，也是評估價(jià)值最低的一項物業(yè)，項目建筑面積6.23萬(wàn)平方米，可出租面積6.28萬(wàn)平方米，并以第三方租戶(hù)為主。佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園于今年2月才完工，單一租戶(hù)為佛山順豐速運，因此租金收入確定性高，每平方米月租36.8港元也較蕪湖項目高逾三成。
在香港物業(yè)的業(yè)績(jì)支撐下，上述三個(gè)業(yè)績(jì)年度，順豐房托基金分別實(shí)現收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；物業(yè)收入凈額（NPI）1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元，對應NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%，趨勢逐漸向好。
不過(guò)，受投資物業(yè)公允值變動(dòng)錄得虧損及融資成本增加等因素影響，去年公司擁有人應占溢利僅為2688萬(wàn)港元，同比下降84.6%。
根據順豐房托基金披露說(shuō)法，該公司定位為投資全球范圍內可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，香港、佛山及蕪湖項目，乃至香港及內地的物流地產(chǎn)僅是“初步重點(diǎn)”。此前順豐控股通過(guò)收購嘉里物流，合作方向包括東南亞布局、B2B國際業(yè)務(wù)等，也實(shí)現了國際業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴大。
在“初步”階段，順豐房托基金計劃從順豐控股收購管道資產(chǎn)，從而產(chǎn)生增長(cháng)潛力。截至去年底，順豐控股在國內50個(gè)城市擁有物業(yè)項目，規劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米，以及已竣工建筑面積170萬(wàn)平方米，大多屬于具有綜合設施的現代物流地產(chǎn)。
因此順豐控股也同意授出優(yōu)先購買(mǎi)權，這使得后者五年內獲得母公司或相關(guān)附屬公司的潛在收購機會(huì )。
對于順豐控股而言，在正式打包物流地產(chǎn)資產(chǎn)上市前，其對于不動(dòng)產(chǎn)的表外運營(yíng)早已在嘗試。2018年11月，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲批儲架規模合計50億元，兩年內有效，這被稱(chēng)為順豐控股首單產(chǎn)業(yè)園類(lèi)REITs。
其中，2018年11月、2019年9月及去年11月，華泰佳越先后設立1-3號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，涉及底層資產(chǎn)包括上海、無(wú)錫、嘉興、寧波等地產(chǎn)業(yè)園。
如今為了打造真正意義上的REITs，順豐控股也有意識地建立了相應的管理團隊。順豐房托基金在招股書(shū)中，特別強調了行政總裁兼執董兼房托管理人翟廸強的履歷，他于2010-2018年服務(wù)于領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司，曾擔任財務(wù)總監及負責人員。
一旦最終實(shí)現上市，順豐房托基金的資本運作經(jīng)驗，或許將為國內其它正在發(fā)展現代物流產(chǎn)業(yè)的同行們提供有用參考。
同時(shí)，香港市場(chǎng)對倉儲物流REITs究竟秉持多高的接受度，也將在順豐身上得到答案。
據不完全統計，除了順豐，包括萬(wàn)科、富力地產(chǎn)、蘇寧電器、寶灣物流、普洛斯、菜鳥(niǎo)、光明地產(chǎn)等均在國內探索發(fā)行物流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
其中，去年中期，寶灣物流接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表態(tài)，公司愿作為首批企業(yè)參與中國REITs市場(chǎng)改革的嘗試；截止去年底，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流累計管理148個(gè)項目，可租賃建筑面積1148萬(wàn)平方米；近期，遠洋資本也亮相旗下遠洋物流，在管面積已達250萬(wàn)平米。
在日益擁擠的物流賽道里，參與者們或許都渴望成為下一個(gè)“順豐房托基金”
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