作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

通知明確，認定對象為具有良好的滑雪場(chǎng)地資源，滿(mǎn)足滑雪場(chǎng)所開(kāi)發(fā)條件，能夠滿(mǎn)足游客以滑雪運動(dòng)為主，兼具戶(hù)外運動(dòng)、康養度假、休閑娛樂(lè )等旅游需求的度假設施和服務(wù)功能集聚區。

除了常規的認定準則外，通知還要求主要經(jīng)營(yíng)主體近2年無(wú)嚴重違法違規等行為記錄，近2年未發(fā)生重大旅游安全責任事故和社會(huì )反響強烈的負面輿情事件等。

冰雪事業(yè)，這個(gè)原本稍顯陌生的消費市場(chǎng)正隨著(zhù)冬奧會(huì )的臨近，一步步走入人們的視野，成為上億人的旅游、休閑選擇。

自2015年7月31日，北京和張家口取得2022年國際冬奧會(huì )舉辦權，國務(wù)院在2016年初下達“統籌健身休閑，大力發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)”的任務(wù)。

根據中國體育總局發(fā)布的《冰雪運動(dòng)發(fā)展規劃（2016-2025年）》顯示，2025年要實(shí)現直接參加冰雪運動(dòng)的人數超過(guò)5000萬(wàn)，并“帶動(dòng)3億人參與冰雪運動(dòng)”；2020年冰雪產(chǎn)業(yè)總規模達到6000億元，2025年冰雪產(chǎn)業(yè)總規模達到10000億元的目標。

數據顯示，預計到2021年，冰雪休閑旅游人次將達到2.3億，冰雪休閑旅游收入也會(huì )超過(guò)3900億。

跟隨著(zhù)10年萬(wàn)億的市場(chǎng)目標，房企和旅游度假集團爭相加入這個(gè)代表著(zhù)“未來(lái)”的市場(chǎng)之中。它們有頭部房企萬(wàn)科，有專(zhuān)注旅游的復星旅文，有中途借道萬(wàn)達入局的融創(chuàng )，還有仁恒這類(lèi)并不經(jīng)常投資商業(yè)地產(chǎn)的房企。

如今，冬奧會(huì )在即，房企們對這片陌生市場(chǎng)的投資能否如愿？

2015年初，吉林萬(wàn)科松花湖度假區正式對外營(yíng)業(yè)。作為萬(wàn)科轉型“城市配套服務(wù)商”以來(lái)面世的第一個(gè)體驗消費地產(chǎn)項目，承擔了一次重要嘗試。

松花湖度假區項目坐落于吉林市南部近郊，最大的特點(diǎn)是距離市區僅有20分鐘。據了解，萬(wàn)科從2011年接手開(kāi)始，為項目投資了400億，配置有1個(gè)高端酒店、2個(gè)主題度假酒店、5棟托管度假公寓和青山民宿，以及一條商業(yè)步行街。

隨著(zhù)冬奧會(huì )的確定，萬(wàn)科決定與冰雪事業(yè)進(jìn)一步貼近，宣布與昆侖鴻星冰球俱樂(lè )部達成戰略合作，成為萬(wàn)科龍隊和萬(wàn)科陽(yáng)光隊的冠名贊助商。

在恒大、綠地等房企為了足球事業(yè)砸上數十億組建超級球隊之時(shí)，萬(wàn)科做了一個(gè)影響力更小，但也更“經(jīng)濟”的買(mǎi)賣(mài)，投資贊助國內的頭號冰球隊，與自身冰雪事業(yè)進(jìn)一步協(xié)同。

另一方面，松花湖項目也沒(méi)有讓萬(wàn)科失望，2016-2017雪季累計接待游客34萬(wàn)人，營(yíng)收1.1億元，配套地產(chǎn)銷(xiāo)售也達到數十億元。

2016年業(yè)績(jì)會(huì )，郁亮曾表示，10年后萬(wàn)科萬(wàn)億江山的一半，都將來(lái)自新業(yè)務(wù)，而冰雪事業(yè)正是其中之一。

2017年，萬(wàn)科冰雪事業(yè)部宣布成立，將萬(wàn)科松花湖度假區、萬(wàn)科石京龍滑雪場(chǎng)、北大壺滑雪度假區（非自持）三大雪場(chǎng)納入其中。

用前任董事長(cháng)王石的話(huà)說(shuō)，就是“在做一項偉大的事業(yè)”。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)科參股的北京國家高山滑雪有限公司在2018年中標延慶冬奧村和山地新聞中心建設，以及延慶冬奧賽區賽后運營(yíng)。

目前，北京冬奧會(huì )延慶賽區核心區內冬奧村已完成消防驗收和竣工驗收，并交付使用。

冬奧會(huì )延慶賽區核心區位于北京延慶小海坨地區，冬奧會(huì )后將作為奧運遺產(chǎn)向公眾開(kāi)放，并增設大眾雪場(chǎng)，成為北京滑雪面積最大的滑雪度假區，總建筑面積11.8萬(wàn)平方米，由6個(gè)居住組團、1個(gè)公共組團和停車(chē)區域組成。

盡管萬(wàn)科在冬奧會(huì )相關(guān)議題上動(dòng)作連連，但是在冰雪事業(yè)上的投資需要前期沉淀大量資金，導致原本就對大型投資慎之又慎的萬(wàn)科難免打起退堂鼓。

過(guò)去，旅游地產(chǎn)更多被認為是“套娃式”賣(mài)房，通過(guò)相關(guān)配套住宅或商鋪銷(xiāo)售從而反哺酒店和度假村的模式，已經(jīng)成為了共識。

萬(wàn)科并不是一個(gè)“以夢(mèng)為馬”的公司，在一些多元化業(yè)務(wù)上的頻繁踱步亦能看出，而在絕大多數時(shí)候都用數字討論結果之時(shí)，這一種長(cháng)期投資便難以獲得認可。

萬(wàn)龍滑雪場(chǎng)董事長(cháng)羅力經(jīng)常表示：“在中國凡是做雪場(chǎng)沒(méi)有不賠本的，投資越大賠得越多?！?/p>

解決具體的資金難題上，萬(wàn)科并非沒(méi)有嘗試。

2018年7月3日，萬(wàn)科松花湖信托收益權資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃成功發(fā)行，總規模10.59億，其中優(yōu)先級規模10.06億，AAA評級，產(chǎn)品期限8年，加權發(fā)行利率5.26%。

松花湖度假區主要收入來(lái)源于雪季滑雪收入和酒店收入以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，而滑雪場(chǎng)收入和酒店是此次的底層資產(chǎn)。

在2015-2018年，公司營(yíng)收分別為0.56億元、2.51億元、3.72億元和1.88億元；同期，凈虧損分別為1.01億元、0.81億元、0.46億元和0.57億元，仍未實(shí)現盈利。

不過(guò)，該期A(yíng)BS在2020年4月27日提前終止，隨后進(jìn)行清算。

2020年12月25日，萬(wàn)科撤銷(xiāo)冰雪事業(yè)部，將旗下業(yè)務(wù)和團隊并入酒店及度假事業(yè)部，由原冰雪事業(yè)部負責人丁長(cháng)峰繼續負責。

原冰雪事業(yè)部首席運營(yíng)官陸慧曾對媒體表示，除了深信冰雪行業(yè)前景好之外，也坦承經(jīng)營(yíng)困境。雪場(chǎng)運營(yíng)成本高，財務(wù)成本高，經(jīng)營(yíng)期有限，固定支出難以削減。投資角度來(lái)看，只能吸引真正的長(cháng)期投資人。

截至目前，萬(wàn)科冰雪度假業(yè)務(wù)運營(yíng)吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場(chǎng)三個(gè)項目，2020年疫情雪季累計接待滑雪游客62萬(wàn)人次。

算上冬奧會(huì )結束將入市的小海坨項目，萬(wàn)科旗下將擁有4個(gè)冰雪項目。

與萬(wàn)科在滑雪度假村上做文章不同，融創(chuàng )室內冰雪生意更像一個(gè)傳統地產(chǎn)商的投資。

融創(chuàng )文旅背后是2017年的那筆世紀交易，從萬(wàn)達手中接盤(pán)而來(lái)的13個(gè)文旅城。

先以438.44億元將西雙版納、南昌等13個(gè)萬(wàn)達文旅項目納入麾下，交割后項目承擔現有全部貸款約454億元。隨后，融創(chuàng )再用3筆交易合計63億拿下剩余文旅業(yè)務(wù)。

值得一提的是，萬(wàn)達在出讓文旅業(yè)務(wù)后，自身還持有投資230億元打造的長(cháng)白山國際度假區，位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮，其中就包含了滑雪場(chǎng)。

自2017年哈爾濱融創(chuàng )雪世界開(kāi)業(yè)以來(lái)，融創(chuàng )文旅目前運營(yíng)7家滑雪場(chǎng)，共35個(gè)雪場(chǎng)正在戰略布局中，在營(yíng)包括廣州、重慶、無(wú)錫、成都、哈爾濱、昆明6家室內雪場(chǎng)與1家室外雪場(chǎng)吉林北大壺滑雪度假區。

以廣州融創(chuàng )雪世界為例，占地面積7.5萬(wàn)平方米，是目前華南地區面積最大的室內冰雪場(chǎng)館，常年溫度保持在-6至-4攝氏度。

室內滑雪場(chǎng)作為文旅城的重要IP產(chǎn)品，往往是融創(chuàng )文旅城最能出圈的項目，無(wú)論是廣州文旅城的“華南最大室內冰雪場(chǎng)”，還是成都文旅城的“全球最大室內冰雪場(chǎng)”。

在南方打造室內冰雪場(chǎng)，能擺脫環(huán)境天氣對項目造成的季節性壓力，同時(shí)也是推動(dòng)國家政策和引流的重要手段。不過(guò)，文旅城內的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售收入對整個(gè)項目依然起到了至關(guān)重要的作用。

近兩期的財務(wù)報告中，雖然融創(chuàng )并沒(méi)有單獨披露冰雪業(yè)務(wù)的具體進(jìn)展，但給予了充分的肯定，指出“發(fā)展迅速，影響力繼續上升”。

根據融創(chuàng )文旅官網(wǎng)的披露，現已布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區、9個(gè)會(huì )議會(huì )展中心、25個(gè)文旅小鎮，其中涵蓋49個(gè)樂(lè )園、48個(gè)商業(yè)及近150家高端酒店。

營(yíng)收方面，融創(chuàng )文旅上半年收入約26.1億元，同比增加約166.3%；管理利潤約4.4億元；客流量約7201萬(wàn)人次，同比增加約102.9%。

但在文旅城中沉淀了大量資金的融創(chuàng )，也一度傳出了要被出售的消息。融創(chuàng )并沒(méi)有回應此事，而在隨后宣布通過(guò)融創(chuàng )中國和融創(chuàng )服務(wù)配股籌資3億美元，并獲得大股東4.5億美元無(wú)息貸款。

對融創(chuàng )來(lái)說(shuō)，其文旅城投資往往達到數百億，雖然所需資金并不需要在同一時(shí)間支出，但在當前市場(chǎng)形勢下壓力并不小。

例如，融創(chuàng )在深圳寶安的338.3億文旅城項目，計劃打造世界最大室內雪世界；融創(chuàng )接盤(pán)的杭州灣文旅城，規劃面積超過(guò)4000畝，原本計劃投資達到300億。

如今，一線(xiàn)城市周邊的大型室內滑雪場(chǎng)正成為新的寵兒，滿(mǎn)足了人們對于雪世界的向往，同時(shí)減少了旅行要求，尤其是以南方城市為代表。

過(guò)去，通過(guò)大型室外滑雪場(chǎng)為重要項目的復星旅文Club Med也在太倉推動(dòng)復游城項目的建設，預期將于2023年開(kāi)業(yè)。其中，阿爾卑斯雪世界項目已與2021年初全面開(kāi)工。復星旅文董事長(cháng)錢(qián)建農表示，將會(huì )在滑雪領(lǐng)域加速布局。

另一方面，一向以高端住宅社區聞名的仁恒置地也入局了冰雪項目，其在南京江心洲文旅度假區項目，僅地塊成交價(jià)就達到78.4億元，計劃將包含滑雪運動(dòng)樂(lè )園、冰雪娛樂(lè )小鎮。

有業(yè)內人士表示，房企積極入局文旅或冰雪業(yè)務(wù)，并不僅僅是一個(gè)純粹的商業(yè)行為。作為一種產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地，室內冰雪場(chǎng)是一項房企去化存量項目的不錯解法，同時(shí)還能起到背書(shū)和宣傳作用。

例如兩度遞表均沒(méi)有成功上市的奧山控，就包含了少量的冰雪業(yè)務(wù)。

奧山控股副總裁張金提出了公司戰略目標，2023年要有50個(gè)冰雪的項目在全國落地。

奧山控股認為，從事冰雪運動(dòng)及娛樂(lè )業(yè)務(wù)將提升公司的品牌知名度，以及增強公司從地方政府收購土地時(shí)的競爭力。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 解局 | 冰雪季背后的房企