杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
直到2021年業(yè)績(jì)報告發(fā)布，關(guān)于合生創(chuàng )展寧波杭州灣項目的停工風(fēng)波似乎還未過(guò)去。相關(guān)論壇里質(zhì)疑聲此起彼伏。
另一邊，合生創(chuàng )展似乎并不缺錢(qián)，2021年還曾準備收購恒大物業(yè)。雖然最終協(xié)議終止，但至少說(shuō)明合生創(chuàng )展是有底氣的。
01 銷(xiāo)售額分化中增長(cháng)，營(yíng)收下降
2021年合生創(chuàng )展的銷(xiāo)售還不錯，銷(xiāo)售及預售合約出售的物業(yè)總額為430.0億元，同比2020年的358.34億元增長(cháng)了20%左右。
不過(guò)杠桿地產(chǎn)發(fā)現，合生創(chuàng )展的大本營(yíng)“粵港澳大灣區”部分城市似乎銷(xiāo)售頹勢明顯。比如廣州2021年銷(xiāo)售額賬面值108.33億元，2020年這一數字為128.43億元，同比下降約15.7%。銷(xiāo)售面積也從2020年的57.03萬(wàn)平米下降至40.82萬(wàn)平米，同比降幅約28.4%。合生創(chuàng )展說(shuō)這是因為期內集中銷(xiāo)售現有樓盤(pán)而未推出新品所致。
惠州降得更狠。銷(xiāo)售面積從2020年的15.4萬(wàn)平米腰斬到5.3萬(wàn)平米，降幅約65.6%。銷(xiāo)售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元，大降66.6%。原因也是銷(xiāo)售現有樓盤(pán)而未推出新品。
北京、天津情況差不多，銷(xiāo)售面積同比降了24.4%左右為30.56萬(wàn)平米，但銷(xiāo)售額增長(cháng)很大，同比增幅約67.3%為219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷(xiāo)，且銷(xiāo)售單價(jià)溫和上升所致——大都是豪宅產(chǎn)品。
營(yíng)收合生創(chuàng )展和其他大部分房企一樣同比下降，為307.34港元，降幅約為10.6%；
投資物業(yè)公平值收益增長(cháng)驚人，為104.5億港元，同比增幅1268%。公告說(shuō)主要是該集團其中3項可供出售的發(fā)展中物業(yè)轉撥至投資物業(yè)所產(chǎn)生的公平值收益，具體哪3項杠桿地產(chǎn)沒(méi)有找到。
此外合生創(chuàng )展的銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣費、一般及行政費用同比增幅也很明顯，分別達到49.7%、98%左右，數額為14.42港元、59.25港元。合生創(chuàng )展說(shuō)是因為銷(xiāo)售推廣及售樓招商費用增加、員工薪酬福利增加及對慈善機構捐贈增加，另外也包含對其中一間聯(lián)營(yíng)公司作出的減值撥備。
仔細看杠桿地產(chǎn)發(fā)現確實(shí)有幾項支出增加明顯，比如物業(yè)管理業(yè)務(wù)成本，同比增加約66%；基建業(yè)務(wù)成本，同比增加約91.4%；雇員福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%為22.6億港元；聯(lián)營(yíng)公司減值撥備30.12億港元。
公告披露2021年該司共雇傭員工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根據數據杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單計算了下，2020年合生創(chuàng )展的人均薪資為15.6萬(wàn)港幣，2021年則上升到19.2萬(wàn)港幣。具體薪酬情況如何，歡迎合生創(chuàng )展的員工留言爆料。
02 毛利率、凈利率下降，短債占比顯著(zhù)增多
以文初引發(fā)爭議的合生杭州灣國際新城為例，2009年合生創(chuàng )展拿的地，折合每平米土地成本約891.95元，遠低于項目當前的售價(jià)約11800元/平米。
資產(chǎn)負債方面，合生創(chuàng )展2021年的總資產(chǎn)和總負債分別為3462.34億港元、2332.05億港元，同比均上升了15%左右。負債總額的增長(cháng)主要是因為借貸增加。
從業(yè)績(jì)公告里杠桿地產(chǎn)看到，2021年合生創(chuàng )展的流動(dòng)負債中借貸確實(shí)增加了不少，為285.2億港元，同比增幅約59.7%。其中銀行及財務(wù)機構借貸、商業(yè)抵押擔保證券均增幅明顯?？磥?lái)合生創(chuàng )展2021年也在努力借錢(qián)。
基于此，2021年合生創(chuàng )展的財務(wù)成本其實(shí)是增加的，如下圖期內其總借貸成本為75.09億港元，同比增幅13.5%。但因為搞了部分成本資本化，所以其財務(wù)成本凈額同比下降。2021年合生創(chuàng )展的部分成本資本化額度為58.77億港元，比2020年的48.48億港元多了21.2%。
于2021年末借貸還款時(shí)間來(lái)看，合生創(chuàng )展的短債占比顯著(zhù)增多，1年內為309.07億港元，占比26%，1-2年為339.13億港元，占比29%，兩項占比達55%。
以三道紅線(xiàn)來(lái)衡量，合生創(chuàng )展為綠擋房企，其中凈負債率為70%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為63%，現金短債比1.05。
03 核數師辭任爭議
但關(guān)于辭任原因雙方的公開(kāi)表態(tài)很不一樣。
合生創(chuàng )展稱(chēng)與普華永道未能就2021財政年度的審計費用達成共識。普華永道則在其辭任函指出：在開(kāi)展2021財政年度審計過(guò)程中，要求合生創(chuàng )展管理層就相關(guān)事項提供進(jìn)一步資料，可是未就部分事項取得所需資料，因此暫時(shí)無(wú)法計劃并完成必要的審計程序。
主要包括：合生創(chuàng )展的若干股權投資、物業(yè)項目的會(huì )計處理，及投資物業(yè)的估值，以及這些重大事項對合生創(chuàng )展的財務(wù)報表與相關(guān)披露的整體影響。
合生創(chuàng )展董事會(huì )則在公告中回應，雙方就2021財政年度的審計費用未能達成共識，所以普華永道要求就上述股權投資、物業(yè)項目及投資物業(yè)提供進(jìn)一步資料，來(lái)確定會(huì )計處理及估值。
這一來(lái)二去的，很有意思
綜上，從披露的數據里，合生創(chuàng )展的優(yōu)勢非常明顯，但頹勢也在顯現，不乏一些壓力，部分樓盤(pán)存在問(wèn)題，從公開(kāi)報道來(lái)看，不僅是杭州灣，其他地區也有。建議購房者在下手之前多渠道充分了解。
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