觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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“要么不進(jìn)，要么深耕?！睂O宏斌首次到南寧所說(shuō)的一句話(huà)，正逐步成為現實(shí)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 孫宏斌再現并購江湖。
消息不脛而走已有多時(shí)，不久前，孫宏斌前往廣西與彰泰董事長(cháng)黃海濤洽談合作事宜，亦有彰泰方面知情人士透露，融創(chuàng )盡調工作已經(jīng)展開(kāi)，預計近期將會(huì )官宣。
大多人沒(méi)想到，官宣日期來(lái)得如此之快。僅僅兩日之后，4月16日，融創(chuàng )發(fā)布公告稱(chēng)，公司間接全資附屬公司融創(chuàng )西南與彰泰訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過(guò)組成合資公司的方式合作開(kāi)發(fā)目標項目。
與此同時(shí)，融創(chuàng )服務(wù)發(fā)布公告表示，于4月16日，融創(chuàng )服務(wù)投資與泰興控股及泰濤控股訂立合作框架協(xié)議，據此，融創(chuàng )服務(wù)投資同意收購，泰興控股同意出售彰泰服務(wù)80%股權，代價(jià)為8億元（可予調整）。
有所不同的是，此次融創(chuàng )采取的具體收購路徑為：融創(chuàng )西南或其指定方先設立一家平臺公司作為合資公司，彰泰及其關(guān)聯(lián)方通過(guò)將目標股權全部轉入合資公司的方式對目標公司進(jìn)行重組，實(shí)現融創(chuàng )西南或其指定方持有合資公司80%的股權，彰泰集團及其關(guān)聯(lián)方共同持有合資公司20%的股權。
緊隨合資公司完成設立后，由合資公司以股權收購、現金支付、協(xié)議變更等方式對目標公司的全部股權或代建權益進(jìn)行重組，合資公司以自身20%股權及現金作為支付對價(jià)，具體支付方式將于正式協(xié)議中約定。
合資公司取得任一目標公司股權時(shí)，彰泰應將其對該目標公司的債權按其本息余額平價(jià)轉讓給合資公司，至此之后，彰泰及其關(guān)聯(lián)方不對目標公司享有任何債權。
相較于此前旭輝與彰泰披露的合作框架協(xié)議，此次融創(chuàng )公告披露的信息更為詳盡，除了上述提及的代價(jià)金額，還涉及彰泰資產(chǎn)包信息、后續交易時(shí)間節點(diǎn)、相關(guān)財務(wù)數據等。
被外界稱(chēng)為“廣西一哥”的彰泰，過(guò)往有著(zhù)不錯的經(jīng)營(yíng)表現經(jīng)營(yíng)。據官網(wǎng)顯示，目前已開(kāi)發(fā)全國16城9縣100多盤(pán)，開(kāi)發(fā)面積近2000萬(wàn)平方米。該集團剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，“三道紅線(xiàn)”全數達標。
此次公告則披露，目標公司主要于廣西從事房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，其主要于南寧、桂林等城市合共開(kāi)發(fā)57個(gè)目標項目，包含54個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項目，計容可售建筑面積約為1162萬(wàn)平方米。截至2020年12月31日，計容未售建筑面積約為825萬(wàn)平方米。
其中絕大部分項目位于廣西，但亦有7個(gè)項目例外，涵蓋城市包括武漢、南京、無(wú)錫、南昌、玉溪等。
往前延伸發(fā)現，該等項目是去年張巧龍入職后，彰泰進(jìn)軍全國化布局所獲取的項目。去年6月，在張巧龍的帶領(lǐng)下，彰泰首進(jìn)無(wú)錫、南京、武漢、南昌等城市，當中也有不少合作開(kāi)發(fā)的項目。
該部分項目多為彰泰通過(guò)高溢價(jià)拿地而獲取，有些還是片區最高單價(jià)項目。
以此看來(lái)，融創(chuàng )以平臺的方式將部分彰泰資產(chǎn)裝入，既避免了更為復雜的利益關(guān)系糾連，也可以挑選具有較大發(fā)展潛力的項目。孫宏斌“撿漏”之余，確保自身利益不被侵犯亦是重點(diǎn)。
一位機構分析師表示，融創(chuàng )用99億元納入，納入總貨值近700億元標的，這是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)，且因為整體流動(dòng)性強，未來(lái)開(kāi)發(fā)中項目周轉很快。
不過(guò)一切仍未塵埃落定，變數依舊存在。比如先例——旭輝經(jīng)過(guò)盡職調查及進(jìn)一步商業(yè)磋商，決定不就合營(yíng)企業(yè)安排簽訂最終協(xié)議。
此前接近旭輝相關(guān)人士在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，解除合作主要是合作項目的資產(chǎn)質(zhì)量在盡調的時(shí)候沒(méi)有達成一致。與此同時(shí)，價(jià)格方面也沒(méi)有談攏，與預期相差較大，不如以公允的價(jià)格去獲取項目更劃算。
融創(chuàng )此時(shí)還未完成盡調，其于公告中透露，鑒于簽署合作框架協(xié)議時(shí)，融創(chuàng )西南尚未完成對目標項目的盡職調查，合作事項的代價(jià)是基于彰泰所提供的信息及所做的陳述和保證事項而確定，仍有待于盡職調查的結果并簽署正式協(xié)議時(shí)最終確定。
若在簽署正式協(xié)議前，彰泰集團實(shí)際投入、目標項目實(shí)際已售利潤、目標項目指標與彰泰集團提供的數據不一致，或彰泰集團的陳述和保證存在其他不一致情況，則雙方協(xié)商最終確定代價(jià)。
亦即，收購價(jià)格還有待進(jìn)一步商榷。
公告還提到，合資公司的董事會(huì )將由5名董事組成，其中4名由融創(chuàng )西南委派，1名由彰泰委派。彰泰委派的董事?lián)味麻L(cháng)，融創(chuàng )西南委派的總經(jīng)理?yè)魏腺Y公司法定代表人。董事會(huì )決議事項經(jīng)4名（含本數）及以上的董事批準后方可執行。融創(chuàng )對合資公司擁有絕對的話(huà)語(yǔ)權。
廣西巨大的市場(chǎng)潛力，或是如旭輝目的一般，融創(chuàng )意欲以此收購快速搶占市場(chǎng)的原因。來(lái)自第三方數據顯示，2020年廣西商品房銷(xiāo)售面積6729萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額4251億元，商品房銷(xiāo)售面積在全國排名第11位。今年一季度，廣西市場(chǎng)成交熱度回升，房企銷(xiāo)售速度加快，廣西房企TOP10銷(xiāo)售面積也達到306.7萬(wàn)平米。
2020年5月，孫宏斌親自帶隊到廣西時(shí)，就曾表示非?？春脧V西發(fā)展前景，將會(huì )加快在廣西投資布局大健康和文旅項目。
孫宏斌在接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)也曾表示，融創(chuàng )到廣西的時(shí)間節點(diǎn)已經(jīng)相對晚了。資料顯示，融創(chuàng )于2016年首入廣西，僅歷時(shí)一年，融創(chuàng )便進(jìn)駐了南寧、柳州、北海、桂林4個(gè)城市，共打造7個(gè)項目。
未計入彰泰部分項目，目前融創(chuàng )廣西布局已經(jīng)超過(guò)20個(gè)項目，覆蓋南寧、柳州、桂林、北海、欽州、貴港等城市。
“要么不進(jìn)，要么深耕?！睂O宏斌首次到南寧所說(shuō)的一句話(huà)，正逐步成為現實(shí)。
彰泰深耕廣西二十九年之久，根據相關(guān)數據，彰泰近3年年銷(xiāo)售金額均超過(guò)200億元，2020年受到疫情影響的情況下，彰泰在廣西市場(chǎng)的全口徑銷(xiāo)售金額達到224.5億元、權益銷(xiāo)售金額達到161.4億元，根據廣西2020年商品房銷(xiāo)售額4251.5億元計算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。
融創(chuàng )方面也有所表示，彰泰為廣西壯族自治區領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對廣西壯族自治區內各城市有深厚的理解并在土地獲取方面具有豐富經(jīng)驗。此外，彰泰集團布局全國多個(gè)城市，其在云南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產(chǎn)項目。
“合作事項將有助于集團與彰泰集團的強強聯(lián)合，進(jìn)一步鞏固集團在廣西壯族自治區的領(lǐng)先地位及市場(chǎng)影響力?！?/p>
不過(guò)，融創(chuàng )在廣西除地產(chǎn)主業(yè)還布局了物業(yè)服務(wù)、文旅、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。拓寬至區域觀(guān)察，融創(chuàng )西南是以文旅、康養等項目見(jiàn)長(cháng)。因為西南是融創(chuàng )文旅投資布局的重鎮。
近些年，融創(chuàng )較大金額的收并購案例都位于西南區域。上一次是于2019年11月，融創(chuàng )西南收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球各51%股權，交易價(jià)格約152.69億元。
但收購環(huán)球會(huì )展是與融創(chuàng )西南文旅戰略所匹配的，而彰泰則有些例外。上述目標項目主要為住宅業(yè)態(tài)，融創(chuàng )或只是出于補充土儲的想法。
但也有評論稱(chēng)，廣西房?jì)r(jià)不高，北海、桂林、南寧都有北方外地人買(mǎi)房過(guò)冬養老，和融創(chuàng )文旅戰略也是匹配的。
市場(chǎng)上另一討論重點(diǎn)則是，融創(chuàng )自身的現金實(shí)力是否足以支撐收購事項。畢竟當前“三線(xiàn)四檔”、供地“兩集中”等房地產(chǎn)調控政策疊加，房企大都選擇收斂聚焦。
三道紅線(xiàn)方面，去年年末，融創(chuàng )凈負債率96%，非受限現金短債比1.08，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為78.3%，為“黃檔”房企。不過(guò)截至2020年底，融創(chuàng )在手現金1326億元。
其對外的宣傳口徑為，此次收購對融創(chuàng )整體流動(dòng)性的影響十分有限。而且其采取的是分期支付，融創(chuàng )需在2021年4月底前合計支付第一筆29.73億元款項，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付
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