投資雜記 作者：投資雜記
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時(shí)代、奧園、正榮、融信、美的、華發(fā)、建發(fā)，一波AAA房企接踵而來(lái)，目不暇接。掐指一算，AA+的房企真不多了，且買(mǎi)且珍惜。在其他行業(yè)，AAA是最高信用等級的象征；而在不遠的將來(lái)，AAA將成為房企的標配，屈指可數的將是非AAA房企。
那么，如何預測房地產(chǎn)企業(yè)的外部評級是否會(huì )上調呢?還是可以沿用我們的地產(chǎn)債分析框架來(lái)做判斷。
第一，政策環(huán)境。在政策比較寬松或者穩定的時(shí)候，調升評級有比較好的外部環(huán)境。如果大家預期政策收緊、調控加碼，對房企的銷(xiāo)售和融資是悲觀(guān)預期的話(huà)，這時(shí)候調升評級是會(huì )有點(diǎn)壓力，除非企業(yè)自身過(guò)硬，是個(gè)真AAA的料。
第二，企業(yè)背景。強大的股東背景肯定是加分項。國有背景肯定是非常好的，只要有一定規模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理，上調評級是遲早的事情，華發(fā)、建發(fā)就是例證；民企的話(huà)主要是老板在地產(chǎn)之外有太復雜的產(chǎn)業(yè)。像美的置業(yè)，背靠美的控股，共享美的品牌，這是其調升評級的重要因素。一般民企是沒(méi)有這種優(yōu)勢的。
第三，規模。不論是哪個(gè)行業(yè)，規模都是外部評級考慮的重要因素，在地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房地產(chǎn)目前是一個(gè)集中度不斷提升的行業(yè)，2018年按銷(xiāo)售金額算CR100的份額已經(jīng)達到了66.73%，也就是三分之二的市場(chǎng)份額集中在百強房企手里。規模包括絕對規模和相對規模。絕對規模包括資產(chǎn)規模、銷(xiāo)售規模等，而且銷(xiāo)售規模每年企業(yè)都會(huì )有一個(gè)預計銷(xiāo)售額，相對可預期；相對規模主要是指排名，包括流量口徑和權益口徑的排名。
第四，土地儲備。土地儲備決定了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。包括其土地儲備是全國化布局還是區域深耕，布局的城市是以低能級城市為主還是以一二線(xiàn)城市為主，拿地成本是否合理（通過(guò)地貨比等來(lái)判斷），拿地是否激進(jìn)（是否有高價(jià)地、拿地支出占當年現金回款比重）等。
第五，杠桿水平。包括經(jīng)營(yíng)杠桿、財務(wù)杠桿、合作杠桿。經(jīng)營(yíng)杠桿主要是指預收款，這部分是不用付息，預收款占比高也說(shuō)明企業(yè)銷(xiāo)售比較理想，后續結轉收入有保障；財務(wù)杠桿是最重要需要考慮的，是剛性債務(wù)，財務(wù)杠桿水平高的企業(yè)不穩定，抵御不利環(huán)境的能力差；合作杠桿主要是通過(guò)和金融機構和其他房企開(kāi)展合作，主要反映在長(cháng)期股權投資和少數股東權益，通過(guò)合作可以快速增加規模，不過(guò)這種方式增加的規模與主要依靠自身積累的企業(yè)相比更虛一點(diǎn)。
通過(guò)以上幾個(gè)角度，結合企業(yè)自身情況，大致可以判斷企業(yè)目前的情況是否基本達到了評級機構給AAA的條件。如果以上幾個(gè)方面從過(guò)去比較弱逐步有了好轉改善，則提升評級有了基礎。除了以上幾個(gè)方面去做判斷，房企和評級機構的溝通也很重要，包括名額的爭取，畢竟每年上調評級的額度是有限的。
不過(guò)，當AAA評級成為標配的時(shí)候，外部評級已經(jīng)失去了區分企業(yè)信用差異的作用，成為了房企的面子。是呀，誰(shuí)還不是個(gè)AAA呢？當地產(chǎn)行業(yè)成為AAA俱樂(lè )部之后，大家可能得寄望于國際評級和內評了。畢竟，一樣的AAA，有著(zhù)不一樣的里子?；蛟S，未來(lái)機構將把AAA作為地產(chǎn)債的準入門(mén)檻。聽(tīng)起來(lái)是不是有點(diǎn)魔幻?
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