陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
來(lái)源：陌爺地產(chǎn)圈
收并購作為房企獲取土地儲備，增加貨值的重要渠道，越來(lái)越受到房企的重視
以融創(chuàng )、世茂等典型代表的房企，通過(guò)收并購獲取的土儲甚至可以占比達到50%以上
作為重要的側面戰場(chǎng)，收并購的深層核心邏輯在于具備以下幾點(diǎn)優(yōu)勢
1、土地價(jià)格優(yōu)勢
收并購項目相比于招拍掛而言，競爭并不充分，所以一般也低于周邊招拍掛地塊所成交的樓面價(jià)
兩個(gè)邏輯可以理解：
（1）風(fēng)險與收益對等：由于收購項目本身存在的潛在風(fēng)險較多，即便充分盡調，也很難窮盡
而招拍掛相對公開(kāi)透明，所以在做項目篩選時(shí)，收并購項目的投資標準是高于普通招拍掛項目的，前期收購階段即體現在土地獲取成本上
（2）排除和諧因素外，招拍掛是相對充分競爭的，而收并購存在信息不對稱(chēng)
2、付款節奏緩和，現金流好
收并購項目相較于招拍掛而言，對價(jià)支付節奏可以根據風(fēng)控條件對應調整
有的項目收筆對價(jià)款支付后，項目即可銷(xiāo)售，而招拍掛項目需要嚴格按照政府的地價(jià)支付節奏要求，1-6個(gè)月不等，對于現金流的壓力會(huì )比較大
對于在建工程項目，收購完股權后，融資也下來(lái)、銷(xiāo)售也馬上啟動(dòng)，一地兩吃，還是很舒服的
3、拓展糧倉，戰略布局
招拍掛地塊的規模有限，要想實(shí)現公司快速的戰略布局需求，通過(guò)招拍掛還是比較難的
而如果是通過(guò)收并購的形式，尤其是資產(chǎn)包而言，可以快速實(shí)現項目布局，獲取糧倉型土儲的一大利器
要想做好收并購，技術(shù)層面是需要通過(guò)實(shí)戰才能更好掌握的
相比于招拍掛而言，收并購是完全不同的操作模式，投資人員必須具備以下幾點(diǎn)思維和視角
01風(fēng)險思維
選擇適當的、合格的標的公司，以股權收購的方式進(jìn)行投資，其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預期利益
但股權收購存在諸多不確定性，為此必須時(shí)時(shí)樹(shù)立風(fēng)險思維，做好計劃和事先防范
風(fēng)險思維的應用，在于股權收購中對標的公司收購中可能涉及到的風(fēng)險諸如公司股權類(lèi)風(fēng)險、權利完整性風(fēng)險予以充分估計
在于重視盡職調查報告所揭示的風(fēng)險并采取應對措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權轉讓協(xié)議等合同進(jìn)行風(fēng)險管理
把所有潛在風(fēng)險、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險等各種因素考慮進(jìn)去
02流程思維
股權并購作為收購方與賣(mài)方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟行為的組合和順序的推進(jìn)
股權并購的順利實(shí)現需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個(gè)環(huán)節
股權并購中要具有流程思維，著(zhù)眼宏觀(guān)大局，統籌安排。要看到，前一環(huán)節既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節的推動(dòng)有時(shí)也伴隨著(zhù)后一階段的著(zhù)手準備
在針對股權并購設定進(jìn)度安排和推進(jìn)計劃時(shí)，要注意流程的前后銜接，確保股權并購順利、高效。
03收購方思維
身為市場(chǎng)合作機會(huì )的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，重要目標便是發(fā)現優(yōu)質(zhì)項目，投資于那些潛力大、效益好、風(fēng)險低的存量土地
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行股權收購時(shí)，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權并購推進(jìn)工作的事宜
更要掌握主動(dòng)性，在溝通、談判中占據股權并購的主導權，認真判斷標的公司存在的問(wèn)題和瑕疵，爭取獲得賣(mài)方有利條件及重要承諾
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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