小債看市 作者| 小債看市
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面對40億債券回售，融創(chuàng )無(wú)力支付。
3月23日上午，從債權人處獲悉，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng )集團”）對發(fā)行的“20融創(chuàng )01”公司債券提出了初步展期方案。
具體來(lái)看，“20融創(chuàng )01”將展期24個(gè)月，每季度償還本金，融創(chuàng )計劃將鄭州一個(gè)價(jià)值30億元的項目抵押給債券持有人，且孫宏斌將為這筆債券提供無(wú)限連帶責任擔保。
2022年7月1日先償還本金5%，10月1日償還本金10%；2023年1月償還本金10%，4月償還10%，7月償還15%，10月償還15%；2024年1月份償還15%，4月份償還20%
據公開(kāi)資料，“20融創(chuàng )01”發(fā)行于2020年4月1日，當前余額40億元，票面利率4.78%，期限為4年期，今年4月1日面臨回售。
《小債看市》注意到，此前“20融創(chuàng )01”絕大多數持有人選擇行使回售選擇權，融創(chuàng )集團面臨較大集中兌付壓力。
據悉，目前大部分債權人表示不接受上述展期方案，已經(jīng)開(kāi)始擠兌，不過(guò)這也只是初步方案，并非最終確定方案。
受以上消息影響，“20融創(chuàng )01”交易出現異常波動(dòng)，盤(pán)中二次臨停，截至3月23日收盤(pán)報36.83元，跌幅41.54%。
《小債看市》統計，目前融創(chuàng )集團存續債券9只，存續規模167.49億元，其中一年內到期規模有18.75億元，還有兩只合計33.94億債券在今年面臨回售。
存續債券到期分布
除此之外，融創(chuàng )還有數十億債券將在今年年底前到期或回售，發(fā)債主體為上海驤遠投資和融創(chuàng )新南房地產(chǎn)。
今年以來(lái)，國際三大評級機構惠譽(yù)、標普和穆迪先后將融創(chuàng )中國（01918.HK）的企業(yè)家族評級和相關(guān)債項評級下調，評級展望“負面”，其信用資質(zhì)持續惡化，再融資風(fēng)險增加。
《小債看市》統計，目前融創(chuàng )中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，其中有兩只合計12億美元債分別將于今年6月和8月到期。
3月21日晚，融創(chuàng )中國公告稱(chēng)，由于審計程序無(wú)法按期完成，預期無(wú)法于2022年3月31日前刊發(fā)2021年經(jīng)審核年度業(yè)績(jì)。
此外，融創(chuàng )中國預期2021年度公司擁有人應占溢利較去年下降約85%，核心凈利潤下降約50%。
在宣布延遲刊發(fā)2021年報后，融創(chuàng )中國的融資渠道將進(jìn)一步承壓。
盡管在2021年11月和2022年1月，融創(chuàng )中國通過(guò)股權配售分別募集了91億和38億元，同時(shí)處置資產(chǎn)以改善短期流動(dòng)性，但其現金短債比約為1.1倍，不足以緩沖商業(yè)環(huán)境的動(dòng)蕩。
據官網(wǎng)介紹，融創(chuàng )中國成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )議會(huì )展、醫療康養等六大戰略板塊。
融創(chuàng )中國是融創(chuàng )集團的控股股東，融創(chuàng )集團是其在境內最主要的投融資主體。
融創(chuàng )中國官網(wǎng)
從股權結構看，孫宏斌通過(guò)海外信托層層持股，控制融創(chuàng )中國43.69%的股權，為公司實(shí)際控制人。
2021年，融創(chuàng )中國累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額5973.6億元，雖同比增長(cháng)4%，但仍未完成6400億的年度目標。
其實(shí)，自去年下半年以來(lái)，融創(chuàng )中國合同銷(xiāo)售額下滑明顯，銷(xiāo)售降速疊加預售資金監管，其銷(xiāo)售回款和流動(dòng)性承壓。
據克而瑞數據，2021年融創(chuàng )中國以5677.2億操盤(pán)金額和3972.5萬(wàn)平方米操盤(pán)面積，位居行業(yè)老三地位，由于恒大爆發(fā)債務(wù)危機，其排名提升一位。
克而瑞房企排行榜
2022年前兩個(gè)月，融創(chuàng )中國實(shí)現合約銷(xiāo)售502.8億元，同比下降26.5%。
在業(yè)績(jì)方面，2021年上半年融創(chuàng )中國實(shí)現營(yíng)收958.2億元，同比增長(cháng)23.9%；實(shí)現歸母凈利潤119.89億元，同比增長(cháng)9.4%，業(yè)績(jì)增速下滑明顯。
同時(shí)，和大多數房企一樣，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率也持續下滑。
2021年上半年，融創(chuàng )中國的銷(xiāo)售毛利率為20.85%，自2019年以來(lái)該指標就持續下滑，主要與其2017年土地溢價(jià)有關(guān)。
銷(xiāo)售毛利率
截至2021年6月末，融創(chuàng )中國總資產(chǎn)為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負債率82.72%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融創(chuàng )中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為76％，凈負債率86.6%，現金短債比為1.11，踩中一道紅線(xiàn)仍歸屬“黃檔”。
不過(guò)，摩根大通認為融創(chuàng )中國實(shí)際凈負債率為138%，遠高于目前財務(wù)報告顯示的數據。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融創(chuàng )中國主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的76%。
截至同報告期，融創(chuàng )中國流動(dòng)負債有7549.61億元，其中一年內到期的短期債務(wù)有909.62億元。
相較于短債規模，融創(chuàng )中國的流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有1010.99億元，雖可以覆蓋短債，但大部分現金位于在項目層面，無(wú)法隨時(shí)用于償還母公司的債務(wù)。
另外，值得注意的是2020年融創(chuàng )中國的短期借款規模大降，但應付款項及應付票據卻飆升，總流動(dòng)負債不降反升。
在負債方面，融創(chuàng )中國還有2421.61億元非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計2125.68億元。
整體來(lái)看，融創(chuàng )中國的剛性債務(wù)超3000億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為30%。
其中，融創(chuàng )中國有息負債中約25%來(lái)自非銀金融機構，這部分債務(wù)不太容易展期。
此外，融創(chuàng )中國還有相當數額的商業(yè)票據需要在2022年第一季度兌付，這進(jìn)一步拖累了其流動(dòng)性。
有息負債高企，過(guò)去三年融創(chuàng )中國的利息支出分別為146億元、260億元和152億元，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
值得注意的是，融創(chuàng )中國少數股東權益大幅增長(cháng)，但少數股東權益和損益的占比相差較大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外。
在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng )中國的渠道并不算多元，其主要通過(guò)借貸、股權、債權以及信托方式融資。
近兩年，房企融資環(huán)境明顯收緊，融創(chuàng )中國2020年籌資性現金流凈額驚現353.78億凈流出，在外部融資方面其已入不敷出。
籌資性現金流凈額
2021年下半年，融創(chuàng )中國開(kāi)始陸續出售部分住宅和文旅項目，但其資產(chǎn)處置計劃仍需時(shí)間、存在執行風(fēng)險，且相對于2022年的債務(wù)到期規模而言數額較小。
甚至在流動(dòng)性危機蔓延下，孫宏斌自掏4.5億美元，以無(wú)息借款形式注入融創(chuàng )集團，可對融創(chuàng )的體量而言，這不過(guò)是杯水車(chē)薪。
總得來(lái)看，融創(chuàng )中國銷(xiāo)售疲軟、盈利能力持續下滑；債務(wù)負擔較重，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內債務(wù)被挪至表外；融資環(huán)境惡化，流動(dòng)資金緊張。
在2021年中期業(yè)績(jì)交流會(huì )上，孫宏斌曾放下豪言壯語(yǔ)：“除了我們以外，都有可能爆雷”。
一語(yǔ)成讖，如今融創(chuàng )也走到了債務(wù)展期的地步。
但在2021年上半年，融創(chuàng )還在大舉收購土地，并引起了央行和國土資源部的關(guān)注，國內監管機構啟動(dòng)了對其土地購買(mǎi)的排查。
2021年下半年，恒大等頭部房企先后爆發(fā)債務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)積聚多年的杠桿風(fēng)險開(kāi)始暴露，融創(chuàng )背后的風(fēng)險也在暗流涌動(dòng)。
2021年9月，融創(chuàng )紹興公司發(fā)出一封求助信，揭開(kāi)融創(chuàng )資金鏈緊張的一角。
信中稱(chēng)，因限購限售、房貸額度收緊等調控政策，融創(chuàng )中國在浙江紹興的項目銷(xiāo)售慘淡，網(wǎng)簽進(jìn)度和按揭回款受限，公司懇請紹興市政府給予政策上的專(zhuān)項支持。
值得注意的是，信中不僅透露融創(chuàng )紹興公司面臨巨大壓力，融創(chuàng )集團的流動(dòng)性也碰到了很大的障礙和困難，難以持續撥款支持地方項目。
銷(xiāo)售疲軟、面對資金監管，融創(chuàng )的資金鏈問(wèn)題愈演愈烈，隨后國際評級機構開(kāi)始將其評級展望下調，公司面臨境外融資環(huán)境進(jìn)一步緊張。
在此期間，融創(chuàng )盡管一直在積極處置資產(chǎn)、貝殼股票等方式自救，但債務(wù)到期的速度終究還是快人一步，尤其是回售發(fā)生擠兌，融創(chuàng )發(fā)生債務(wù)展期不可避免。（作者微信：littlebond1）
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