觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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管理層給出的答復是，永遠保持“最好的位置”，股價(jià)遲早會(huì )上去。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月24日，港交所又迎來(lái)新一周的交易時(shí)間。資金涌動(dòng)之余，內資房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售規模最大的碧桂園，也于當天早上10點(diǎn)在中環(huán)的香港四季酒店如期召開(kāi)股東周年大會(huì )。
受新冠疫情影響，外界所期待的香港與內地通關(guān)事宜仍在推進(jìn)中。疫情因此也影響到了一年一度的股東會(huì )，相當一部分房企轉而在內地城市召開(kāi)會(huì )議，碧桂園則不在其列。
這迫使碧桂園總裁兼執董莫斌、獨立非執董黃洪燕、獨立非執董杜友國、常務(wù)副總裁程光煜、CFO兼副總裁伍碧君、投資者關(guān)系及金融部總經(jīng)理等人，均通過(guò)線(xiàn)上方式遠程參與股東會(huì )。在線(xiàn)下參會(huì )的則包括獨立非執董黎明、石禮謙、唐匯棟，以及聯(lián)席公司秘書(shū)梁創(chuàng )順。
而楊國強因為“個(gè)人原因”又一次缺席。莫斌對此強調，主席一貫重視股東周年大會(huì )，雖然無(wú)法參會(huì )，但委托他作為代表并向股東致意。
股東會(huì )伊始，主持人宣布股東會(huì )提問(wèn)環(huán)節將以書(shū)面形式收集問(wèn)題，并解釋這主要出于縮短線(xiàn)下聚集時(shí)間、防止飛沫傳播的考慮。與去年類(lèi)似，股東們仍表現出了極高積極性，遞交的問(wèn)題涉及機器人業(yè)務(wù)、市值管理、毛利率、借貸能力、發(fā)展空間，甚至樓盤(pán)設計、配套打造等。
市值管理問(wèn)題尤為應景，皆因3天前碧桂園服務(wù)獲納入恒生指數成分股，這距離其上市僅不足3年。相比之下，母公司碧桂園所耗時(shí)長(cháng)接近10年零7個(gè)月。加之地產(chǎn)股、物業(yè)股一跌一升，股東開(kāi)始對碧桂園的低估值感到擔憂(yōu)。
對此，管理層給出的答復是，永遠保持“最好的位置”，股價(jià)遲早會(huì )上去。
“保持”的實(shí)現，又需回歸至提升毛利率與股東權益，控制負債，依靠管理撬動(dòng)發(fā)展等經(jīng)營(yíng)改善層面的內容，股東會(huì )便圍繞著(zhù)這層邏輯徐徐推進(jìn)。
藍籌與估值
此前5月21日，恒生指數發(fā)布截止一季度的恒生指數系列季度探討結果，碧桂園服務(wù)正式被納入恒生指數成分股，相關(guān)變動(dòng)將于6月7日起生效。這意味著(zhù)，碧桂園服務(wù)成為首家晉級藍籌股的物業(yè)管理公司，一定程度上反映資本市場(chǎng)的肯定態(tài)度。
碧桂園服務(wù)自2018年6月19日登陸港交所，今年更因若干筆大規模并購而令行業(yè)側目。按5月24日收盤(pán)價(jià)計，該公司總股本30.26億股，對應股價(jià)為80.05港元，總市值則達到2422.54億港元，目前靜態(tài)市盈率約達75.99倍。
而截止目前，碧桂園總股本高達220.48億股，對應股價(jià)僅9.84港元，較52周最低價(jià)格僅上浮11.56%；對應總市值僅2169.53億港元，靜態(tài)市盈率亦僅約5.22倍，雙雙不及碧桂園服務(wù)。
股票量大，但估值低，股東在業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)開(kāi)始流露擔憂(yōu)的情緒。
伍碧君對此回應，公司對物業(yè)公司被納入恒生指數感到開(kāi)心，說(shuō)明得到市場(chǎng)的認可。她隨即將話(huà)題轉到碧桂園自身，表示近兩年市場(chǎng)認為地產(chǎn)行業(yè)從“成長(cháng)期”進(jìn)入“成熟期”，所以大家有觀(guān)望態(tài)度，股價(jià)明顯有徘徊的過(guò)程。
“公司如果能在地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程中永遠保持最好的位置，而且能給股東創(chuàng )造效益，股價(jià)遲早會(huì )上去?！?/p>
類(lèi)似問(wèn)題在今年3月份業(yè)績(jì)會(huì )上同樣曾被問(wèn)及。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當時(shí)伍碧君也表示，地產(chǎn)已經(jīng)從“靠紅利時(shí)代”變成“管理時(shí)代”，而碧桂園2018年提前進(jìn)入了管理時(shí)代，股價(jià)卻嚴重被低估。
市值管理方面，碧桂園實(shí)際上已有所動(dòng)作，包括2020年斥資約33.8億港元進(jìn)行回購，今年以來(lái)聯(lián)席主席楊惠妍仍在陸續增持股份。在股東會(huì )當天，碧桂園還順利通過(guò)了授權董事回購不超過(guò)10%股份的一般授權議案。只是諸如此類(lèi)的二級市場(chǎng)操作，仍未能提振股價(jià)。
另一種潛在的方式，則是碧桂園未來(lái)可能進(jìn)行的新業(yè)務(wù)分拆，以及部分投資變現后的分紅發(fā)放。畢竟，對于利潤率優(yōu)秀、擁有較低融資成本，以及有潛在分拆的企業(yè)投以更多關(guān)注，是資本市場(chǎng)的一大趨勢。
和其他房企類(lèi)似，碧桂園近年也在追求多元發(fā)展，包括現代農業(yè)、新零售、機器人和餐飲均屬于其“全產(chǎn)業(yè)鏈內循環(huán)”的組成部分。其中，建筑機器人被放在較為靠前的位置。
根據碧桂園年報，博智林業(yè)務(wù)公司累計專(zhuān)利有效申請2997項，已獲授權956項；在研建筑機器人及智能產(chǎn)品46款，其中18款投入商業(yè)化應用，28款工程測試。
在股東會(huì )上，莫斌表示，建筑機器人業(yè)務(wù)推進(jìn)步伐良好，有18款機械人已進(jìn)入測試，并有4款機械人已進(jìn)入少量生產(chǎn)，料明年業(yè)務(wù)可進(jìn)入收成期。他同時(shí)表示，公司還在對此不斷迭代，相信通過(guò)博智林業(yè)務(wù)公司的努力，一定會(huì )帶來(lái)“超出大家預期的回報”。
除此以外，今年4月下旬，據媒體報道，碧桂園正推進(jìn)品牌營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)線(xiàn)條子公司化，相關(guān)分析認為不排除單獨上市的可能。
毛利率與股東權益
作為國內房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模最大的企業(yè)，2020年碧桂園實(shí)現權益銷(xiāo)售5707億元，同比增長(cháng)3.34%；今年公司權益總貨值約9608億元，按預期目標去化率65%計算，全年權益銷(xiāo)售預計為6245億元左右。未來(lái)三年，該公司還提出了每年權益銷(xiāo)售錄得10%增長(cháng)的目標。
但從盈利能力看，去年碧桂園實(shí)現毛利潤1009.1億元，對應毛利率21.8%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去數年高價(jià)拿地導致毛利率下滑，在龍頭房企身上亦有體現，股東開(kāi)始關(guān)注接下來(lái)這一財務(wù)指標能否企穩回升。
對此碧桂園管理層表示，公司毛利率在行業(yè)中還是維持在“穩定水平”，去年毛利率受到了一定影響，主要是2017-2018年部分低毛利項目進(jìn)入交付期。
管理層強調，公司已售未結資源是豐富的，含稅已售未結部分超過(guò)了7800億元，結算毛利率也維持在“穩定的水平”。其轉而向股東傳遞積極信號，表示銷(xiāo)售毛利率在今年上半年已經(jīng)企穩回升，因而公司未來(lái)的毛利水平還是有“顯著(zhù)的改善空間”。
莫斌在回應改善盈利能力的策略時(shí)也提及，公司主要是通過(guò)連續三年全周期綜合競爭力的提升，即“一率五力”，并形容效果“很明顯”。
“一率五力”在去年碧桂園管理會(huì )議上便被提及，指做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)力和科技力。其中高效率被莫斌稱(chēng)為碧桂園占領(lǐng)市場(chǎng)的制勝法寶，成本力是生存之道。
“我們每周都會(huì )做一些常態(tài)培訓，現在把區域拆分成106個(gè)，也是鼓勵大家有長(cháng)期主義的精神，聚焦深耕，做一成一?！蹦髮蓶|表示，現在碧桂園的態(tài)勢“非常好”。
股東亦關(guān)注碧桂園的盈利質(zhì)量，包括咨詢(xún)公司股東權益未呈現增加趨勢的原因。以?xún)衾麧欀笜藶槔?018-2020年，該公司歸母凈利潤占凈利潤比重分別為71.32%、64.62%、64.71%，少數股東權益仍侵蝕了相當一部分利潤。
管理層表示，公司一直在提升拿地權益比，包括2020年權益拿地金額占比已經(jīng)提升至88%。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，去年碧桂園權益地價(jià)2092億元，貨地比約3.3；可供對比的是，2017年該公司權益地價(jià)3271.4億元，對應權益地價(jià)占比僅約68%。
其續稱(chēng)，在報表口徑中，公司的凈利潤有接近65%歸屬于母公司。但伴隨著(zhù)銷(xiāo)售包括拿地權益占比進(jìn)一步提升，可以看到公司未來(lái)在報表中權益占比會(huì )進(jìn)一步加大。
在今年業(yè)績(jì)會(huì )上，程光煜也表示，包括“一率五力”的工作準備，區域裂變，以及用2092億元撬動(dòng)6900億元左右貨值等工作，將有效支持公司未來(lái)的發(fā)展。
而被問(wèn)及目前銀行借貸層面的限制時(shí)，碧桂園方面表示，各類(lèi)金融機構更傾向于和財務(wù)狀況穩定且位于頭部的房企合作，今年上半年銀行的信貸資源對公司都是有非常大的支持。
但碧桂園透露，會(huì )進(jìn)一步控制有息負債的規模，用更加穩定的經(jīng)營(yíng)去撬動(dòng)企業(yè)的整個(gè)發(fā)展。該公司的銷(xiāo)售回款率保持在90%以上，其中去年權益現金回款5193億元，回款率91%。
按照早前公布的計劃，碧桂園的資產(chǎn)負債規模會(huì )在今明年逐步下降，包括有息負債于年底控制在3000億元左右。
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