郁亮用簡(jiǎn)單的物極必反的道理，再次去強調在萬(wàn)科看來(lái)行業(yè)早就已經(jīng)進(jìn)入的新常態(tài)——2017年十九大報告明確“房住不炒”后，行業(yè)開(kāi)始回歸到民生行業(yè)?；貧w，則是方方面面都需要回歸。

“回歸常態(tài)必有陣痛”，郁亮指出，回歸必然帶來(lái)金融行業(yè)減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比，對于開(kāi)發(fā)商而言，最直接的表現就是縮表，而縮表就是要降債務(wù)、控杠桿以及去金融化。在此期間，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開(kāi)工下降再疊加前期高地價(jià)拿地，將導致行業(yè)短期業(yè)績(jì)受重大沖擊。

事實(shí)上，過(guò)去一段時(shí)間，從泰禾、華夏幸福、再到藍光發(fā)展、恒大，陣痛的癥狀已經(jīng)完成從顯現到爆發(fā)的過(guò)程。房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)到“至暗時(shí)刻”，已經(jīng)成為行業(yè)公認的事實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)現在已是寒冬，郁亮在談及人才流動(dòng)問(wèn)題時(shí)甚至調侃：“現在還有人加入地產(chǎn)行業(yè)嗎？地產(chǎn)人才要轉行，還有誰(shuí)收留我們？還是好自為之吧，人才流動(dòng)問(wèn)題不是那么大?！?/p>

“冬天都差不多，都冷，要御寒?！庇袅琳J為寒冬之下人人自危，抵御寒冷的辦法也無(wú)非兩種，一種是多穿點(diǎn)衣服，另外一個(gè)累一點(diǎn)，如跑步生產(chǎn)更多熱，哪怕衣服少一點(diǎn)，也能扛得住。

但也許是常年跑步，懂得寒風(fēng)中跑步的艱辛，馬拉松健將郁亮選擇了給萬(wàn)科加衣服。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)科留在手上的錢(qián)一年比一年多。自2019年之后，萬(wàn)科每一個(gè)季度的貨幣資金都處于同比增長(cháng)狀態(tài)，最新的數據（2021年半年），萬(wàn)科手上已經(jīng)拿著(zhù)1952.16億元的貨幣資金。

而跑步產(chǎn)熱，也就是如今不少其他開(kāi)發(fā)商所選擇的加快周轉、加快結轉，以此來(lái)?yè)Q取更好財務(wù)表現的做法，被萬(wàn)科所放棄?？梢?jiàn)的數據是，萬(wàn)科毛利率不斷在下降——同行都在通過(guò)大幅度增加營(yíng)收來(lái)確保利潤增長(cháng)的時(shí)候，萬(wàn)科卻出現了利潤下滑。

其中，在2021年上半年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(cháng)14.2%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

郁亮調侃起了自己：“別忘了，過(guò)去幾年多少人罵我保守?！笔种心弥?zhù)這么多錢(qián)要怎么花？他表示萬(wàn)科仍在尋找機會(huì )，依然會(huì )把錢(qián)用在發(fā)展上。

但這個(gè)發(fā)展以目前萬(wàn)科的表現而言，依舊處于保守階段。郁亮指出，萬(wàn)科沒(méi)有停止拿地，只是拿地的要求標準高了?！叭f(wàn)科自己有投資標準，達到標準的就拿?，F在來(lái)看投資標準有更高要求，要特別好的項目才拿?！?/p>

機會(huì )是什么？收并購顯然不是，因為在郁亮看來(lái)，行業(yè)冬天來(lái)了，首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題，救人先要保證自己的安全。

雖然郁亮仍希望對行業(yè)做貢獻，“我們會(huì )積極地想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給一些具體的機會(huì )，我們在市場(chǎng)化原則之下去考量?！?/p>

換而言之，就是要達到投資標準。

“天下沒(méi)有做完的生意，只有沒(méi)做好的生意?！庇袅晾^續談起對未來(lái)的看法，他沒(méi)有在國內同行中找到參考案例，但他稱(chēng)看到了其他行業(yè)，看到了國外同行的答案，給了萬(wàn)科很大的啟發(fā)。

在同行中，郁亮提及，萬(wàn)科在黃金時(shí)代找到了“帕爾迪”（美國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），越上了千億?！艾F在我們找到了'大和房建'（日本地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），在縮表的時(shí)候行動(dòng)比較堅決，如今已連續十余年位列世界五百強企業(yè)的300多名?！?/p>

只要有成功經(jīng)驗可以參考，就已經(jīng)給了郁亮信心，更何況在他看來(lái)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶(hù)的需求維度來(lái)看，仍有很多機會(huì )。

而這個(gè)寒冬，就是萬(wàn)科為春天做準備的時(shí)間?！霸诙煲獋涫芗灏?，能否熬下去，要看能不能在為春天做準備?！庇袅帘硎?，具備活下去的能力，不是冬天過(guò)了奄奄一息。他強調，在冬天御寒的能力，首當其沖要尋找在下個(gè)春天，活得好，活得久的能力。

可見(jiàn)的變化是，如今萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云、商業(yè)、萬(wàn)緯物流、長(cháng)租等多個(gè)板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。其中萬(wàn)緯物流已經(jīng)入駐46個(gè)城市，倉儲規模超1100萬(wàn)平方米，倉儲項目150個(gè)，冷鏈園區33個(gè)；泊寓目前已管理房間數20.07萬(wàn)，開(kāi)業(yè)14.97萬(wàn)，平均出租率95%；萬(wàn)物云也分別在萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城三個(gè)板塊提出30%以?xún)取?0%-60%以及大于60%的增速目標。

其中以萬(wàn)物云為例，據其CEO朱保全介紹，萬(wàn)物云城在去年成立時(shí)給定了一個(gè)“小目標”：計劃三年內落地100個(gè)城市服務(wù)項目，目前已經(jīng)簽約了40個(gè)城市服務(wù)項目?！叭臧?#39;城'計劃可以提前完成?！?/p>

他預計，經(jīng)過(guò)一年的發(fā)展，萬(wàn)物云今年的收入將同比增長(cháng)37.4%到250億元，利潤達到20億元左右。

“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬(wàn)科未來(lái)幾年做的?！边@些賽道，都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創(chuàng )新點(diǎn)。

但需要注意的是，萬(wàn)物云作為萬(wàn)科目前最拿得出手的業(yè)務(wù)之一，其利潤規?？赡軆H有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)5%左右的水平。為什么會(huì )被視為走回春天所需的創(chuàng )新點(diǎn)？

是因為在郁亮看來(lái)，這些都是能讓萬(wàn)科開(kāi)始在下個(gè)春天被需要?！俺鞘行枰覀冏鲞@些東西，我們也需要這點(diǎn)小錢(qián)，有點(diǎn)小錢(qián)我們就很滿(mǎn)意?！边壿嬕兓?，從大錢(qián)到小錢(qián)，快錢(qián)到慢錢(qián)。

郁亮強調一個(gè)理念，面對新業(yè)務(wù)，對錢(qián)衡量的標準不太一樣，千萬(wàn)不要想著(zhù)賺大錢(qián)，要賺小錢(qián)?！叭f(wàn)科賣(mài)樓都是以萬(wàn)為單位，到物流公司都是以角為單位。萬(wàn)科有個(gè)項目叫一塊錢(qián)項目，到了物流，要按分為單位?！毖韵轮?，萬(wàn)科要更精細化。

此外，萬(wàn)科亦為了能在未來(lái)被需求，一直努力在“討好”年輕人，包括成立“筋廠(chǎng)”品牌等。而針對萬(wàn)科賺年輕人錢(qián)的想法，郁亮笑稱(chēng)：“年輕人錢(qián)難賺，因為錢(qián)少了，賺年輕人錢(qián)是為了以后賺他們錢(qián)?！?br/>

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原標題： 現場(chǎng) | “穿衣”御寒 郁亮如何過(guò)冬與迎春