觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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對于新城而言，能夠將這一部分公寓項目經(jīng)營(yíng)好，也將有助于提升其自持項目的整體盈利水平。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 4月16日晚間，北京市規自委發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補充公告，在2021年第一批次掛牌的29個(gè)項目中，有多宗地塊采用了競配建“公共租賃住房”的方式出讓。
4月16日，朗詩(shī)寓官方公眾號發(fā)布消息稱(chēng)，新城控股與朗詩(shī)寓已簽訂戰略合作協(xié)議。合作達成后，雙方將就新城控股已獲取及計劃獲取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目和存量改建項目中涉及租賃住房經(jīng)營(yíng)部分進(jìn)行深度合作。
這顯然是一場(chǎng)雙贏(yíng)的合作。對于新城而言，公寓租賃市場(chǎng)非其長(cháng)項。從2018年宣布“試水”長(cháng)租并推出品牌“新橙寓”至今，新城的長(cháng)租業(yè)務(wù)一直沒(méi)有太多起色。因此，引援“專(zhuān)業(yè)的人”不難理解。
關(guān)于上述雙方的合作模式，有相關(guān)人士猜測，很可能是新城負責場(chǎng)地和品牌，朗詩(shī)寓只是單純輸出經(jīng)營(yíng)管理；又或者是朗詩(shī)直接租用新城的場(chǎng)地。從目前來(lái)看，新城旗下的不少吾悅廣場(chǎng)都有涉及到公寓業(yè)務(wù)，因此新城既可以選擇只做一個(gè)“包租公”，又或者是和朗詩(shī)寓合作，一起盤(pán)活公寓業(yè)務(wù)。
對此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向企業(yè)方面進(jìn)行了求證，截至發(fā)稿前尚未得到相應回復。
一開(kāi)始，幾乎大多數人都認為新城將要在長(cháng)租領(lǐng)域有所拓展。但始料未及的是，在那之后，坊間便幾乎再也沒(méi)有聽(tīng)到過(guò)關(guān)于新城長(cháng)租業(yè)務(wù)方面的消息。
不得不說(shuō)，對于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(cháng)租公寓確實(shí)是一個(gè)有些“雞肋”的板塊。由于該業(yè)務(wù)的投資回收期長(cháng)，收益率普遍偏低，存貨周轉長(cháng)且不可以變現銷(xiāo)售，這與開(kāi)發(fā)商所熟悉的傳統開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相差極大。
新城似乎也是抱著(zhù)同樣的心態(tài)，從過(guò)去兩年時(shí)間來(lái)看，新城對于這一領(lǐng)域幾乎算是毫無(wú)野心，以至于其推出長(cháng)租品牌的動(dòng)作，也被外界稱(chēng)作只是為了在長(cháng)租領(lǐng)域“插一支旗”。
這也不免讓人想起，新橙寓推出時(shí)其管理層的“佛系態(tài)度”，“新城目前在長(cháng)租公寓領(lǐng)域還處于試水階段，未來(lái)具體的發(fā)展規模將視市場(chǎng)情況決定”。
時(shí)至今日，新城已經(jīng)鮮少在公開(kāi)場(chǎng)合談?wù)摰阶约旱拈L(cháng)租業(yè)務(wù)，在其官網(wǎng)上也同樣沒(méi)有提及公寓的發(fā)展情況。據了解，目前在新城控股旗下也僅有一家名為“上海橙崧公寓管理有限公司”的平臺在從事公寓業(yè)務(wù)。
如此一來(lái)，這次和朗詩(shī)寓的合作便不免讓人心生疑惑，為何一個(gè)在新城內部長(cháng)期“坐冷板凳”的業(yè)務(wù)會(huì )突然有了大動(dòng)作？
有業(yè)內人士指出，由于租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，越來(lái)越多一二線(xiàn)等熱門(mén)城市在土地出讓時(shí)都會(huì )加上“競配建租賃住房”的要求，于新城而言這是其弱項所在，因此引入一個(gè)長(cháng)租領(lǐng)域的合作伙伴有利于幫助其消化因拿地而持有的一些土地項目。
據了解，截至2020年底，新城控股在未結轉面積小于3000平方米的完工項目中，自持部分共有268.69萬(wàn)平方米。
除此之外，新城有著(zhù)大量的商業(yè)綜合體項目，在這些項目中同樣存在著(zhù)不少適合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)長(cháng)租公寓的機會(huì )。對于新城而言，能夠將這一部分公寓項目經(jīng)營(yíng)好，也將有助于提升其自持項目的整體盈利水平。
朗詩(shī)寓地產(chǎn)新路
專(zhuān)業(yè)的事自然要交由專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做，新城選擇了朗詩(shī)寓。
雖然同樣是房企旗下的長(cháng)租平臺，但朗詩(shī)寓的擴張理念則比新城要堅決得多。2016年底成立后，如今其在營(yíng)房量1.3萬(wàn)間，項目數量超過(guò)100個(gè)。
按照其以往的拓展路徑，主要是通過(guò)與金融機構合作，進(jìn)而撬動(dòng)重資產(chǎn)租賃項目。具體包括通過(guò)青杉資本與平安不動(dòng)產(chǎn)在長(cháng)租公寓領(lǐng)域展開(kāi)戰略合作，于2017年11月，雙方合作收購上海張楊北路項目；2019年3月，設立中國首單合作型長(cháng)租公寓儲架式REITs。
又或者是進(jìn)行輕資產(chǎn)類(lèi)的管理輸出，包括嘗試與政府及平臺公司、央企國企合作，接管運營(yíng)大型租賃社區等。其位于杭州的瓜山未來(lái)社區項目就是通過(guò)該模式獲取的項目之一。
某種程度來(lái)說(shuō)，與新城合作對朗詩(shī)寓而言同樣是一次新的嘗試。當然，合作的好處顯而易見(jiàn)，相比起其他的長(cháng)租企業(yè)而言，房企旗下長(cháng)租平臺具備著(zhù)可以依托于母公司去做重資產(chǎn)，可以用土地建設長(cháng)租公寓的優(yōu)勢。
與新城達成合作之后，朗詩(shī)寓無(wú)疑是找到了除朗詩(shī)自身之外，另一個(gè)能源源不斷提供項目用地的新“渠道”。
其中，被外界提及較多的，是兩者的布局重心存在著(zhù)一定差異。
不管雙方合作模式究竟是哪一種，僅從目前看來(lái)，新城都是提供項目實(shí)體的一方。而根據目前情況來(lái)看，新城的布局版圖里三四線(xiàn)城市仍占據著(zhù)較大比重，尤其是吾悅廣場(chǎng)系列項目。截至2020年底，在新城控股的土地儲備結構中一二線(xiàn)城市只占比40%，長(cháng)三角強三四線(xiàn)城市占比30%。
反觀(guān)朗詩(shī)寓，大量項目位于一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市。具體的項目分布在了包括北京、上海、廣州、深圳，杭州、南京、西安、成都等城市。
從熟悉的一二線(xiàn)城市下沉至三四線(xiàn)城市，朗詩(shī)寓是否會(huì )出現水土不服的情況尚未可知。也有聲音猜測，這或許也正是朗詩(shī)寓想要突破原有布局，在三四線(xiàn)城市中尋覓新擴張機會(huì )的一步暗棋
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