觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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香港傳真
這些被抵押、變賣(mài)的香港物業(yè)背后，往往都牽扯映射著(zhù)企業(yè)的高低起伏。
出售手中尚有價(jià)值的資產(chǎn)，在許多時(shí)候成為了房企最后一根救命稻草。
正如物業(yè)平臺，便成為當下房企間資產(chǎn)變賣(mài)的熱門(mén)標的，富力、當代、花樣年等都先后將它們擺上貨架。
除此外，核心地段的商業(yè)、住宅等物業(yè)也逐漸出現在房企的待售清單里，甚至包括掌舵者們的私人財產(chǎn)。
這一現象在寸金寸土的香港更顯突出。
11月9日確切消息稱(chēng)，世茂集團大股東許榮茂家族已將旗下3層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。
無(wú)獨有偶，香港土地注冊處文件顯示，近期許家印已將香港布力徑10號B豪宅抵押給中國建設銀行(亞洲)，據悉套現2.47億港元。
更早前，原海航集團董事長(cháng)陳峰的香港半山超級豪宅，以逾3.1億港元易手，較2015年購入價(jià)折價(jià)28%。
這些被抵押、變賣(mài)的香港物業(yè)背后，往往都牽扯映射著(zhù)企業(yè)發(fā)展的高低起伏。
相比尚且活躍在行業(yè)中的恒大、世茂，海航顯然已是過(guò)去式。這家曾經(jīng)雄心勃勃的集團，激進(jìn)擴張埋下苦果，此后為了應付債務(wù)難題頻頻出售資產(chǎn)。
作為海航在擴張時(shí)代最為看重的業(yè)務(wù)內容之一，曾于2016年開(kāi)始大舉進(jìn)港，先是從黑石手中購進(jìn)上市平臺香港國際建投股權，隨后以此為實(shí)體收購斥資273億港元買(mǎi)下了香港啟德四宗地塊。
創(chuàng )始人陳峰也在彼時(shí)先后買(mǎi)入幾處山頂豪宅，包括西半山豪宅天匯復式、豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。
2017年開(kāi)始，海航資金鏈問(wèn)題逐漸顯現，聚焦主業(yè)提上日程，于是啟德四幅地塊在2018年陸續出讓予恒基兆業(yè)和會(huì )德豐集團，在香港的故事幾近落幕。
如若啟德地塊的出售處置是主動(dòng)行為，陳峰私人豪宅的易手則更多是一個(gè)被動(dòng)行為。
今年1月，海航宣布破產(chǎn)重組；9月陳峰因涉嫌違法犯罪，被依法采取強制措施。
就在今年10月份，港媒報道稱(chēng)，陳峰名下香港西半山豪宅天匯45層A室以逾3.1億港元成交，成交呎價(jià)達6.6萬(wàn)港元，約合人民幣59.1萬(wàn)元/平方米，成為年內最大額的住宅“銀主盤(pán)”。
據悉，所謂的“銀主盤(pán)”即為法院拍賣(mài)房屋，指的是在業(yè)主無(wú)法繼續還款給銀行時(shí)，銀行根據按揭條款和香港《物業(yè)轉易及財產(chǎn)條例》規定，向法院申請沒(méi)收物業(yè)，并委托私人拍賣(mài)行進(jìn)行拍賣(mài)，獲取一定數額還款。
另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陳峰名下被迫處置的香港物業(yè)還包括豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。
香港土地注冊處數據顯示，其于10月15日收到TWELVE PEAKS雙號屋物業(yè)的“委任接管人和管理人契約”，意味此超級豪宅已淪為“銀主盤(pán)”。價(jià)格方面，早前據報將以5.1億港元“蝕讓價(jià)”放售。
已成定局的海航只能任由處置，尚在求生的恒大則還有選擇。
10月19日，許家印所屬布力徑10號B洋房向中國建設銀行（亞洲）做了抵押，套現約3億港元。有知情人士透露，此次是恒大私募融資的債權人要求追加許家印的豪宅作為抵押物。
布力徑這處洋房對許家印來(lái)說(shuō)意義不小，該處為香港傳統豪宅地段，如賭王三太陳婉珍及女兒何超蓮等都住在布力徑。
早在2009年8月恒大赴港上市前一個(gè)月，許家印便一舉出手買(mǎi)下布力徑兩棟豪宅，除了已抵押的10號B洋房，還包括緊挨著(zhù)10號C洋房。
有港媒曾爆料，該住所近年為許家印夫婦及家人自用，用于來(lái)往香港時(shí)偶爾落腳。據悉，目前兩棟洋房估值分別約為7億及8億港元。
當然，在進(jìn)行私人財產(chǎn)處置之前，恒大也籌謀出售香港的住宅項目以及總部大樓。截至目前，恒大成功轉售的在港項目?jì)H位于香港長(cháng)沙灣的恒大·睿峰項目，接盤(pán)方為合伙股東鼎佩集團，這一公司為許家印好友鄭家純家族旗下。
相比海航、恒大處置資產(chǎn)時(shí)所處的環(huán)境，世茂似乎沒(méi)那么窘迫。
據最新消息，世茂集團大股東許榮茂家族于近期將旗下三層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。
中環(huán)中心的名頭相信已無(wú)需贅述，自2017年李嘉誠攜402億港元從香港中環(huán)中心全身而退之后，時(shí)至今日這座大樓的來(lái)往流轉仍在繼續。
以香港為創(chuàng )業(yè)起點(diǎn)的許榮茂，也參與了這棟大樓的售賣(mài)：2018年2月中旬，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂、金利豐集團朱李月華等聯(lián)合體接盤(pán)，出資額達160億港元。
最終，中環(huán)中心75%股權主要由5位大股東所擁有，并對交易所得47層寫(xiě)字樓業(yè)權進(jìn)行分配，其中許榮茂分得9層。
雖為個(gè)人投資物業(yè)，許榮茂也嘗試將該物業(yè)用于發(fā)展公司業(yè)務(wù)。于今年8月12日，世茂集團推出旗下香港首個(gè)共享辦公室The Center Space，正坐落于中環(huán)中心76樓，涉約2.36萬(wàn)平方呎樓面。
如今，許榮茂將中環(huán)中心旗下三層物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，或也將反哺支援世茂集團。
事實(shí)上，若從明面上的報表及財務(wù)數據上看，世茂并無(wú)顯著(zhù)的杠桿及資金壓力。以三道紅線(xiàn)看觀(guān)察，截至中期世茂保持在“三條紅線(xiàn)”的綠檔，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為68%，凈負債率50.9%，現金短債比為1.9倍。
截至6月底，世茂賬上現金為800億元。
然而，市場(chǎng)對于房企的信心正在遭遇挑戰，誰(shuí)也無(wú)法打包票說(shuō)，現在有充足現金流的房企便不會(huì )倒下。如果說(shuō)海航、恒大是顯而易見(jiàn)的危機，世茂則似乎是未雨綢繆。
就在近日，世茂便因一則陸家嘴信托貸款違約傳言而導致債券大跌。隨后于11月5日下午，世茂集團緊急召開(kāi)投資人電話(huà)會(huì )議，就相關(guān)事項進(jìn)行回應。
會(huì )上，世茂對陸家嘴信托貸款進(jìn)行澄清，指出該信托體量大概30億，到期期限將在2022年-2023年。
同時(shí)，世茂針對近來(lái)外界關(guān)注的理財產(chǎn)品規模、境外美元債安排、再融資情況等進(jìn)行回應，表明今年內并無(wú)到期的美元債和公司債，即是說(shuō)年內無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)償付壓力。
此外，世茂披露將有一筆明年四五月到期的7億美元債，已與投資人在商談；以及一筆七月到期的10億美元債。
但不可否認的是，當前政府與金融機構監管力度下，房企籌措資金的通道正在不斷被擠壓。
如昨日11月8日，深圳召開(kāi)了房地產(chǎn)形勢調研會(huì )，萬(wàn)科、佳兆業(yè)、卓越等房企參與，其中不少房企都或多或少提及了當前融資及現金流受限的處境。不過(guò)也有房企表示，10月、11月按揭方面已有一定的放松。
世茂同樣在上述會(huì )議中就袒露：“最關(guān)鍵的還是金融機構的信心，像我們發(fā)債還有50-60億的額度，但發(fā)不出去。如果這些債務(wù)全都不能借新還舊，那還是壓力非常大的?！?/p>
如何提振金融機構信心？世茂稱(chēng)近期公司將會(huì )啟動(dòng)對美元債和股票的回購，希望給市場(chǎng)更多的信心。
回購資金來(lái)源之一，或許就是資產(chǎn)出售所得。
可以明顯窺見(jiàn)的是，整體融資緊張、銷(xiāo)售及回款放緩下，出售資產(chǎn)已成為最快的現金籌措方式。
世茂在會(huì )議中就回應投資者稱(chēng)，極端情況下公司進(jìn)行資產(chǎn)出售的話(huà)，能回籠2000多億現金，這將是對債務(wù)最好的保障。
“我們還有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，之前不舍得賣(mài)但是現在也在談了。我們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負債是很少的，基本上賣(mài)100億可以回50億?！?/p>
世茂稱(chēng)，集團在上海、北京的辦公樓和酒店很多，但還在談價(jià)格；香港方面有200多億貨值可以賣(mài)。
因此，在中環(huán)中心抵押貸款之外，接下來(lái)或可窺見(jiàn)世茂不時(shí)的資產(chǎn)出售動(dòng)作。
就在上周，上海陸家嘴93套房產(chǎn)老舊一夜拋售的消息引起轟動(dòng)，據悉房源持有方正是世茂集團下屬的蘇滬區域公司。
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