作者：毛小柒

【正文】

2022年3月16日，金融委會(huì )議明確提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施（參見(jiàn)金融委釋放強烈維穩信號），意味著(zhù)政策層面對地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解的支持力度會(huì )進(jìn)一步加大。不過(guò)從近期市場(chǎng)情況來(lái)看，這種支持力度應該是定向的，而非全方位，即堅持精準拆彈的基本原則。

一、定向紓困12家房企：網(wǎng)傳央行召集18家全國性銀行和5家金融A(yíng)MC開(kāi)會(huì )

（一）2022年4月25日，有媒體披露，央行召集18家全國性商業(yè)銀行和5家金融A(yíng)MC召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )，商討對12家問(wèn)題房企進(jìn)行定向紓困。

1、以上12家問(wèn)題房企分別為恒大、融創(chuàng )、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽(yáng)光城、融信、中梁控股、富力及佳兆業(yè)。需要說(shuō)明的是，上述定向紓困名單的有效期至2023年4月，后續名單會(huì )進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。

目前為止，我們已對上述12家地產(chǎn)企業(yè)中的7家進(jìn)行了討論，剩余5家地產(chǎn)企業(yè)我們爭取在5月內完成拆解。

2、后有部分房企證實(shí)，上述會(huì )議的主題是不良資產(chǎn)處置，即5家金融A(yíng)MC來(lái)承接18家全國性商業(yè)銀行針對12家房企的資產(chǎn)。

（二）為提升5家金融A(yíng)MC收購上述12家房企有關(guān)不良資產(chǎn)的積極性，此次會(huì )議提出了一系列鼓勵舉措：

1、與關(guān)聯(lián)方的合作收購，不納入重大關(guān)聯(lián)交易；

2、對12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有一定放松；

3、存量逾期項目在補充增信后可展期；

4、可以收三類(lèi)資產(chǎn)，即2021年年底以前資金用途是土地價(jià)款的、暫未納入不良的貸款以及2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應收賬款。

（1）以上業(yè)務(wù)開(kāi)展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；

（2）以上業(yè)務(wù)資本金按50%計量，全力支持開(kāi)發(fā)貸、資金務(wù)必封閉管理。

（三）總體來(lái)看，這次會(huì )議的精神大致如下：

1、這并非是一次面向房企的會(huì )議，聚焦點(diǎn)是5家金融A(yíng)MC與18家全國性商業(yè)銀行，主旨是為了推動(dòng)前者收購后者對12家房企的資產(chǎn)。

2、此次會(huì )議同時(shí)鼓勵了金融A(yíng)MC和全國性銀行，意味著(zhù)后者參與收購的地產(chǎn)項目可能還會(huì )有前者兜底（若產(chǎn)生不良、金融A(yíng)MC應可以收購），從而使全國性銀行在支持地產(chǎn)企業(yè)時(shí)無(wú)后顧之憂(yōu)。這意味著(zhù)，由全國性商業(yè)銀行支持的項目將會(huì )在政策層面獲得更多支持。

二、政策舉措不斷出臺，效果仍有待觀(guān)察

（一）關(guān)于定向紓困房企的座談會(huì )已舉行多次

雖然我們理解一定程度上會(huì )緩解部分銀行及特定項目的壓力，但這次定向紓困專(zhuān)題問(wèn)題最終能起到多大作用還有待進(jìn)一步觀(guān)察，畢竟2021年下半年以來(lái)定向紓困專(zhuān)題會(huì )議已召開(kāi)多次，但問(wèn)題還是沒(méi)有得到根本改善。

1、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )舉行座談會(huì )，中海、保利、萬(wàn)科、融創(chuàng )、金地、龍湖、中梁、新城、綠城、旭輝等10家地產(chǎn)企業(yè)參加，并提出“政策適當松綁、穩定市場(chǎng)預期、支持剛需購房及調整土地價(jià)格”等訴求。同日，央行召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，指出恒大出險事件導致市場(chǎng)主體出現一致性收縮，后續在監管部門(mén)的舉措下已逐漸恢復正常。

2、2021年10月26日，發(fā)改委外資司和國家外管局召開(kāi)部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會(huì )，摸底美元債情況，萬(wàn)科、世茂、建業(yè)、佳兆業(yè)、遠洋等8家地產(chǎn)企業(yè)參加，會(huì )上政策部門(mén)提出將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿(mǎn)足企業(yè)合理合規的外債置換和償付需求，并要求企業(yè)優(yōu)化外債結構，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，共同維持企業(yè)自和身信譽(yù)和市場(chǎng)整體秩序。

實(shí)際上從2021年10月中旬開(kāi)始，福建、深圳、上海等地外管局便開(kāi)始摸排部分房企的資金出境償債需求，并為其提供相關(guān)便利。例如，上海外管局要求各房企在10月27日前提交2021年度境外債到期情況，10月29日提交2021年年底境外債的安排（含到期本金和利息、回購需求、自有資金安排等），并要求2021年年底之前，不可以出現外匯局事先不知道的境外債券違約。

3、2021年11月8日，國務(wù)院發(fā)展研究中心舉行座談會(huì )，萬(wàn)科、佳兆業(yè)、平安信托、華潤信托、南方基金、中信銀行、建行等多家企業(yè)參加，會(huì )上地產(chǎn)企業(yè)提出“降低目前資金鏈風(fēng)險、融資方面給予直接融資和股權融資以差別放開(kāi)”等訴求，金融機構提出“解決目前悲觀(guān)的市場(chǎng)預期、降低對上下游及就業(yè)的影響”。

4、2021年12月3日，針對恒大躺平事件，一行兩會(huì )紛紛發(fā)聲（參見(jiàn)恒大想躺平？）：

（1）央行指出，對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門(mén)將提供支持和便利。同時(shí)央行將繼續配合廣東省政府、相關(guān)部門(mén)和地方政府，做好風(fēng)險化解工作和兩個(gè)維護。

（2）銀保監會(huì )指出，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F階段，要根據各地不同情況，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

（3）證監會(huì )指出，繼續支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購，積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

5、2021年12月10日，交易商協(xié)會(huì )舉行座談會(huì )，指出要重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長(cháng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求。

除以上一系列座談會(huì )外，各地區亦多次召集轄區內的地產(chǎn)企業(yè)，力求在項目處置、風(fēng)險化解等方面提供定向支持。例如，2022年1月8日，廣東省政府日前召集奧園集團、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)等地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)會(huì )，擬為并購出險房企項目“牽線(xiàn)搭橋”。

雖然已有一系列會(huì )議定調，但目前看地產(chǎn)行業(yè)的危機警報并未解除，一系列定向支持舉措的效果還有待觀(guān)察。

（二）鼓勵通過(guò)并購化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險

地產(chǎn)項目并購是地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清的有效方式之一，2021年12月以來(lái)各政策部門(mén)在地產(chǎn)項目并購方面已推出了一系列舉措。

1、2021年12月20日，央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（參見(jiàn)關(guān)注2022年的地產(chǎn)行業(yè)并購業(yè)務(wù)機會(huì )），明確提出“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目”。

2、2021年12月24日，央行、國資委、銀保監會(huì )亦召開(kāi)了相關(guān)會(huì )議，一方面鼓勵大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國企并購出險和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，另一方面也希望全國性銀行能夠積極為并購方提供并購貸款。

3、2021年12月30日，央行指出“地產(chǎn)企業(yè)之間的項目并購有助于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和市場(chǎng)出清……對于已經(jīng)出險或資金周轉困難的地產(chǎn)企業(yè)集團持有的優(yōu)質(zhì)項目子公司股權或資產(chǎn)，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)和國企是有購買(mǎi)意愿的”（參見(jiàn)央行和證監會(huì )重磅發(fā)聲）。

4、2022年1月6日，金融管理部門(mén)明確，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標計算口徑。

三、政策層面希望金融A(yíng)MC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解方面應有積極作為

（一）此次座談會(huì )五家金融A(yíng)MC全部參加，表明政策層面對金融A(yíng)MC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解方面給予厚望（參見(jiàn)當前監管部門(mén)對金融A(yíng)MC寄予厚望）。這主要是因為，

1、經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，金融A(yíng)MC在項目風(fēng)險化解、企業(yè)債務(wù)重組紓困、危機救助等方面已積累了豐富的經(jīng)驗，其收購的大量銀行不良債權亦多涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項目等，因此金融A(yíng)MC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解方面已有很多經(jīng)驗。

2、隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期調整新階段，地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)化解、低效無(wú)效資產(chǎn)盤(pán)活、企業(yè)結構調整、“三?！钡阮I(lǐng)域亦將為金融A(yíng)MC帶來(lái)較多的不良資產(chǎn)收購來(lái)源和業(yè)務(wù)機遇。

（二）在系列政策支持下，金融A(yíng)MC已有一系列舉措：

1、在恒大事件的處置上，信達資管的介入亦有可能會(huì )成為范例。

2、2022年1月，金融管理部門(mén)召集部分金融A(yíng)MC，擬推動(dòng)后者參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

3、2022年3月，東方資管與長(cháng)城資管兩家金融A(yíng)MC分別成功發(fā)行100億元金融債，重點(diǎn)用于部分地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置和地產(chǎn)行業(yè)紓困。

（三）我們預計，為加快化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，五家金融A(yíng)MC在獨立行動(dòng)之余，亦有可能會(huì )聯(lián)合行動(dòng)。而金融A(yíng)MC也應結合當前地產(chǎn)行業(yè)新形勢的變化，改變以流動(dòng)性救助為主的傳統運行模式，以“法律隔離、實(shí)質(zhì)管控、封閉運行、重組盤(pán)活”為原則，通過(guò)將底層資產(chǎn)與債務(wù)企業(yè)實(shí)現隔離，完善交易結構設計和退出路徑，加強對項目還款來(lái)源的封閉監管。具體看，金融A(yíng)MC應積極圍繞地產(chǎn)企業(yè)上下游關(guān)系，聯(lián)合戰略客戶(hù)開(kāi)展并購重組，充分發(fā)揮諸如風(fēng)險隔離、困境房企托管、助力出險項目并購、提供類(lèi)共益債救助、組建房地產(chǎn)重整盤(pán)活專(zhuān)項基金等多種功能，重點(diǎn)參與實(shí)施“保交房”、爛尾樓盤(pán)活、“非居改?！钡群暧^(guān)政策支持鼓勵、與社會(huì )民生相關(guān)的業(yè)務(wù)，以更好服務(wù)地方風(fēng)險化解，維護社會(huì )穩定。

四、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解亟需預期改善的加持

雖然2021年下半年以來(lái)，政策層面出臺了一系列支持政策，但目前看效果并不明顯，主要原因應是預期太弱、難以改善所致，當然也有一些超預期因素。

（一）金融部門(mén)對地產(chǎn)融資收的太快。2020年7月24日高層在北京召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì )、8月7日交易商協(xié)會(huì )和北金所發(fā)布新政、8月12日央行出臺345規則、8月20日住建部和央行召開(kāi)12家房企（分別為碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng )、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽(yáng)光城）座談會(huì )等事件之后，房地產(chǎn)金融審慎管理制度便已經(jīng)基本形成（參加地產(chǎn)行業(yè)金融政策手冊）。雖然當時(shí)345規則出臺給予了三年的過(guò)渡期，但在345規則適用范圍快速擴大、房地產(chǎn)貸款集中度等政策、恒大等部分地產(chǎn)企業(yè)危機暴露以及各地監管部門(mén)一刀切導向的推動(dòng)下，各金融機構開(kāi)始對房地產(chǎn)企業(yè)出現超出預期的一致性收縮，導致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境急劇惡化、融資規模急劇萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的危機開(kāi)始不斷暴露發(fā)酵。

目前融資環(huán)境雖有所改善，但主要針對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)，在拿地和并購趨于謹慎的前提下，這些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的融資需求并不高。因此近期政策對融資的支持基本開(kāi)始轉向一些問(wèn)題地產(chǎn)企業(yè)，正考慮給予一些定向支持。

（二）由于融資是定向支持的，且很難恢復到以往，意味著(zhù)銷(xiāo)售端與資產(chǎn)處置端對于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)便顯得很重要。雖然各地區通過(guò)降低首付比例、貸款利率、提高額度、加大各類(lèi)補貼支持等方式給予救助，但目前市場(chǎng)對地產(chǎn)行業(yè)的預期已發(fā)生改變，從而導致住房消費者與接盤(pán)者觀(guān)望情緒較為濃厚，并反過(guò)來(lái)影響到地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，加劇了融資端的壓力。因此，目前的當務(wù)之急應從改變市場(chǎng)預期著(zhù)手，可以考慮摒棄“房住不炒”的提法。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 12家房企獲定向支持？