小債看市 作者| 小債看市
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2021年下半年以來(lái)，中資房企及行業(yè)發(fā)展遇到轉折點(diǎn)。
6月13日，領(lǐng)地控股（06999.HK）公告稱(chēng)，擬對旗下一筆1.5億美元債尋求交換要約。
公告顯示，2021年6月28日領(lǐng)地控股發(fā)行本金總額1.5億美元的現有票據，票息12.0%，于2021年12月28日及2022年6月27日期末支付。截至本公告日期，現有票據的未償還本金額為1.23億美元。
美元債交換要約公告
領(lǐng)地控股稱(chēng)，擬交換現有票據的未償還本金額最少1.1億美元（或90%），新票據期限為364天。交換要約的目的是再融資現有票據及改善公司的流動(dòng)資金狀況。
自2021年下半年以來(lái)，中資房企及其行業(yè)發(fā)展遇到轉折點(diǎn)。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行貸款減少，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑，以及境外市場(chǎng)融資收縮，由此限制領(lǐng)地控股無(wú)法對即將到期債務(wù)作出償還。
值得注意的是，今年5月“領(lǐng)地系”突然股價(jià)閃崩，其中領(lǐng)地控股單日暴跌84%，市值蒸發(fā)32億港幣，領(lǐng)悅服務(wù)（02165.HK）跌59.6%。
隨后，領(lǐng)地控股回應稱(chēng)，公司運營(yíng)一切正常；控股股東無(wú)質(zhì)押公司股份的情況；無(wú)可能公司控制權變動(dòng)的事件；公司董事會(huì )也并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現虛假市場(chǎng)的信息。
《小債看市》統計，目前領(lǐng)地控股僅存續這一只美元債，將于今年6月27日到期。
值得一提的是，該美元債票息達12%，領(lǐng)地控股融資成本之高可見(jiàn)一斑。
美元債詳情
2021年10月，穆迪確認領(lǐng)地控股的“B2”公司家族評級(CFR)，并將其評級展望從“穩定”調整為“負面”。
穆迪表示，由于消費者信心疲軟，領(lǐng)地控股的合同銷(xiāo)售額將在未來(lái)6-12個(gè)月下降，導致公司流動(dòng)性減弱。
今年3月，領(lǐng)地控股全資子公司四川御成瑞海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)公布為被執行人，執行標的為2億，執行法院是四川省高級人民法院。
另外，上海票據交易所公布的截至2022年3月31日商票持續逾期名單中，領(lǐng)地控股赫然在列。
據官網(wǎng)介紹，領(lǐng)地集團創(chuàng )立于1999年，擁有國家一級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)、酒店管理三駕馬車(chē)協(xié)同發(fā)展的多元化企業(yè)集團。
2020年12月，領(lǐng)地控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家港股上市房企。
領(lǐng)地控股官網(wǎng)
從股權結構看，領(lǐng)地控股是一家典型的家族企業(yè)，劉玉輝家族共同持有74.34%股份，為公司實(shí)控人。
其中，劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有領(lǐng)地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關(guān)系。
股權結構圖
近期，領(lǐng)地控股披露了2021年年度業(yè)績(jì)公告，2021年其并未達成銷(xiāo)售目標。
2021年，領(lǐng)地控股實(shí)現銷(xiāo)售業(yè)績(jì)230億元，同比增長(cháng)4%，但離公司早期制定的千億元銷(xiāo)售目標相去甚遠。
據克而瑞數據，2021年領(lǐng)地集團以215.8億操盤(pán)金額位居房企第95位，屬于百強區域性房企。
克而瑞數據
報告期內，領(lǐng)地控股收益達到150.54億元，同比增長(cháng)14.4%；實(shí)現歸屬股東凈利潤4.88億元，同比減少43.22%，出現“增收不增利”現象。
實(shí)現歸母凈利潤
從利潤率水平來(lái)看，由于銷(xiāo)售成本增長(cháng)相對較大，2021年領(lǐng)地控股毛利率為19.32%，同比下降7.71個(gè)百分點(diǎn)，降幅較大。
銷(xiāo)售毛利率
截止2021年末，領(lǐng)地控股土地儲備1584.67萬(wàn)平方米，同比下降4.2%，根據當前銷(xiāo)售規模及增速來(lái)看，可以覆蓋未來(lái)4-5年的銷(xiāo)售，土地儲備還算充足。
從土儲建面的分布來(lái)看，領(lǐng)地控股四川省土儲建面1117.89萬(wàn)方，同比增長(cháng)6%，占比達到七成，公司需加大在高能級城市的拿地占比來(lái)抵御風(fēng)險。
截至2021年末，領(lǐng)地控股總資產(chǎn)為644.35億元，總負債536.03億元，凈資產(chǎn)108.32億元，資產(chǎn)負債率83.19%。
可以看出，領(lǐng)地控股財務(wù)杠桿水平較高，近年來(lái)資產(chǎn)負債率雖有所下降，但仍處于高位存在一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿
在“三道紅線(xiàn)”方面，截至2021年末，領(lǐng)地控股凈負債率為62.3%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率72.1%，現金短債比1.25，仍踩一道紅線(xiàn)為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，領(lǐng)地控股主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的84%，債務(wù)結構不合理。
截至2021年末，領(lǐng)地控股流動(dòng)負債有449.69億元，主要為其他流動(dòng)負債，其一年內到期的短期債務(wù)有41.83億元。
值得注意的是，領(lǐng)地控股還有82.06億元應付款項和應付票據，其短期有息負債超百億。
相較于短債壓力，領(lǐng)地控股流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有42.98億元，勉強可以覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。
此外，領(lǐng)地控股還有86.34億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計有77.85億元。
整體來(lái)看，領(lǐng)地控股剛性債務(wù)超200億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為38%。
有息負債高企，領(lǐng)地控股的融資成本逐步上升。
2017年2020年，領(lǐng)地控股融資加權平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。
從融資渠道看，領(lǐng)地控股主要依賴(lài)于借款、發(fā)債以及信托等方式融資。
值得注意的是，領(lǐng)地控股擁有較大的信托貸款融資規模，在當前融資和經(jīng)營(yíng)條件嚴峻情況下，其信托貸款的再融資風(fēng)險增加。
2021年，由于籌資活動(dòng)現金流入銳減，在償還大量負債后，領(lǐng)地控股籌資性現金流凈額首次出現凈流出，說(shuō)明其融資渠道遇阻，再融資壓力增大。
籌資性現金流凈額
另外，近年來(lái)領(lǐng)地控股少數股東權益增長(cháng)較快，與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
總得來(lái)看，領(lǐng)地控股銷(xiāo)售、業(yè)績(jì)以及盈利能力持續下滑，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；融資成本高企，仍踩一道紅線(xiàn)有息負債增長(cháng)受限；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。
1999年，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟攜手創(chuàng )辦了領(lǐng)地控股的前身——眉山地區寶馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2006年，領(lǐng)地將總部由樂(lè )山遷至成都，正式開(kāi)始全國化擴張。
據悉，劉氏三兄弟是碧桂園高周轉模式的"擁躉"，領(lǐng)地從三線(xiàn)城市起家，也寄希望在三四線(xiàn)城市發(fā)力，完成規模成長(cháng)的飛躍。
早在2017年，僅151.6億元銷(xiāo)售額的領(lǐng)地集團，就曾設定了2018年實(shí)現300億元、2019年千億元的銷(xiāo)售目標。
隨后，領(lǐng)地集團開(kāi)始加速買(mǎi)地，在公開(kāi)土地市場(chǎng)頻頻曝光。
同時(shí)，領(lǐng)地集團密集招募明星經(jīng)理人加盟，包括金科老將姚科出任集團助理總裁兼品牌總經(jīng)理，恒大集團前副總裁許曉軍出任總裁一職，這無(wú)疑給其千億目標注入了一陣"強心劑"。
2018年，領(lǐng)地集團300億元的目標沒(méi)有完成，但還是以235億元的銷(xiāo)售額排在第92位，首次進(jìn)入百強之類(lèi)。
2019年，領(lǐng)地集團銷(xiāo)售額也僅為247億元，連千億目標的邊都沒(méi)有摸到。
值得注意的是，在2017-2019年領(lǐng)地大干快上的三年時(shí)間，其凈負債率從60%上升140%，債務(wù)負擔加重。
后來(lái)，領(lǐng)地集團快馬加鞭謀求上市，意圖儲備更多彈藥，在規模擴張的這條道路上策馬揚鞭。
2020年底，領(lǐng)地集團最終成功港交所上市，但隨后公司人事變動(dòng)頻繁。
領(lǐng)地控股上市
2021年內，包括領(lǐng)地集團副總裁劉永旺、助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科、成都區域總裁朱猛等多位高管先后離職。
再回頭看銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，2020年領(lǐng)地銷(xiāo)售額也只有264.6億元，2021年降至251.2億元，其離千億目標仍然遙不可及。
可以說(shuō)，目前領(lǐng)地千億夢(mèng)碎，但其在追夢(mèng)過(guò)程中積累的負債，卻實(shí)實(shí)在在的高懸于頭頂，成了一把達摩克里斯之劍。
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