最近大家應該注意到，很多城市都在封堵房企的土地保證金與土地款融資。以至于百強房企中有好幾家都已傳出下半年將徹底取消或暫停拿地計劃。

從最近青島和福州關(guān)于資金來(lái)源的審查要求來(lái)看，如果這一規定繼續被其他城市效仿采用，那么土地保證金和土地款融資將徹底退出歷史舞臺。

福州在8月17日《<關(guān)于2021年第三次公開(kāi)出讓國有建設用地使用權的公告>的補充公告》明確規定：

“競買(mǎi)企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競買(mǎi)企業(yè)在競買(mǎi)申請時(shí)應說(shuō)明購地資金來(lái)源、提供相應說(shuō)明，并作出書(shū)面承諾。屬地自然資源和規劃部門(mén)會(huì )同屬地地方金融監督部門(mén)，委托會(huì )計師事務(wù)所開(kāi)展購地資金審查。經(jīng)審查，不符合上述規定的，取消競得資格，已繳納的競買(mǎi)保證金不予返還；已簽訂土地出讓合同的，解除土地出讓合同，收回已出讓土地，定金不予返還”。

青島在2021年8月18日重新推出第二批集中供地，在土拍規則的調整中關(guān)于競買(mǎi)資金有明確規定：

①參與競買(mǎi)的企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；

②競買(mǎi)人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書(shū)》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司參加同一宗地的競買(mǎi)，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買(mǎi)保證金作為違約金不予退還，競買(mǎi)人3 年內不得在我市參與土地競買(mǎi)。

③經(jīng)審查，競買(mǎi)人提交的《資金承諾書(shū)》與審計結論不一致，已簽訂《成交確認書(shū)》的撤銷(xiāo)《成交確認書(shū)》，扣除50%競買(mǎi)保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應無(wú)條件將土地交還出讓人。競買(mǎi)人3年內不得在我市參與土地競買(mǎi)。

可怕的是，青島、福州最新的土地競買(mǎi)資金規定絕不是個(gè)例，將會(huì )是其它所有重點(diǎn)城市土拍的統一先河！

因為青島、福州的競買(mǎi)保證金政策不過(guò)是“8.10”閉門(mén)會(huì )議的執行！

根據2021年8月10日自然資源部閉門(mén)會(huì )的會(huì )議精神，全國22個(gè)重點(diǎn)城市大部分都暫緩或推遲了今年第二批的集中供地。

除之前給大家分析的15%溢價(jià)率問(wèn)題，需要大家注意的是，其中對于資金來(lái)源的審查要求主要如下：

競買(mǎi)人的資金必須為自有資金。建立有效的購地資金審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資監管，房地產(chǎn)企業(yè)在參與土地競拍和開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。參與土地競買(mǎi)的單位或個(gè)人必須說(shuō)明資金來(lái)源，并提供相應證明等要求。將現行政策中“建立購地資金來(lái)源審查制度”，由可選用政策措施改為統一實(shí)施的政策措施。

除通過(guò)資金審查制度來(lái)限制拿地資金必須為自有資金外，最近，還有一條關(guān)于地產(chǎn)私募基金的消息也在地產(chǎn)圈關(guān)注度頗高。

8月12日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì )（AMAC）已口頭通知私募基金公司，協(xié)會(huì )將不再接受投資房地產(chǎn)項目基金的登記備案，已提出的申請將被駁回，既有的基金不受影響。這里面包括了“股權私募基金”。

其實(shí)想想也很合理，這幾次頂層關(guān)于“房地產(chǎn)大量使用借款從而引發(fā)的金融杠桿風(fēng)險”的防控，絕對不是玩花架子。但凡不是傻子都知道，市面上幾乎沒(méi)有真正的股權私募基金，無(wú)外乎“明股實(shí)債”：

通過(guò)“股權+債權”的模式，即私募機構先以資金收購房企的部分股權，然后再以股東的身份向公司借款，從而達到間接放款的目的。借款的部分，房企到期歸還本金還要支付一定的利息。股權的部分，房企到期進(jìn)行回購，關(guān)于回購的時(shí)間和金額，機構會(huì )和房企簽訂一個(gè)回購協(xié)議，并且這個(gè)協(xié)議里面大多會(huì )約定一個(gè)固定的收益，作為兜底。因為地產(chǎn)私募本身實(shí)質(zhì)上還是一個(gè)借款行為，是一個(gè)債權融資的過(guò)程，股權的進(jìn)入只是為了監管合規。因此大部分的私募，都會(huì )采用固定的收益模式，而且還是先分收益，讓房企承擔劣后級。通俗點(diǎn)講，就是私募機構會(huì )先出資，先分收益，承擔最低的風(fēng)險。

以上最近一系列的密集政策都充分的表明：這次房地產(chǎn)調控已經(jīng)不是“形而上學(xué)”，用我不少地產(chǎn)融資圈的朋友的話(huà)來(lái)說(shuō)：“房地產(chǎn)前融已經(jīng)徹底玩不動(dòng)了”。