觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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萊蒙國際此次出售或許更多是為了提前套現；而提前套現的目的，更多則是為了緩解其薄弱現金流的壓力。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資金的緊張，讓萊蒙國際不管是銷(xiāo)售額發(fā)布或是項目股權直接轉讓?zhuān)甲屍溆瓉?lái)股價(jià)的大漲。
有關(guān)現象發(fā)生在2021年5月6日。就在前一晚，萊蒙國際公告表示，將其于香港元朗的兩處物業(yè)各出讓50%股權給嘉里建設。
第二天港交所開(kāi)市，萊蒙國際股價(jià)高開(kāi)高走，從開(kāi)盤(pán)的1.37港元/股（5月5日收盤(pán)價(jià)：1.31港元/股）升至收盤(pán)1.46港元/股，日漲幅11.45%。
類(lèi)似的場(chǎng)景在萊蒙國際公布今年一季度銷(xiāo)售額時(shí)亦有出現。4月9日晚間，萊蒙國際表示其在一季度銷(xiāo)售額8.1億港元，值得注意的是，這個(gè)金額與2020年全年的11.25億港元預售額相比，比率去到72%。
業(yè)績(jì)公布后的第一個(gè)交易日，萊蒙國際的股價(jià)便從1.23港元/股升至1.3港元/股，漲幅5.69%，第二天更是延續這一行情，收盤(pán)價(jià)1.35港元/股，漲幅3.85%。
而過(guò)去的三、四年時(shí)間，萊蒙國際似乎有意淡出房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)收不斷下降，亦使其股價(jià)從2017年的高點(diǎn)4.64港元/股，一路下跌至2020年初最低的0.74港元/股，隨后便一直在1港元附近徘徊。
另一方面，相比于不斷下降的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，萊蒙國際緊張的現金流才是投資者們最大的擔憂(yōu)。在2020年年報中，107.74億港元的借貸總額有62.37億港元是在一年內需要償還，而現金及銀行存款賬面值僅47億港元，按“三道紅線(xiàn)”標準判斷，是遠不達標的。
其給出的理由亦直指可以緩解其現金流目的：“買(mǎi)方將提供充足的資金支付相關(guān)土地的補地價(jià)及物業(yè)用途轉變費用，因此降低公司的資本要求并改善現金流狀況?！?/p>
交易并不復雜，萊蒙國際通過(guò)旗下公司萊蒙國際（香港）有限公司，將位于香港新界元朗十八鄉路總建筑面積約24.5萬(wàn)平方呎、新界元朗大棠路總建筑面積約3.64萬(wàn)平方呎的兩宗地塊，分別向嘉里建設的全資子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股權，代價(jià)合計3.15億港元。
萊蒙國際預計，出售事項完成將錄得除稅前潛在收益約2.81億港元。出售事項所得款項凈額約3.14億港元，亦將用作上述土地補地價(jià)部分付款。
需要注意，嘉里建設購買(mǎi)上述項目的價(jià)格并不低，其中元朗十八鄉路地塊較2021年4月13日估值師估值3.24億港元溢價(jià)約64%；元朗大棠路地塊較4300萬(wàn)港元溢價(jià)約132%。
在萊蒙國際2020年年報中，其預計上述兩宗項目將于2021年開(kāi)始興建。但目前兩宗項目均未完成土地交換協(xié)議簽訂，狀態(tài)均處于與政府在洽商補地價(jià)事宜。其中僅元朗十八鄉路地塊大概提及訂約時(shí)間點(diǎn)：“有望于2021年第二季度達成補地價(jià)協(xié)議”。
與此同時(shí)，上述兩宗項目又是萊蒙國際唯一能馬上拿得出手的項目，其在香港的另外兩宗項目：唐人新村以及上水馬適路項目，甚至連時(shí)間計劃表都未有。
現金流壓力
在2016年至2020年五年時(shí)間里，其營(yíng)業(yè)額從55.59億港元不斷下降，直至2020年的5.75億港元；經(jīng)營(yíng)溢利亦是多年虧損，五年時(shí)間僅2016年、2018年實(shí)現盈利5828萬(wàn)港元及4.74億港元，在2017年、2019年、2020年，其分別虧損17.36億港元、4534萬(wàn)港元、3.35億港元。
與此同時(shí)，近年來(lái)，萊蒙國際在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~部分始終處于流出的狀態(tài)：從2016年到2020年，分別流出23.03億港元、55.12億港元、32.13億港元、12.45億港元以及4.83億港元。
相關(guān)年度的銷(xiāo)售額，從2016年的45.7億港元變至2017年的18.7億港元，隨后更是一路走低，2018年8.95億港元、2019年1.04億港元；直至2020年有所好轉，達到11.25億港元。
萊蒙國際是如何支撐過(guò)這些年的？一方面是靠出售附屬公司，另一方面便是通過(guò)融資活動(dòng)保證現金流。
在上述報告期，萊蒙國際投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~分別為38.96億港元、7.21億港元、45.74億港元、1.09億港元以及2811.1萬(wàn)港元。在該項下，萊蒙最大的投資活動(dòng)收入來(lái)自出售附屬公司。
其中在2016年，出售投資物業(yè)及分類(lèi)為持作出售的投資物業(yè)按金及所得款項、出售附屬公司所得現金流入凈額以及由有關(guān)收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項分別為19.23億港元、20.78億港元以及18.69億港元。
另一個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~數額較大的2018年，由收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項、出售附屬公司所得現金流入凈額分別達到了33.51億港元及15.75億港元。
而在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流流出較多，投資活動(dòng)現金流未能填補“窟窿”的2017年，萊蒙國際則選擇使用融資工具。在當年，其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~54.14億港元。其余年度則均為融資現金流流出，即債務(wù)處于減少狀態(tài)。
值得注意的是，在2017年，萊蒙國際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流為流出，投資活動(dòng)現金流金額不高，而當年年末，預計有55.23億港元的債務(wù)一年內到期，這也成為萊蒙國際當年大量融資的直接驅動(dòng)因素。
反觀(guān)2020年，在萊蒙國際107.73億港元的總債務(wù)中，有約62.37億港元的債務(wù)將在一年內到期，一年內到期債務(wù)占比更是達到近三年最高。而其現金及銀行存款賬面值僅47億港元。
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