楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）
近日市場(chǎng)最為關(guān)注的消息，莫過(guò)于昔日輝煌的萬(wàn)億地產(chǎn)集團深陷危機；導致這些看似風(fēng)光的頭部放棄危機爆發(fā)的因素，除了“三道紅線(xiàn)”、地產(chǎn)調控等監管政策外，城鎮化迎來(lái)拐點(diǎn)導致的地產(chǎn)市場(chǎng)劇變也是背后的重要因素：
城鎮化放緩，新增需求退潮
房地產(chǎn)業(yè)的高周轉、高增速對應的是國內持續、大規模的城鎮化進(jìn)程。在過(guò)去五年中，雖然地產(chǎn)的監管與行業(yè)洗牌不斷加強，但由于城鎮化仍然維持了較高的增速，常住人口城鎮化率由2015年的56.1%提高到2019年的60.6%，每年有約1500萬(wàn)人從農村進(jìn)入城鎮地區變?yōu)槭忻?；在這一強勁、剛性的需求推動(dòng)下，過(guò)去五年的地產(chǎn)行業(yè)仍然有較高的增長(cháng)，并且監管的介入使得行業(yè)集中度持續提高，頭部房企的規模持續膨脹。
但是，隨著(zhù)宏觀(guān)政策的變化以及當前農村地區的實(shí)際情況，目前城鎮化的進(jìn)程已經(jīng)從“追求速度與指標”轉向“提升城鎮化質(zhì)量”，城鎮化的增速有明顯的放緩。近期住建部公布了2020年的城鎮化率為63.89%，而“十四五規劃”提出到2025年的城鎮化率預期僅為65%；這意味著(zhù)，除了部分省會(huì )城市與重點(diǎn)城市外，未來(lái)數年大部分地區的新增人口流動(dòng)與需求將大幅下降，三四五線(xiàn)地區的地產(chǎn)將迎來(lái)一輪快速的退潮。
這使得在全國大舉投資、前些年快速下沉搶占市場(chǎng)的頭部房企們將面臨極大的壓力；市場(chǎng)需求的快速下降不僅將影響企業(yè)利潤，更重要的是由此產(chǎn)生的現金流壓力，過(guò)去的“高周轉、高增速”的玩法徹底成為過(guò)去時(shí)。
不再大拆建，棚改貸款下降
除了重點(diǎn)區域與城市外，大部分地區的地產(chǎn)增速都與地方政府投資項目有非常大的關(guān)聯(lián)；政府征地拆遷、棚戶(hù)區改造的大量資金，最終轉化為對當地住宅市場(chǎng)的需求。也正是過(guò)去若干年地方政府的大量投資，催動(dòng)了地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷下沉與興旺發(fā)展。
但是，這一局面在2018年末產(chǎn)生了非常大的變化；隨著(zhù)地方政府的債務(wù)率已經(jīng)接近警戒線(xiàn)、隱性債務(wù)風(fēng)險出現苗頭，地方政府的新增投資出現了較為明顯的下降。而支持地方政府投資的政策性金融工具，也紛紛出臺了各項限制，結合行業(yè)政策，不再“大拆大建”，也逐步減少政策性的棚戶(hù)區改造項目貸款。
如國開(kāi)行與農發(fā)行的棚戶(hù)區改造貸款，2016-2017年的合計投放量均在萬(wàn)億之上，但到2018年就開(kāi)始出現收縮、2019年明顯減少。如農發(fā)行2018年的棚改貸款投放量達到5876億元，但2019年僅為2162億元，降幅達到60%以上。
并且，2019年末，地方專(zhuān)項債券不再支持新的土地儲備、棚戶(hù)區改造項目申報；財政部開(kāi)始查處地方政府隱性債務(wù)，嚴禁金融機構為征地拆遷、一級土地開(kāi)發(fā)等進(jìn)行資金投放，使得地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭活水出現大幅下降。
因此，2020年的房企們不僅面臨著(zhù)融資的困難，還同時(shí)面臨著(zhù)日漸增大的去化壓力；隨著(zhù)政府投資邏輯與政策性資金投放的轉向，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性正在進(jìn)一步降低，流動(dòng)性壓力自然水漲船高。
分離居住投資，逆向金融化
房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展與市場(chǎng)的高預期，一大重要因素就在于住宅并非單純的居住功能，其兼有金融與資產(chǎn)屬性，是過(guò)去二十年家庭資產(chǎn)最好的投資。也正是由于房地產(chǎn)的不斷金融化，使得不同地區的居民家庭資產(chǎn)價(jià)值差距不斷被拉大，距離“共同富?！钡哪繕嗽絹?lái)越遙遠。
因此，宏觀(guān)政策奠定了“房住不炒”的基調，開(kāi)始分離地產(chǎn)的居住與投資功能，降低地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度；通過(guò)加強市場(chǎng)調控、租賃性住房與保障性住房的供給，結合城鎮化進(jìn)程的放緩，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩定，不再大起大落。
在這樣的預期與金融監管的發(fā)力下，地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯降溫；并且隨著(zhù)土地價(jià)格與地產(chǎn)售價(jià)間的差距正在逐漸縮小，地產(chǎn)行業(yè)的利潤也隨著(zhù)出現下滑，使得整個(gè)市場(chǎng)面臨劇變。
如今，幾家以高融資著(zhù)稱(chēng)的房企紛紛倒下，并不是偶然，而是時(shí)代的必然。
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