作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

2021年對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)疑是一個(gè)嚴冬。

引發(fā)一系列暴雷的導火線(xiàn)，原因之一必有融資斷流。因為對于資金密集型的房企而言，現金流是賴(lài)以生存發(fā)展的第一保障。

在此背景下，建業(yè)地產(chǎn)同樣倍感艱難，而且2021年7月份，河南更是經(jīng)歷了千年一遇的暴雨，災情與疫情給河南房企帶去了更多考驗。

建業(yè)在當地政府“萬(wàn)人助萬(wàn)企”活動(dòng)背景下撰寫(xiě)的《關(guān)于企業(yè)出現重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》也在9月初被網(wǎng)絡(luò )傳播，內外因素的雙重疊加，引發(fā)外界對其經(jīng)營(yíng)情況與財務(wù)健康的擔憂(yōu)。

于是，一場(chǎng)圍繞“信心”的行動(dòng)在建業(yè)打響——如深夜召開(kāi)說(shuō)明會(huì )，解釋幫扶救援報告由來(lái)；如調撥30億元償還即將到期的美元債；以及與中原銀行簽署戰略合作協(xié)議，獲得總額達100億元的綜合融資服務(wù)。

在這個(gè)房地產(chǎn)的冬天，獲得高融資額度的確是最大的好消息，建業(yè)也希望由此鞏固市場(chǎng)信心，為度過(guò)這個(gè)寒冬加一重保障。

2021年6月之前，建業(yè)仍然是圍繞河南進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的省域房企，雖常被質(zhì)疑，但也在穩步增長(cháng)中。

直到9月初，一份幫扶救援報告的出現，引發(fā)了外界關(guān)注。

在這份報告中，詳述了建業(yè)因為災情、疫情所受到的損失，其中，直接損失5.5億元、經(jīng)營(yíng)性損失8億元、運營(yíng)性損失3億元以及正在銷(xiāo)售的300多個(gè)項目超過(guò)50個(gè)銷(xiāo)售案場(chǎng)關(guān)閉，銷(xiāo)售及回款較原計劃減少近30億元……累計各種經(jīng)濟損失逾50億元。

對于將“雞蛋”都放在河南省內的建業(yè)，災情帶來(lái)的影響無(wú)疑是巨大的。

與此同時(shí)，這份報告還表示：“受汛情和疫情的雙重影響，七月份以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企業(yè)無(wú)法按時(shí)償還銀行貸款，可能造成違約‘失信’……如果建業(yè)被汛情疫情拖累，過(guò)不去眼前這個(gè)坎，有可能成為全國企業(yè)‘暴雷’和倒下的‘下一個(gè)’?！?/p>

直接經(jīng)濟損失與“違約”“暴雷”等敏感詞，刺激著(zhù)投資人的神經(jīng)。事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期疊加新冠疫情影響下，建業(yè)地產(chǎn)這兩年銷(xiāo)售也的確遇到了瓶頸。

據建業(yè)地產(chǎn)年初目標，2021年合約銷(xiāo)售目標是1200億元，其中重資產(chǎn)是800億元，比2020年683億元上升17%，輕資產(chǎn)是400億元。按69%權益比例計算，權益銷(xiāo)售額約552億元。

彼時(shí)還提到：“預計未來(lái)三年每年保持15%的增長(cháng)，也希望到2023年的時(shí)候，河南省外的項目貢獻的合同銷(xiāo)售能占到總銷(xiāo)售額的30%左右?！?/p>

但計劃趕不上變化，5月份將中原建業(yè)分拆上市后，輕資產(chǎn)部分業(yè)績(jì)不再并表。在8月19日舉行的中期投資者發(fā)布會(huì )上，建業(yè)地產(chǎn)就表示，考慮到疫情和災情的影響，結合目前企業(yè)的情況和整個(gè)行業(yè)的情況，建業(yè)地產(chǎn)將全年銷(xiāo)售目標自800億元主動(dòng)下調到700億元。

實(shí)際銷(xiāo)售數據也顯示，8月份之后，9-10月銷(xiāo)售繼續出現同比大跌。截至2021年12月31日止全年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷(xiāo)售總額人民幣601.05億元，同比減少為12.0%；總合同銷(xiāo)售建筑面積816.60萬(wàn)平方米，同比減少為8.2%；每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格為人民幣7360元，同比減少4.2%；完成全年目標85.86%。

備注：2020年及以前，為輕重資產(chǎn)總銷(xiāo)售額對比；因中原建業(yè)分拆上市，2021年為重資產(chǎn)銷(xiāo)售額，同比所用基數為2020年重資產(chǎn)銷(xiāo)售額。

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過(guò)去幾年的高速生長(cháng)也使盈利與負債問(wèn)題逐漸出現。

數據顯示，2021年月度銷(xiāo)售均價(jià)最低僅5965元/平方米，最高7702元/平方米，且大多月份出現同比下降，畢竟疫情影響仍在。

另一方面，省域化以及低能級城市的布局也限制了銷(xiāo)售價(jià)格的抬升——建業(yè)地產(chǎn)于2019年底實(shí)現河南省122個(gè)縣及縣級以上城市全覆蓋。

截至2021年中期，建業(yè)地產(chǎn)毛利率為17.9%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，（2020年中期23.7%、2019年中期27.3%）；凈利潤率進(jìn)一步從6%降至5%（2020年中期6.04%、2019年8.5%）。

負債方面，2015年到2020年，建業(yè)地產(chǎn)負債總額分別為324.4億元、373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元、1493.19億元。

可以看到，建業(yè)的負債在2017年-2019年有較大幅度提升，主要原因或在于大規模增加土地儲備。

在三條紅線(xiàn)約束下，2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)1613.28億元，總負債微降至1485.76億元，但由于總資產(chǎn)下降更多，以致資產(chǎn)負債率為92.10%，較2020年末的91.10%上升約1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，報告期內，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸總額約118.13億元，凈負債率為92.6%，相比年初的56.8%提高了35.8個(gè)百分點(diǎn)。

期末公司流動(dòng)負債有1264億元，一年內到期的短期債務(wù)有85.26億元，而現金及現金等價(jià)物較上年同期226.19億元減少一半多，為108.7億元。

與此同時(shí)，在2021年房地產(chǎn)企業(yè)融資受限與降杠桿雙重壓力下，建業(yè)地產(chǎn)截止至中期的融資活動(dòng)同樣不樂(lè )觀(guān)。

數字顯示，上半年融資進(jìn)賬不多，但是償付額度較大——融資所得約84.56億元，融資支出則達到161.32億元，兩者相抵后，共支出76.76億元，上年同期該項支出僅12.86億元，2020年末共支出32億元。而之前的年份，融資收入均大于償債支出。

僅就這些數字看來(lái)，流動(dòng)性壓力的確不低。

讓投資者擔心的，除了流動(dòng)性壓力之外，美元債同樣受關(guān)注。

《幫扶救援》報告就提到，建業(yè)旗下有四家在香港上市公司（建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)），發(fā)行外債30多億美金，占全省境外上市公司發(fā)行外債的一半左右。

從目前暴雷房企來(lái)看，大多觸發(fā)原因都和美元債相關(guān)，因而，建業(yè)額度不小的美元債也觸動(dòng)了投資者的信心。

根據建業(yè)地產(chǎn)2021年中期報告披露，上半年已悉數贖回兩筆共7億美元優(yōu)先票據，以及發(fā)行于2022年到期的本金金額為2億美元及于2025年到期的本金金額為2.6億美元優(yōu)先票據。據此，建業(yè)即將于2021下半年至2025年到期的優(yōu)先票據共28.6億美元（折合人民幣約183.8億元）。

建業(yè)地產(chǎn)美元優(yōu)先票據負債情況

2021年，受疫情影響以及房企頻繁暴雷引發(fā)信用危機，美元債面臨融資難以及負債成本被動(dòng)提高等風(fēng)險，建業(yè)地產(chǎn)近65%債務(wù)為美元債，融資同樣受到影響。

數據顯示，建業(yè)地產(chǎn)融資成本由截至2020年6月30日止六個(gè)月約人民幣3.70億元上升25.7%至2021年同期約人民幣4.64億元。主要由于本期人民幣兌美元匯率波動(dòng)，令遠期外匯合約、外匯期權及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動(dòng)虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）；與借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。

問(wèn)題在《幫扶救援》報告里也在報告外，故而，報告被廣泛流傳后，在市場(chǎng)上產(chǎn)生巨大影響，建業(yè)的美元債券價(jià)格也出現暴跌，1美元面值的債券跌到了4.4美分-81.2美分以及3.5美分-69.6美分。

為了快速消除影響，建業(yè)迅速在9月9日深夜召開(kāi)說(shuō)明會(huì )，解釋該報告的由來(lái)與其中問(wèn)題的解決情況。

據建業(yè)集團、建業(yè)地產(chǎn)總裁王俊當時(shí)透露：“問(wèn)題得到了政府積極的回應，電話(huà)會(huì )開(kāi)完后債券價(jià)格也回到昨天（9月8日）的水平?！?/p>

按照建業(yè)的說(shuō)法，幫扶救援報告并非企業(yè)自發(fā)行為，而是響應政府活動(dòng)的結果：“網(wǎng)上流傳出來(lái)的文件，背景是河南省‘萬(wàn)人助萬(wàn)企’的活動(dòng)，是政府和企業(yè)之間的活動(dòng)，政府主動(dòng)深入企業(yè)，是在災情之前就主動(dòng)深入企業(yè)掌握情況，然后落實(shí)各種各樣的措施、政策，幫助企業(yè)解決一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題?！?/p>

“在這樣的背景下，再加上百年一遇的水災，新冠疫情在河南爆發(fā)，雙重的因素疊加，建業(yè)也是在這樣的情況下向政府遞交了報告?！?/p>

這個(gè)背景信息安撫了市場(chǎng)情緒，而且在說(shuō)明會(huì )上，建業(yè)還釋放了許多經(jīng)營(yíng)向好的新消息。

當時(shí)建業(yè)的簡(jiǎn)單匯報顯示，8月銷(xiāo)售額52.6億元，同比持平、單月回款45.4億元，同比持平；中原建業(yè)新簽6個(gè)項目，同比增加20%、新簽面積59萬(wàn)平方米，同比增23.5%；建業(yè)物業(yè)外拓421萬(wàn)平方米。

這些數據明顯給了投資者不小信心，只是此后的9-12月，由于銀行暫停房貸、行業(yè)景氣度走低等因素影響，建業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額分別出現了-17.50%、-70.71%、-10%、-22.10%的跌幅。

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與此同時(shí)，9月4號河南電影小鎮正式重新開(kāi)園，均已恢復到災情和疫情之前的運營(yíng)狀態(tài)，全省8家建業(yè)大食堂、10家建業(yè)酒店、7家商場(chǎng)、4家綠色基地也都已經(jīng)復工復產(chǎn)。

“目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是穩健向好的，各項目的營(yíng)銷(xiāo)工作也全面恢復到了疫情和災情前的情況?！蓖蹩≡诎l(fā)布會(huì )上這樣表示。

針對資金狀況，王俊亦表示，建業(yè)地產(chǎn)的資金是安全的。

據介紹，截至6月30日，建業(yè)地產(chǎn)賬面現金和現金等價(jià)物總余額是165億元，其中56億元是受限現金，包括監控戶(hù)的資金、按揭的資金等。截至8月底，建業(yè)地產(chǎn)賬面現金及現金等價(jià)物的余額已增加至180億元。

這個(gè)主要是因為7月、8月份的銷(xiāo)售及回款支持，尤其是7月份銷(xiāo)售回款達到35億元，8月份銷(xiāo)售回款達到45.4億元，經(jīng)營(yíng)性現金流均為凈流入。

過(guò)往財務(wù)數據也顯示，在手現金均可覆蓋一年內到期債務(wù)。

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建業(yè)方面指出，在災情和疫情之后，公司嚴控了土地投資的支出，“我們預計9月份銷(xiāo)售可獲得超過(guò)50億元的回款。預計截至9月底，公司賬面總現金能超過(guò)200億元，自由資金可望達到150億元?！?/p>

對于大多數房企來(lái)說(shuō)，2021年不能完成目標并非什么稀罕事，但是銷(xiāo)售下滑將同步影響回款與收入，這些也是實(shí)實(shí)在在考核房企真正現金流的重要指標，是能否按時(shí)償付債務(wù)的前提。

事實(shí)上，“三條紅線(xiàn)”實(shí)施之后，房企紛紛在降負債，建業(yè)地產(chǎn)也不例外。

觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱2021年中期報告，于2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸總額約為118.13億元，凈負債比率約為92.6%。其中，2021年6月30日有息負債余額約為282.93億元，較2020年底減少30億元，下降9.6%；2021年6月30日一年內到期的有息負債占比約為30.1%，低于2020年末的48.7%。

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“下半年預計還要再降低30億元左右的有息負債，凈借貸的比例我們希望在全年能夠降到50%左右?！蓖蹩”硎?，整個(gè)下半年建業(yè)會(huì )繼續做好合理安排和審慎的處理，用比較低息、比較長(cháng)時(shí)間的債替換相對利率比較高的、比較短的債，要持續優(yōu)化融資成本。

據了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與上年同期基本持平，相比6.62%的行業(yè)平均融資利率高近1個(gè)百分點(diǎn)。

美元債方面，按期償付就是最大的好消息。以召開(kāi)發(fā)布會(huì )同一天為界，此后建業(yè)地產(chǎn)陸續發(fā)布購回美元優(yōu)先票據的公告。

其中，9月份合計回購1392.1萬(wàn)美元優(yōu)先票據；10月1日至10月11日，從公開(kāi)市場(chǎng)上購回部分2021年11月票據，本金總額為1428萬(wàn)美元。

彼時(shí)，建業(yè)未償還2021年11月票據的本金總額仍有4億美元，票息6.75%。為應對該即期美元債，建業(yè)地產(chǎn)特意調撥30億元用以?xún)斶€即將到期的美元債，于11月8日全部贖回未償還的2021年11月票據本金金額3.63億美元，連同應付利息1225.87萬(wàn)美元。

建業(yè)地產(chǎn)贖回美元票據

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至此，建業(yè)地產(chǎn)下筆需償還的5億美元債務(wù)，將于2022年8月到期。另外還有8筆美元債，將分別于2023年至2025年相繼到期，總額約19.6億美元，票息均在7%-8%之間。

關(guān)于提振市場(chǎng)信心，最濃墨重彩的一個(gè)動(dòng)作無(wú)疑是11月中旬與中原銀行簽署戰略合作協(xié)議，獲得中原銀行提供總額不超過(guò)100億元的綜合融資服務(wù)。

受此消息影響，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)于當日午后直線(xiàn)拉升，收盤(pán)價(jià)同比上升5.45%。

資料顯示，中原銀行是河南省首家省屬地方法人銀行，而在社會(huì )公眾的投資意識中多認為，國有企業(yè)擁有政府信用背書(shū)，國企債務(wù)的背后有政府擔保，不存在違約風(fēng)險。

分析指出，建業(yè)此番動(dòng)作，能夠借中原銀行為其背書(shū)，釋放穩定信號。畢竟在9月份的“求救信”過(guò)后，市場(chǎng)情緒正逐步恢復，但仍舊信心不足。

另一方面，彼時(shí)可以獲得融資行為的基本上以國有房企為主，建業(yè)地產(chǎn)作為民企，獲得百億融資服務(wù)，亦釋放出“企業(yè)財務(wù)優(yōu)質(zhì)，具備融資能力”的信號，而在資本市場(chǎng)，信心往往比黃金更重要。

在資金之外，建業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始不斷走出河南，推行“大中原”戰略，這或許可以在另一方面減少投資者對于“雞蛋放在同一個(gè)籃子”的擔憂(yōu)。

標志性動(dòng)作為去年6月28日，建業(yè)集團與榮華控股戰略合作簽約。根據協(xié)議，雙方商定充分發(fā)揮各自資源、管理經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)品服務(wù)、企業(yè)管理等多個(gè)富有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域達成全面、深入的戰略合作。

此外，建業(yè)集團包括四家上市公司在內的各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，共同拓展陜西省市場(chǎng)、智慧物業(yè)領(lǐng)域、智慧生活服務(wù)、康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各方面深入開(kāi)展戰略合作，包括但不限于業(yè)務(wù)融合、資源導入及分享等多種合作方式。

胡葆森也在現場(chǎng)表示，希望建業(yè)和榮華在5年后，能夠結出一個(gè)500億果實(shí)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 冬天法則 | 建業(yè)的信心