觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
與胡一平超過(guò)兩個(gè)小時(shí)的深入交流之后，才發(fā)現德信這家杭州本土前三甲房企，與我們印象中有很大的不同。
編者按：一個(gè)博鰲，一個(gè)行業(yè)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 與胡一平的見(jiàn)面是在六月的一個(gè)午后。
走出杭州東火車(chē)站，不遠處便是去年剛開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體杭州之翼，德信集團的總部便位于此地。
不同于其他房企紛紛將總部搬到上海虹橋，德信在2019年赴港上市后，便將集團總部遷至杭州之翼。
從這里出發(fā)，一小時(shí)左右即可通達長(cháng)三角地區。
下午2點(diǎn)整，我們見(jiàn)到了胡一平，簡(jiǎn)單的白襯衫、黑西褲和一副金邊眼鏡。甫一見(jiàn)面，他便親切地招呼我們入座，詢(xún)問(wèn)我們路途是否順利，宛如一位老友。
今年55歲的胡一平熱衷戶(hù)外運動(dòng)，造就了一副硬朗體格，拍照時(shí)露出微笑，親切隨和、運籌帷幄是他給人最深的的印象。
在地產(chǎn)行業(yè)中，浙系房企一貫都給人以低調務(wù)實(shí)的印象，較少對外發(fā)聲。故而，一旦出了省，外界便對其知之甚少。
與胡一平超過(guò)兩個(gè)小時(shí)的深入交流之后，才發(fā)現德信這家杭州本土前三甲房企，與我們印象中有很大的不同。
“新縣城需要大量開(kāi)發(fā)建設，那時(shí)候是1992、1993年，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)公司的概念。整個(gè)縣城只有一家公司負責城市的建設，所以政府也鼓勵各行業(yè)的人參與到當中去?！?/p>
于是，時(shí)任設計院工程師的胡一平響應號召，離開(kāi)了就職多年的湖州市德清縣建筑勘察設計所，下海成立德信地產(chǎn)，投身于新縣城的建設中。
自2005年將總部從湖州遷至杭州，如今德信已成為綠城、濱江之后的本土前三甲房企。曾經(jīng)的浙江德信置業(yè)有限公司也一躍成為德信控股集團有限公司，旗下上市平臺德信中國于2019年登陸港交所。
在胡一平看來(lái)，房地產(chǎn)走到今天，規模為王的階段已經(jīng)漸漸過(guò)去了，未來(lái)房企的健康度比規模更重要。一方面，做企業(yè)，發(fā)展當然是硬道理，尤其中型房企還是要保持適度增長(cháng)，但問(wèn)題是在增長(cháng)之前首先是企業(yè)健康。未來(lái)德信要奔跑，更要安全的奔跑；另一方面，未來(lái)規模排名不再像以前那么重要，尤其是三道紅線(xiàn)之后，房企融資成本、融資空間不再與規模排行成正比了。除了規模適度增長(cháng)，合理利潤也是企業(yè)健康關(guān)鍵指標之一。
根據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現數據，德信中國以約635.3億元合約銷(xiāo)售額，位列第63位。截至2021年6月30日止上半年，德信中國全口徑合約銷(xiāo)售額430.3億元，擠進(jìn)前55名。
新的變化：“雙輪”下的1+1﹥2
最大的變化是發(fā)展戰略。胡一平認為，未來(lái)行業(yè)將進(jìn)入城市共建的時(shí)代，單一住宅商往往缺少競爭優(yōu)勢，這也是未來(lái)房企走向多元化的原因。而賽道的選取，就變得格外重要，往往一個(gè)具有投資價(jià)值的賽道是體量大的、位于國家未來(lái)風(fēng)口的，以及符合全球發(fā)展趨勢的。所以德信在進(jìn)行多元化布局的同時(shí)，也在考慮自身負債結構、融資成本、資源優(yōu)勢等是否與賽道相匹配。
基于這樣的思考，2021年，德信提出“住宅+產(chǎn)商文”的雙輪驅動(dòng)模式，幾個(gè)業(yè)務(wù)版塊之間相互賦能，住宅以規模和現金流為導向，堅持產(chǎn)品標準化，提高運營(yíng)效率，加速回款，保證集團的現金流充裕；產(chǎn)商文以利潤為核心，拿地上以勾地為主，降低成本，提高服務(wù)性收入，并積極拓展代建、城市更新、收并購業(yè)務(wù)。目前已落地的項目包括廣州黃埔和茂名兩個(gè)舊改項目，同時(shí)還包括浙江杭州和溫州的兩個(gè)未來(lái)社區項目。位于杭州瓜瀝的七彩德信未來(lái)社區，是浙江省未來(lái)社區試點(diǎn)建設“樣板間”。
據了解，產(chǎn)商文集團聚焦于商住開(kāi)發(fā)、商辦運營(yíng)、文旅創(chuàng )新三條核心業(yè)務(wù)線(xiàn)，目前已開(kāi)發(fā)和運營(yíng)了德信空港城、和平德信中心、西湖音樂(lè )節、象山藝術(shù)公社、德信數字產(chǎn)業(yè)大廈、德信AI產(chǎn)業(yè)園、南京仙林智谷等數十個(gè)文化和產(chǎn)業(yè)標桿項目。
2021年，當各大房企如今，在集中供地、三道紅線(xiàn)政策出臺后，中型房企拿地越來(lái)越難，利潤越來(lái)越薄。而過(guò)去廣泛性、機會(huì )式合作也面臨溝通成本過(guò)高、閑置資金利用效率低下等問(wèn)題，所以在新時(shí)期，各大房企開(kāi)始調整合作策略，進(jìn)入了合作新時(shí)期。
被譽(yù)為“合作王”，與央企、國企、民企、政府平臺、浙江小個(gè)體戶(hù)等都有過(guò)合作的德信，在合作維度也開(kāi)始迭代升級，進(jìn)入了2.0時(shí)代。
經(jīng)過(guò)調整后，如今德信的合作策略分為兩種，分別為深耕式合作和戰略式合作。
據胡一平介紹，深耕式合作即選擇全國不同區域里的深耕型房企進(jìn)行合作，具體的合作對象為：“規模相差不大，都是跨區域全國化擴張途中，對規模有一定訴求，對風(fēng)險也要考量，對規模和利潤的權衡也比較趨同，但又各自在自身大本營(yíng)或是深耕城市擁有較強的系統優(yōu)勢?！?/p>
例如德信在南京與弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城地產(chǎn)合作，在成都與新希望地產(chǎn)合作，在廣州與奧園地產(chǎn)、美的置業(yè)合作。這種合作，可以讓大家形成一種深耕互補的關(guān)系，既能發(fā)揮本土深耕的各種優(yōu)勢，又能降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、獲取更高的經(jīng)營(yíng)效益，形成一種價(jià)值對等、抱團合作的打法。
而戰略性合作則是與價(jià)值觀(guān)相互認同、權力相對集中、執行力相對高效的房企進(jìn)行戰略型合作。這樣的合作容易形成合力，降低資金的閑置率，提高資金的使用效率。
胡一平指出：“尤其是戰略型合作5到10個(gè)樓盤(pán)后，項目上的閑置資金就可以在其他項目之間打通。這樣一來(lái)，公司財務(wù)杠桿并沒(méi)有加大，但實(shí)質(zhì)上資金使用效率提升了，讓流動(dòng)資金也增多了?！?/p>
近幾年來(lái)，除了擔任德信董事長(cháng)，他還身兼創(chuàng )業(yè)導師、公眾號作者、電影投資方、運動(dòng)健將等多重身份。其中，尤以運動(dòng)見(jiàn)長(cháng)，完成了全馬4小時(shí)、高原騎行2000公里等壯舉。
就像胡一平經(jīng)常說(shuō)的，“經(jīng)營(yíng)企業(yè)不能追求短期的利益，它不是百米沖刺，是一場(chǎng)漫長(cháng)的馬拉松，企業(yè)必須實(shí)現規模、利潤、品牌均衡有質(zhì)量的增長(cháng)。重要的不是我們跑的有多快，而是我們始終在路上。企業(yè)沒(méi)有規模，經(jīng)營(yíng)就無(wú)法做到經(jīng)濟。不考慮利潤，就會(huì )像一個(gè)空心球一樣，包裹的皮會(huì )越來(lái)越薄，最終會(huì )導致企業(yè)失血；沒(méi)有產(chǎn)品力和品牌力，企業(yè)就無(wú)法長(cháng)期發(fā)展?！?/p>
尤其在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展由“規模擴張”向追求“質(zhì)量效益”轉型的大環(huán)境下，德信也積極順應行業(yè)發(fā)展潮流，在規模穩健增長(cháng)的同時(shí)，創(chuàng )新樹(shù)立了杭派精工特色品質(zhì)形象。
從運動(dòng)中汲取靈感，從工作中反哺企業(yè)思考，胡一平把愛(ài)好的馬拉松精神帶到了德信企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中?；蛟S這也是胡一平將生活與企業(yè)管理的一次完美融合。
據了解，如今地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的管理工作主要由交由執行董事兼總裁費忠敏負責。費忠敏是胡一平長(cháng)期合作伙伴，同一年畢業(yè)于浙江育才職工大學(xué)建筑學(xué)專(zhuān)業(yè)，于1997年加入德信地產(chǎn)，是已多年擔綱總裁職務(wù)，主要負責公司日常管理和經(jīng)營(yíng)。這樣一來(lái)，胡一平早已不必再如公司成立之初，凡事都要親力親為，那自然也有了更多的時(shí)間去思考企業(yè)戰略及賽道。
與此同時(shí)，胡一平在德信中國上市前，還安排兒子胡詩(shī)豪擔任德信中國非執行董事一職，主要負責就財務(wù)事務(wù)提供建議。
出身于1995年的胡詩(shī)豪，2019年從哥倫比亞大學(xué)物業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)碩士畢業(yè)。讀書(shū)期間，胡詩(shī)豪曾在德信間接全資擁有的DMG Investments LLC（主要資產(chǎn)為位于美國新澤西州博根郡摩崖公園的152個(gè)未售出公寓單位）擔任兼職房地產(chǎn)分析師，主要負責分析美國各種可供投資的房地產(chǎn)項目、協(xié)助房地產(chǎn)項目的融資計劃以及進(jìn)行日常項目管理。但目前，胡詩(shī)豪在別的公司上班，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)入德信，并不參與具體業(yè)務(wù)。
談及那些一些二代僅工作二三年便被安排當總裁的做法，胡一平也表示不認同。
“當時(shí)讓他擔任德信中國的非執行董事，只是想讓他也了解一下上市公司董事會(huì )的具體開(kāi)會(huì )流程，討論哪些議題，對他平日的工作有幫助?！?nbsp;
他指出，房地產(chǎn)公司的一把手不是這么好當的。相比于家族傳承，他更傾向于職業(yè)經(jīng)理人這種模式。
“學(xué)校里面出來(lái)做管培生，然后做技術(shù)員、工程部經(jīng)理，再到項目總，估計最起碼要5年時(shí)間，從項目總培養到一個(gè)城市總，需要5年-10年時(shí)間。對于一個(gè)集團總裁來(lái)說(shuō)，沒(méi)有10-15年的磨礪，是坐不了這個(gè)位置的?！?/p>
談及未來(lái)，胡一平笑稱(chēng)，又有一種運動(dòng)可以結合公司管理能力的要求。這項運動(dòng)，可以很形象的說(shuō)明當前背景下對房企能力的要求變化，那就是射擊運動(dòng)中的固定靶和移動(dòng)靶。以前地產(chǎn)企業(yè)打的是移動(dòng)靶，對槍法的精準度的要求沒(méi)那么高，重要的是準確預判、快速反應，抓取機會(huì )的能力，對房企來(lái)說(shuō)就是對市場(chǎng)預判、把握周期、踩準節奏的能力，在市場(chǎng)上行期，加大杠桿、儲備土地；在市場(chǎng)下行期，快速去庫存儲備充足的現金，這樣的房企肯定是增長(cháng)最快的。
但是現在，行業(yè)去杠桿節奏加快，各大房企對走勢的預判、戰略的思考也越來(lái)越趨同了。這時(shí)候，企業(yè)打的就是固定靶，這對運動(dòng)員自身考驗的是精準度、平衡性和心理穩定能力。對德信來(lái)說(shuō)，就是要不斷夯實(shí)自己的內功的同時(shí)，還需要根據新常態(tài)下的行業(yè)特點(diǎn)，在守正的基礎上進(jìn)一步創(chuàng )新，從而不斷增強自身的核心競爭力。
行穩致遠，信而有為。這注定是一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松。
以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對德信集團董事長(cháng)胡一平先生的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：隨著(zhù)企業(yè)“三道紅線(xiàn)”和銀行“兩道紅線(xiàn)”的出臺，外加土地“兩集中”供應，您覺(jué)得德信的壓力大不大？
胡一平：我覺(jué)得不用把壓力當作洪水猛獸，適當的壓力有時(shí)候也是動(dòng)力。就像是博鰲房地產(chǎn)論壇可以作為判斷中國開(kāi)發(fā)商日子是否好過(guò)的一個(gè)晴雨表，行情好的時(shí)候，大家去博鰲開(kāi)會(huì )就像開(kāi)一個(gè)大型派對一樣，說(shuō)明大家壓力還好。如果去的人比較少，又不愿意怎么講，說(shuō)明大家壓力比較大。
我們肯定也是有壓力的，在50位左右的位置，但這也說(shuō)明我們有提升的一個(gè)空間，我們有沖刺的一個(gè)目標，就像馬拉松一樣，有賽道，有對手，也有目標，我們會(huì )為之持續奮斗的。
房地產(chǎn)走到今天，規模為王的階段已經(jīng)漸漸過(guò)去了，未來(lái)房企的健康度比規模更重要。除了規模適度增長(cháng)，合理利潤也是企業(yè)健康關(guān)鍵指標之一。未來(lái)德信要奔跑，更要安全的奔跑。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：靠出租回報雖然有限，但是未來(lái)資產(chǎn)還是會(huì )增值。
胡一平：一個(gè)開(kāi)發(fā)公司如果靠資產(chǎn)增值作為目標，我認為是值得討論的，還是要有現金流、利潤，這才是關(guān)鍵。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您預計剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率什么時(shí)候能降到70%以下？
胡一平：三道紅線(xiàn)中，我們僅踩中一條線(xiàn)，現金短債比維持在1.4，凈資產(chǎn)負債率為75%，這兩項指標，公司均有較的高安全邊際，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為74.2%，公司將持續改善運營(yíng)及財務(wù)狀況，力爭在三條紅線(xiàn)實(shí)施之前完成監管要求，成為綠檔公司。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們注意到在集中供地的影響下，房企聯(lián)合拿地成為了新的趨勢，您對這一現象如何評價(jià)？對此德信秉持著(zhù)什么戰略？
胡一平：是的，這幾年，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”，房企抱團取暖、聯(lián)合擴張已經(jīng)成為不可阻擋的趨勢。三道紅線(xiàn)后，房企要借合作杠桿放大規模；集中供地后，中型房企需要強化合作拿地；合作低效后，房企需要重新優(yōu)化合作策略。
在這樣的背景下，德信也調整了合作策略，進(jìn)入了合作2.0時(shí)代。
我們將合作策略分為兩種，第一種合作策略，采用深耕式合作，選擇全國不同區域里的深耕型房企進(jìn)行合作。也就是彼此都屬于規模相差不大，都是跨區域全國化擴張途中，都對規模有一定訴求，對風(fēng)險也要考量，對規模和利潤的權衡也比較趨同，但又各自在自身大本營(yíng)、或是深耕城市擁有較強的系統優(yōu)勢。比如德信在杭州2020年做到250億左右，杭州也是德信總部所在城市，而類(lèi)似南京與弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城地產(chǎn)，成都與新希望地產(chǎn)合作，廣州與奧園地產(chǎn)、美的置業(yè)合作。
這種合作可以讓大家形成一種深耕互補的關(guān)系，既能發(fā)揮本土深耕的資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、團隊優(yōu)勢、政府關(guān)系優(yōu)勢、消費者需求洞察優(yōu)勢等，又能降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、獲取更高的經(jīng)營(yíng)效益，形成一種價(jià)值對等、抱團合作的打法。
第二種合作策略，是戰略性合作。我們的合作策略開(kāi)始調整為價(jià)值觀(guān)相互認同、權力相對集中、執行力相對高效的房企進(jìn)行戰略型合作，這樣的戰略型合作容易形成“合力”。
而且這種合作還會(huì )降低資金的閑置率，提高資金的使用效率。
因為是戰略型合作，尤其是5到10個(gè)樓盤(pán)合作后，這樣項目上的閑置資金就可以在其他項目之間打通。這樣一來(lái)，公司財務(wù)杠桿并沒(méi)有加大，但實(shí)質(zhì)上資金實(shí)用效率提升了，讓流動(dòng)資金也增多了。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：德信好像在長(cháng)三角這邊的布局多一點(diǎn)？
胡一平：目前浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)大概是3萬(wàn)多億量級的成交總量，2020年德信在浙江的市占率約為2%，未來(lái)市占率只需再提升1%，就能保證德信規模。但德信始終堅持“不把雞蛋放在一個(gè)籃子里，也不把雞蛋放在太多的籃子里。就是德信始終堅持的”適度聚焦、持續深耕“。在布局上形成周期互補和經(jīng)營(yíng)互補，分散風(fēng)險的同時(shí)也適度聚焦。德信布局長(cháng)三角、珠三角、成渝、華中四大都市圈，實(shí)現”錯頻“互補，捕捉城市輪動(dòng)的結構性機會(huì )和城市的窗口期。目前德信已經(jīng)成立了杭州、溫州、南京、寧波、徐州、武漢、上海、廣州、成都、西安10大城市公司。在選好城市之后，德信推行”賽馬機制“，進(jìn)行綜合實(shí)力賽馬，磨練一線(xiàn)團隊的能力，促進(jìn)各城市公司抓住戰略性機會(huì )快速成長(cháng)起來(lái)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：以后各個(gè)區域的比例會(huì )是怎樣的？
胡一平：以后長(cháng)三角會(huì )占差不多50%左右，還有50%要在長(cháng)三角以外。畢竟我們在長(cháng)三角20多年了，對市場(chǎng)比較熟悉，所以肯定還是會(huì )占主要的。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：德信也在做多元化布局，未來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )整體都是這樣，住宅做一部分，剩下的文旅各方面也會(huì )做？
胡一平：我覺(jué)得一個(gè)純住宅開(kāi)發(fā)商，未來(lái)在這個(gè)行業(yè)里面競爭力是不強的?，F在各地政府比較重視當地經(jīng)濟的可持續性發(fā)展，不希望把所有房子賣(mài)掉的，比如說(shuō)有些科研用地、商業(yè)用地，希望一部分賣(mài)掉，一部分自持，自持部分作為當地經(jīng)濟發(fā)展的穩壓器，可以持續不斷地有收入進(jìn)來(lái)。
這些部分政府給的地價(jià)格相對來(lái)說(shuō)會(huì )比較便宜，這里面可以拿出一部分利潤和現金流覆蓋持有成本。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)多元化業(yè)務(wù)跟開(kāi)發(fā)這部分的占比規劃是怎樣的？
胡一平：2021年，德信提出”住宅+產(chǎn)商文“的雙輪驅動(dòng)模式，幾個(gè)業(yè)務(wù)版塊之間相互賦能，住宅以規模和現金流為導向，堅持產(chǎn)品標準化，提高運營(yíng)效率，加速回款，保證集團的現金流充裕；產(chǎn)商文以利潤為核心，拿地上以勾地為主，降低成本，提高服務(wù)性收入，并積極拓展代建、城市更新、收并購業(yè)務(wù)。目前已落地的項目包括廣州黃埔和茂名兩個(gè)舊改項目，同時(shí)還包括浙江杭州和溫州的兩個(gè)未來(lái)社區項目。位于杭州瓜瀝的七彩德信未來(lái)社區，是浙江省未來(lái)社區試點(diǎn)建設”樣板間“。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：物業(yè)沒(méi)有放到產(chǎn)商文這邊？
胡一平：我們的物業(yè)公司在2004年成立的時(shí)候就完全是獨立的，不像有的公司是后來(lái)要分拆，我們一開(kāi)始就在上市公司體系外面的。
此外，長(cháng)租公寓、養老這些業(yè)務(wù)，也都是全部放在上市體系外的。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您當初為什么選擇從商呢？
胡一平：主要有兩個(gè)契機，一是鄧小平南巡講話(huà)以后，越來(lái)越多人從機關(guān)、事業(yè)單位里面下海，參與經(jīng)商。
二是當時(shí)老家德清的縣城要搬遷，新的縣城需要開(kāi)發(fā)建設。那時(shí)候是1992、1993年，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)公司的概念，整個(gè)縣城只有一家公司負責城市建設，所以政府也鼓勵各行業(yè)的人參與到當中去，就是這兩個(gè)契機讓我下海。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您兒子胡詩(shī)豪現在已經(jīng)在德信上班了？好像看到他有在德信擔任非執行董事？
胡一平：在其它公司上班。當時(shí)是嘗試讓他做德信中國的非執行董事，因為他在另外一家公司上班，讓他了解一下公司的董事會(huì )是怎么開(kāi)的，討論哪些議題，對他工作有幫助。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：雖然說(shuō)胡董很年輕，您預計是像李嘉誠一樣做到90歲，還是到了一定時(shí)候就讓兒子胡詩(shī)豪接班？
胡一平：如果65歲是國家規定退休年齡，就先干到退休再說(shuō)。到退休年齡以后再看。當然我是希望傾向于職業(yè)經(jīng)理人這種模式，我很欣賞萬(wàn)科這種模式。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：兒子愿意來(lái)就可以來(lái)，不愿意來(lái)就算了？
胡一平：不是他愿不愿意，關(guān)鍵要看他的能力合不合適，喜不喜歡這些東西，要綜合來(lái)考慮這個(gè)事情，房地產(chǎn)公司的一把手不是這么好當的。
我們開(kāi)發(fā)公司一個(gè)項目總，從學(xué)校里面出來(lái)做管培生，然后做技術(shù)員、工程部經(jīng)理，再到項目總，估計最起碼要5年時(shí)間，從項目總培養到城市總，又需要5年、10年時(shí)間，要當一個(gè)集團公司總裁，沒(méi)有10年、15年，估計是接不上的。
有些民營(yíng)企業(yè)喜歡二代工作兩三年馬上去當總裁，我不太贊同這種模式，他還是需要磨煉。
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