觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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這只是“長(cháng)征”第一步，畢竟問(wèn)題不止這些，華夏幸福仍需努力。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 自華夏幸福披露債務(wù)“暴雷”后，外界翹首以盼的債務(wù)重組計劃終于在國慶長(cháng)假前公布了。
華夏幸福9月30日傍晚公告，公司初步擬定了債務(wù)重組計劃，并在省市政府的指導下，與債權人就債務(wù)重組計劃的相關(guān)內容進(jìn)行了溝通。
據此，華夏幸福表示以“不逃廢債”為基本前提，通過(guò)賣(mài)出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)、優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償、現金兌付等6種方式安排債務(wù)清償，涉及金融債務(wù)達2192億元。
若簡(jiǎn)單對照華夏幸福2021年中報披露的有息負債1876.19億元，此次債務(wù)重組計劃，預計可以“消化”掉大部分有息負債壓力，且將支持其恢復項目的正常運營(yíng)與交付，以保障后續債務(wù)清償的可能。
經(jīng)過(guò)是次債務(wù)重組后，華夏幸福的業(yè)務(wù)與區域布局預計將迎來(lái)全新的變局。
華夏幸福在公告中指出，公司經(jīng)過(guò)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。以往被指摘較多的“環(huán)京”集中布局或將改變，因華夏幸福表示，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中的問(wèn)題將明顯改善，抵御區域政策和市場(chǎng)風(fēng)險的能力顯著(zhù)提高。
或許還有債務(wù)問(wèn)題需要在后續解決，或許還有不少細節需要進(jìn)一步落實(shí)，但對于華夏幸福和它的投資者及業(yè)主而言，這份債務(wù)重組計劃無(wú)疑是一份大禮，也是最好的重新出發(fā)。
2192億債務(wù)重組
按照華夏幸福的計劃，債務(wù)清償共有6種主要方式，最主要也是最直接的方式就是出售資產(chǎn)，這不單可以回籠資金償付債務(wù)，同時(shí)還可以帶走不少標的公司自身的金融債務(wù)。
華夏幸福表示，對于變現能力強的資產(chǎn)，公司將積極尋找資金實(shí)力強、協(xié)同效應好的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用于償付金融債，出售資產(chǎn)預計能夠回籠資金約750億元。
回籠資金后，首要任務(wù)是安排約570億元用于現金償付金融債務(wù)；剩余部分用于落實(shí)住宅開(kāi)發(fā)和交付責任，及恢復產(chǎn)業(yè)新城及其他業(yè)務(wù)板塊的正常運營(yíng)，以保障經(jīng)營(yíng)債務(wù)及承接金融債務(wù)的清償。
除了現金兌付約570億元金融債務(wù)，伴隨這些資產(chǎn)出售，預計將有500億元金融債務(wù)被帶走。
華夏幸福表示：“出售項目公司的自身金融債務(wù)，隨項目公司股權出售一并帶走并轉出公司，展期、降息，由項目公司依據債務(wù)重組協(xié)議約定還本付息。出售項目公司通過(guò)債務(wù)置換方式，有條件承接相應的由公司統借統還的金融債務(wù)，置換后的債務(wù)展期、降息，具體置換方式由公司、可出售項目公司的收購方、相關(guān)金融債權人具體協(xié)商?！?/p>
第四種方式，計劃優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償約352億元，這包括兩種情況：
應收賬款質(zhì)押和實(shí)物資產(chǎn)抵押的金融債務(wù)展期留債，維持原財產(chǎn)擔保措施不變。展期期間利率下調。如若實(shí)物資產(chǎn)抵押相關(guān)擔保物被處置或出售的，所擔保債權可在擔保物處置或出售價(jià)款范圍內優(yōu)先清償；應收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設等業(yè)務(wù)相關(guān)的開(kāi)發(fā)貸，由相關(guān)金融機構維持開(kāi)發(fā)貸余額不變，利率下調，存量項目逐步銷(xiāo)售償還，新增項目逐步投放。
第五種方式，以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設立的信托受益權份額抵償，即以公司約220億元有穩定現金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設立信托計劃，并以信托受益權份額償付相關(guān)金融債務(wù)。
最后，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。展期屆滿(mǎn)后，根據企業(yè)后續經(jīng)營(yíng)情況，可協(xié)商直接清償或繼續展期。
事實(shí)上，由于債務(wù)暴雷曾引發(fā)了一系列債務(wù)違約，對此華夏幸福也做了三點(diǎn)補充：
在欠息、罰息等事項上，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，本債務(wù)重組計劃項下的金融債務(wù)，已發(fā)生未支付的利息豁免或利隨本清,如選擇利隨本清，則利率下調；已發(fā)生未支付的罰息、違約金、復利及其他違約責任予以豁免。
公開(kāi)市場(chǎng)債券兌付方面，對于公司在境內外發(fā)行債券的清償，應根據監管部門(mén)的監管制度、債券發(fā)行及募集資金文件的相關(guān)要求，按照同債同權、公平公正的原則妥善予以安排。其中，對于境外債券，引導債券持有人委托境內代理人加入金融機構債權人委員會(huì )，并參與本次債務(wù)重組。
擔保措施調整方面，如存在以下兩種情形：一是按照上述第4-6條（現金兌付約570億元金融債務(wù)、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設立的信托受益權份額抵償，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接）等方式清償的債務(wù)存在股權質(zhì)押的；二是涉及可出售資產(chǎn)或項目公司的擔保措施、確因出售資產(chǎn)或上市公司監管要求需要解除擔保的申請債權人配合解除相應擔保措施。
希望恢復正常經(jīng)營(yíng)后，一切問(wèn)題也將迎刃而解。
或如公告所言，通過(guò)債務(wù)重組、持續運營(yíng)，在地方財政、稅收、土地政策的支持下，華夏幸福將逐步完善經(jīng)營(yíng)狀況，恢復“造血”能力，積極爭取修復資信，及早恢復融資能力，保障公司經(jīng)營(yíng)債務(wù)和公司在現金清償及信托受益權份額抵償后承接的金融債務(wù)的穩定清償。
產(chǎn)城與“環(huán)京”
上半年，華夏幸福接連轉讓武漢、南京、嘉興以及北京等項目，就連深圳公司及旗下城市更新項目也一售而空。
與此同時(shí)，華夏幸福也在積極引入外援。今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，據傳該公司將成為華夏幸福債務(wù)重組的主體。
結合最新的債務(wù)重組計劃高達2192億元債務(wù)“去化”，預計可以消掉不小有息負債壓力，但這只是“長(cháng)征”第一步，畢竟問(wèn)題不止這些，華夏幸福仍需努力。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于疫情爆發(fā)，加之其項目多布局在環(huán)京一帶的原因，華夏幸福去年的經(jīng)營(yíng)受到嚴重影響，在2020年底一場(chǎng)境外投資人電話(huà)會(huì )議上，華夏幸福表示，2020年大概率無(wú)法完成凈利潤目標。
彼時(shí)消息傳出后，有關(guān)華夏幸福境內外債務(wù)暴跌、違約消息傳來(lái)，資金鏈危機全面爆發(fā)。
至今年中期業(yè)績(jì)報告公布，華夏幸福對此的說(shuō)明是：受宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，特別是2020年年底至2021年3月北京、河北新一輪疫情的影響，以及公司流動(dòng)性自2020年第四季度出現的階段性緊張，公司融資業(yè)務(wù)受到較大影響，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展均受到一定影響。截至報告期末，累計未能如期償還債務(wù)本息合計691.66億元，正在與上述逾期涉及的金融機構積極協(xié)調展期相關(guān)事宜。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期報道，華夏幸福9月3日公布最新的債務(wù)逾期情況顯示，累計未能如期償還債務(wù)本息合計已達878.99億元。
另?yè)衅谪攬箫@示，上半年末，華夏幸福負債總額為3923.41億元，有息負債賬面余額1876.19億元。其中，一年內到期的長(cháng)期借款334.81億元，短期借款及短期應付債券291.36億元，應付賬款392.36億元，一年內到期的非流動(dòng)負債789.02億元，合計1807.55億元。
雖然此次公布的債務(wù)重組計劃并非最終確定版本，仍有不少債務(wù)需要在后續的日子中解決，也有不少細節需要進(jìn)一步落實(shí)，但隨著(zhù)方案的逐步落實(shí)，過(guò)往占用資金較多的產(chǎn)城業(yè)務(wù)以及“環(huán)京”集中布局或將改變。
華夏幸福于公告有這樣的表述：公司經(jīng)過(guò)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。
“其中，孔雀城住宅業(yè)務(wù)板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運營(yíng)，落實(shí)交房責任，通過(guò)成立專(zhuān)門(mén)的住宅開(kāi)發(fā)和交付運作平臺，由‘政債企’三方共同監督，努力恢復孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷(xiāo)售價(jià)格，逐步恢復孔雀城板塊融資功能，探討以滾動(dòng)拿地開(kāi)發(fā)等多元化手段，更好地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交付任務(wù)?！?/p>
“產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中的問(wèn)題將明顯改善，抵御區域政策和市場(chǎng)風(fēng)險的能力顯著(zhù)提高?！?/p>
另外，在今年2月份內部講話(huà)中，王文學(xué)將公司陷入流動(dòng)性困境的原因歸納為四點(diǎn)：第一是錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢，投資過(guò)于集中。第二，新拓區域尚在培育中，效果不及預期。第三，前期擴張激進(jìn)，管理不夠精細。第四，多輪疫情沖擊使經(jīng)營(yíng)困境雪上加霜。
結合這些表述，或許可以合理猜想，華夏幸福即將出售的資產(chǎn)大概率的布局情況。
債務(wù)化解方案雖然較開(kāi)始的預計時(shí)間推遲了4個(gè)月公布，具體將出售哪些資產(chǎn)，目前仍不得而知，債務(wù)重組從“計劃”到“落實(shí)”也尚需時(shí)日，但如今已邁出了重要的一步。
“大家可能會(huì )擔心，我們會(huì )經(jīng)歷多少困難，我要告訴你，最后風(fēng)險必須化解了，這是結論。怎么弄，大家拭目以待?！蓖跷膶W(xué)2月2日在內部講話(huà)中曾如此說(shuō)。
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