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8月初，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?，F就落實(shí)《通知》要求、穩妥推進(jìn)試點(diǎn)工作說(shuō)明如下。
一、當前推進(jìn)基礎設施REITs試點(diǎn)的意義和作用
今年4月底，我委和中國證監會(huì )聯(lián)合印發(fā)通知（證監發(fā)〔2020〕40號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)40號文），布置開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)工作。對此，各方面廣泛關(guān)注，給予積極評價(jià)，普遍認為這是投融資機制的重大創(chuàng )新，有利于落實(shí)中央關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署，促進(jìn)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。關(guān)于試點(diǎn)工作，再強調兩方面意義和作用。
（一）有利于構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。一方面，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)是沉淀的財富、隱藏的資源。開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)、廣泛募集各類(lèi)資金，可用于新的補短板和新型基礎設施建設，培育新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并在條件成熟時(shí)再進(jìn)行盤(pán)活，從而形成投資內部的良性循環(huán)。另一方面，投資作為總需求的重要組成部分，其內部的良性循環(huán)是構建國內大循環(huán)的重要內容，將為形成國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局發(fā)揮積極作用。
（二）有利于落實(shí)新發(fā)展理念，促進(jìn)社會(huì )公眾共享改革發(fā)展成果。改革開(kāi)放40多年來(lái)，我國已在基礎設施領(lǐng)域形成了大量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其中很多項目收益穩定、回報率相對較高。依托這些項目發(fā)行基礎設施REITs，形成標準化產(chǎn)品并強制90%以上收益用于分紅，開(kāi)辟了社保、理財、社會(huì )公眾等各類(lèi)資金參與基礎設施投資的新渠道，大幅降低了投資門(mén)檻，有利于促進(jìn)廣大人民群眾共享改革發(fā)展成果，貫徹創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的新發(fā)展理念。
二、準確把握基礎設施REITs的試點(diǎn)范圍
這次，兩部門(mén)聚焦基礎設施領(lǐng)域推動(dòng)REITs試點(diǎn)工作，主要考慮是：從基本概念看，REITs（Real Estate Investment Trusts）實(shí)質(zhì)是基于優(yōu)良底層不動(dòng)產(chǎn)、獲得穩定投資回報的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。"不動(dòng)產(chǎn)"的概念涵蓋范圍十分廣泛，遠遠超出一般意義上的"房地產(chǎn)項目"。因此，將REITs理解為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金更為準確。從國外實(shí)踐看，REITs已廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數據中心等基礎設施領(lǐng)域，重點(diǎn)國家廣義基礎設施領(lǐng)域REITs市值約占全部REITs市值的近1/2。從國內資產(chǎn)看，當前我國在交通能源、生態(tài)環(huán)保、城市建設、倉儲物流等基礎設施領(lǐng)域形成了大量類(lèi)型豐富的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大批基礎設施項目實(shí)現了良好投資回報且具有一定增長(cháng)空間，為開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)創(chuàng )造了條件?；A設施REITs公開(kāi)上市后，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式倒逼企業(yè)改進(jìn)運營(yíng)管理方式、提升運營(yíng)效率，提高項目收益和資產(chǎn)價(jià)值。
《通知》在40號文的基礎上，進(jìn)一步明確了基礎設施試點(diǎn)的地區和行業(yè)范圍，以及項目需要滿(mǎn)足的基本條件。從地區看，鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點(diǎn)區域項目開(kāi)展試點(diǎn)。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產(chǎn)業(yè)園區等領(lǐng)域項目。從項目自身看，要求權屬清晰、明確、可轉讓?zhuān)顿Y回報良好，進(jìn)入穩定運營(yíng)階段。
三、項目合規性審查的核心要點(diǎn)
《通知》明確"基礎設施項目手續依法合規是試點(diǎn)工作順利開(kāi)展的必要前提"。項目合規性審查的重點(diǎn)是：
（一）符合國家重大戰略部署。黨的十八大以來(lái)，黨中央陸續批準實(shí)施了雄安新區建設、長(cháng)三角區域一體化發(fā)展等國家重大戰略。開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)是推動(dòng)區域協(xié)調發(fā)展、實(shí)施相關(guān)國家重大戰略的重要舉措，試點(diǎn)項目應符合國家重大戰略部署和有關(guān)建設總體方案、發(fā)展規劃綱要的要求，推動(dòng)實(shí)現"促進(jìn)全面、協(xié)調、可持續發(fā)展"的目標。
（二）符合相關(guān)規劃要求。國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展總體規劃是國家或某一地區未來(lái)一段時(shí)間發(fā)展的指引，是確保協(xié)調發(fā)展的重要抓手，項目符合國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展總體規劃才能不偏離發(fā)展方向。同時(shí)，項目還應符合空間規劃、區域規劃和有關(guān)專(zhuān)項建設規劃的具體要求。
（三）符合國家宏觀(guān)調控政策和產(chǎn)業(yè)政策。宏觀(guān)調控政策是國家為實(shí)現階段性經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標而采取的總量和結構性調控政策，對投資活動(dòng)和項目建設具有很強的指導性和約束力。產(chǎn)業(yè)政策是引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構升級的重要保障。試點(diǎn)項目必須符合國家宏觀(guān)調控政策要求，必須符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄》和相關(guān)行業(yè)政策規定。
（四）依法依規辦理固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續。按照國務(wù)院"放管服"改革要求，目前固定資產(chǎn)投資管理手續已大大簡(jiǎn)化?！锻ㄖ访鞔_試點(diǎn)項目應取得的主要手續是依照相關(guān)法律法規必須辦理的。同時(shí)，《通知》明確這些手續應以辦理時(shí)的法律法規、規章制度、國家政策等為依據，判定其合法合規性。
《通知》印發(fā)后，有關(guān)方面對合規性審查的具體操作比較關(guān)心，這需要根據《通知》精神、結合項目實(shí)際情況，在審核過(guò)程中具體把握。例如，關(guān)于項目公司及發(fā)起人（原始權益人）近3年及一期的財務(wù)報告。其中，項目公司近3年及一期的財務(wù)報告均需經(jīng)過(guò)審計；發(fā)起人（原始權益人）近3年的財務(wù)報告需經(jīng)過(guò)審計，近一期的財務(wù)報表可根據實(shí)際情況把握。再如，關(guān)于預計未來(lái)3年凈現金流分派率。這是指扣除相關(guān)成本和費用后可供分配的現金流與資產(chǎn)評估凈值的比值，即REITs投資人可預期的年化分紅回報率。
隨著(zhù)試點(diǎn)逐步推進(jìn)，將根據申報項目的實(shí)際情況，進(jìn)一步豐富和完善相關(guān)要求和規定。
四、對募集資金用途的具體要求
開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)的目的之一，是盤(pán)活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)，從而構建以國內大循環(huán)為主體，國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。為此，《通知》對募集資金的用途作出了明確規定，對符合鼓勵方向的項目?jì)?yōu)先予以推薦。
募集資金的使用有3個(gè)依次遞進(jìn)、逐步深化的層次，層次越高就越符合鼓勵支持方向。一是明確了具體用途?；厥召Y金的使用應明確具體用途和相應金額、符合國家產(chǎn)業(yè)政策，這是了解募集資金使用情況、便于推薦符合政策支持方向項目的前提。二是符合鼓勵支持方向。鼓勵將回收資金用于國家重大戰略區域范圍內的重大戰略項目，以及新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，這是推動(dòng)國家重大戰略實(shí)施、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的需要。三是再投資項目條件成熟。鼓勵用于項目前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，這是盡早發(fā)揮募集資金效益的前提。
五、對PPP項目的具體要求
近年來(lái)，PPP模式的推廣應用為基礎設施REITs試點(diǎn)提供了潛在資產(chǎn)來(lái)源，但PPP項目前期工作復雜，涉及政策多且政策變化大。為了簡(jiǎn)化、優(yōu)化PPP項目申報工作，《通知》基于PPP項目核心特征、抓住合規性的關(guān)鍵環(huán)節，在充分考慮PPP模式發(fā)展歷史和實(shí)際情況的基礎上，有針對性地提出了相關(guān)要求。
對2015年以來(lái)的PPP項目，《通知》提出了依法履行審核備手續、批復實(shí)施方案、通過(guò)競爭方式確定社會(huì )資本方、規范簽訂PPP合同等4點(diǎn)具體要求。另外，對于特許經(jīng)營(yíng)項目，鑒于2015年以前國家出臺過(guò)若干特許經(jīng)營(yíng)方面的政策，特別是2015年經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)展改革委等六部委印發(fā)了《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》?！锻ㄖ芬栽撐募“l(fā)為節點(diǎn)，要求2015年以后批復實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目應符合該文件規定，此前的項目應符合當時(shí)固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)規定。
六、促進(jìn)項目持續健康平穩運營(yíng)的要求
基礎設施項目往往涉及公共產(chǎn)品和公共服務(wù)提供，關(guān)系國計民生；同時(shí)，項目投資、建設和運營(yíng)比較復雜，運營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性較高。發(fā)行REITs后，保持項目的持續健康平穩運營(yíng)，既是維護投資人權益、保障公共利益的重要根基，也是調動(dòng)原始權益人和基金管理人積極性、促進(jìn)REITs市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。鑒此，《通知》著(zhù)重強調，"基礎設施項目持續健康平穩運營(yíng)是衡量試點(diǎn)成功與否的關(guān)鍵標準"。
關(guān)于如何促進(jìn)項目持續健康平穩運營(yíng)，建議從以下3個(gè)方面把握。一是在當前公募基金相對缺乏基礎設施運營(yíng)管理經(jīng)驗、市場(chǎng)上滿(mǎn)足條件的第三方運營(yíng)管理機構較少的情況下，應充分發(fā)揮原始權益人的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)能力。二是基金管理人與運營(yíng)管理機構之間應建立合理的激勵和約束機制，明確獎懲標準，調動(dòng)運營(yíng)管理機構的積極性，共同促進(jìn)運營(yíng)效率的提高。三是在基金合同等相關(guān)法律文件中，應合理界定基金管理人和運營(yíng)管理機構的權責利關(guān)系，明確約定解聘、更換外部管理機構的條件和前提。對于符合運營(yíng)要求、未出現約定解聘情形的，不應隨意更換運營(yíng)管理機構，以保持項目運營(yíng)的穩定性。
《通知》印發(fā)后，有關(guān)方面對運營(yíng)經(jīng)驗和時(shí)間等要求也比較關(guān)心。例如，關(guān)于基礎設施運營(yíng)管理機構經(jīng)驗和能力的判定。如發(fā)行REITs后項目仍由原運營(yíng)公司實(shí)際實(shí)施管理，則主要判斷該運營(yíng)公司相關(guān)經(jīng)驗和能力；如針對REITs項目新設立一家運營(yíng)公司，應查看新設立運管公司的人員配備、公司治理和財務(wù)狀況，結合運營(yíng)公司主要股東的運營(yíng)管理經(jīng)驗和能力進(jìn)行綜合判斷。再如，關(guān)于項目運營(yíng)年限判定。對于存在試運營(yíng)期的項目，如果試運營(yíng)后即開(kāi)始收費或取得經(jīng)營(yíng)收入，試運營(yíng)時(shí)間可以計入運營(yíng)時(shí)間；對于試運行但沒(méi)有開(kāi)始收費或未取得經(jīng)營(yíng)收入的，試運行時(shí)間不計入運營(yíng)時(shí)間
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