江湖人稱(chēng)Ray神 作者：章睿榮
來(lái)源：江湖人稱(chēng)Ray神（ID:Ray_PropertyTech)
上周和大家在探討租期分析的話(huà)題時(shí)提到：?jiǎn)蝺r(jià)、空間和時(shí)間是影響不動(dòng)產(chǎn)租金收益的三個(gè)維度。作為空間的計量標尺，面積一直是不動(dòng)產(chǎn)管理者們所關(guān)注的東西。許多崗位的同事，每天都或多或少地要和它打交道。今天，我們就來(lái)談?wù)勥@一話(huà)題吧。
1 不動(dòng)產(chǎn)的面積口徑
有些人也許會(huì )覺(jué)得，面積有什么好談的，不就從技術(shù)部拿來(lái)就用的數據而已。但我想說(shuō)的是：在許多企業(yè)里，面積往往是一個(gè)管理的難點(diǎn)。今天，管理著(zhù)大量存量資產(chǎn)的國有企業(yè)都把家底盤(pán)清這件事提到了重要的位置——但是，很多人卻一直在面積這件最基礎的事情上繞不清楚。要想搞清楚這一問(wèn)題，還得從面積口徑說(shuō)起。
在之前的文章中，我們提到過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的面積類(lèi)型包括：建筑面積（GFA或GBA）、套內面積（GLA）、使用面積（NFA）等等。這幾種面積類(lèi)型其實(shí)都是從空間的物理維度進(jìn)行衡量的，即：空間在圖紙上或實(shí)體建筑上客觀(guān)存在著(zhù)的面積。這幾種面積通常會(huì )體現在我們的產(chǎn)權證上，因此通常也可以認為是產(chǎn)權口徑的數據。一般我們進(jìn)行面積測量，首先要搞清楚的就是這幾個(gè)口徑的面積。特別是，當項目沒(méi)有將產(chǎn)權切分到房間的時(shí)候，那業(yè)主方就更需要自己去理清楚它們之間的關(guān)系。
不過(guò)，在實(shí)際業(yè)務(wù)過(guò)程中我們并不是完全按照產(chǎn)權口徑的這幾個(gè)面積去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而是采用了經(jīng)營(yíng)口徑上的面積維度，這也就是通常的可租賃面積（Rentable Area）。招商過(guò)程中，大家經(jīng)常會(huì )說(shuō)的按建面出租或按使用面積出租，事實(shí)上它們更準確的表述是可租賃建面（GRA）和凈可租賃面積（NLA）。我們所說(shuō)的按使用面積計租，一般是指減掉隔墻之后的紅線(xiàn)內面積（包括柱子等結構構造），和真正的使用面積還是存在差異的；而可租賃建面（GRA）相比于產(chǎn)權口徑上的GBA，會(huì )扣除掉停車(chē)場(chǎng)的面積，一般也就是建筑物計容面積的分割。
圖1：幾種面積之間的關(guān)系
當然，需要指出的是：對許多國內的企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)口徑上的面積并不嚴格是按照從建筑物本體分割出的GRA或NLA。這里面可能有各種主觀(guān)或客觀(guān)的原因，比如：歷史租約中對面積管理不嚴謹、使用公共面積進(jìn)行的補償、合并拆分造成得房率差異等等。此外，部分新入市的樓宇可能還存在著(zhù)在實(shí)測報告出具前按照圖測面積進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的情況。因此，從經(jīng)營(yíng)角度就需要去關(guān)注租賃合約中實(shí)際的計費面積了。
搞清楚面積的產(chǎn)權口徑和經(jīng)營(yíng)口徑，是我們對所管理的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分析的基礎——如果口徑不清，那可以說(shuō)最后得到的諸如出租率、坪效之類(lèi)的許多運營(yíng)指標的結果都是不可靠的。
2 經(jīng)營(yíng)中的面積分析
在理清了口徑之后，那該從哪些地方著(zhù)手對面積進(jìn)行分析呢？相信大家首先會(huì )想到都是日常所統計一些與面積直接相關(guān)的指標，比如：空置面積、已租面積、出租率等等。事實(shí)上，我們在租賃工作過(guò)程中對于面積的分析應用不僅限于此。
準確來(lái)說(shuō)，面積通常并不是孤立存在著(zhù)的指標數據，而是在與其他業(yè)務(wù)指標相結合的過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。比如：寫(xiě)字樓所關(guān)心的平均租金，是已租建面與總租金結合的結果，平均租金=總租金/已租建面；購物中心所關(guān)注的坪效，是經(jīng)營(yíng)面積與銷(xiāo)售額結合的結果，坪效=銷(xiāo)售額/經(jīng)營(yíng)面積；運營(yíng)關(guān)注的單方費用，是建筑面積與費用發(fā)生額結合的結果，單方費用=費用發(fā)生額/建筑面積……
前面提到的已租面積、空置面積之類(lèi)的指標，其實(shí)也是面積與空間租賃狀態(tài)相結合的產(chǎn)物。常見(jiàn)的類(lèi)似指標還有新簽面積、續租面積、退租面積等等。這些指標的分析方式，可以是設定目標來(lái)對比實(shí)際完成情況，或是從時(shí)間維度上進(jìn)行同比環(huán)比。而當面積與租約的時(shí)間維度相結合時(shí)，還會(huì )產(chǎn)生我們之前談到過(guò)的到期面積統計與租約到期分布。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對于面積分析的應用一是從單位面積的維度去分析其他指標的表現，二是從其他維度去分析面積的組成。
許多企業(yè)會(huì )統計不同行業(yè)或業(yè)態(tài)的客戶(hù)承租面積及占比，來(lái)分析影響自身項目穩定性的客群特征；REITs經(jīng)常會(huì )按照承租面積來(lái)統計十大租戶(hù)，以識別哪些客戶(hù)對項目空間的影響程度大。
圖2：某REITs年報中的面積相關(guān)分析
此外，從招商角度，一些企業(yè)會(huì )按照簽約面積段來(lái)進(jìn)行客戶(hù)統計，從而分析當前客戶(hù)對空間大小需求的情況。同時(shí)，通過(guò)這種方式也可以輔助管理者識別樓宇里大租戶(hù)和小租戶(hù)的實(shí)際構成情況，為后續進(jìn)行調整優(yōu)化提供依據。
圖3：某寫(xiě)字樓的簽約面積段分
3 面積的變更與追溯
對于面積的管理，還有一件需要關(guān)注的事情是：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面積并不是一成不變的。無(wú)論是前期按圖測面積出租的空間后續需要調整為實(shí)測，還是因為招商原因發(fā)生的合并拆分，空間面積的變化自始至終都在影響著(zhù)我們的經(jīng)營(yíng)行為。
有些一線(xiàn)的朋友可能并不是太關(guān)注面積的變化過(guò)程。他們總是覺(jué)得只要把和客戶(hù)約定好計費面積簽到合同里就完事了，似乎實(shí)際空間怎么變化對管理工作并沒(méi)有產(chǎn)生多大的影響?？墒?，要知道計費面積的來(lái)源本質(zhì)上還是空間原有的面積。如果不對面積的變化過(guò)程進(jìn)行管理，空間就斷了與自己的“出生簿”之間的關(guān)系，面積數據的可靠性也就缺乏了可靠的依據。這樣的情況久而久之，就會(huì )造成樓宇的面積管理越來(lái)越混亂。
并且，在招商工作的過(guò)程中，我們很可能會(huì )需要根據客戶(hù)的面積需求來(lái)規劃空間未來(lái)的變化。比如：某個(gè)在租的房間三個(gè)月后才會(huì )到期，而現有的客戶(hù)因為業(yè)務(wù)縮減需要減少承租面積；那么我們在提前進(jìn)行合同簽署時(shí)，就需要把縮減的面積拆分出來(lái)作為未來(lái)的空置面積去進(jìn)行招商。如果不對空間面積未來(lái)計劃發(fā)生的變化進(jìn)行管理，同樣會(huì )導致面積管理的混亂，進(jìn)而影響業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的有序開(kāi)展。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，空間的面積并不是孤立存在的數據，而是存在著(zhù)時(shí)間屬性的一項指標。要想做好空間的經(jīng)營(yíng)分析，就需要追溯到空間的過(guò)去、現在和未來(lái)，即：每一個(gè)空間的面積過(guò)去從哪里來(lái)，現在是什么樣的情況，未來(lái)計劃變化成哪些空間的面積。只有這樣，像同比、環(huán)比之類(lèi)的一切基于時(shí)間維度所展開(kāi)的數據分析，才能分解到我們的最小經(jīng)營(yíng)單元上去。
圖4: 面積的變更履歷示例
此外，也只有把面積的變更履歷管理清楚了，像許多企業(yè)今天所提到的家底盤(pán)清才有可能。否則，今天費了九牛二虎之力盤(pán)查清楚，過(guò)個(gè)幾年業(yè)務(wù)開(kāi)展中的各種面積變化又會(huì )造成了空間資產(chǎn)的數據混亂。
面積管理作為不動(dòng)產(chǎn)管理中的一項基礎性工作，也許是非?，嵥榍也灰左w現價(jià)值的。但不得不說(shuō)，它從某種程度上來(lái)說(shuō)是做好其他工作的前提條件。特別是，在長(cháng)達數年或數十年的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，如果不把面積管清楚的話(huà)，未來(lái)想要進(jìn)行資產(chǎn)退出也會(huì )面臨著(zhù)各種各樣的問(wèn)題。因此，面積的問(wèn)題，需要每一位資產(chǎn)管理者都加以重視。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“江湖人稱(chēng)Ray神”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
