觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
2020年，胡葆森將“蒙眼狂奔”的建業(yè)喊停。
編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應對。
我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線(xiàn)”，回顧并總結標桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線(xiàn)”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續的力量”之所在。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 站上千億臺階后，是借著(zhù)這股子沖勁繼續向前，還是減速調整看清下一段路的方向？建業(yè)選擇了后者。
建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，那一年，胡葆森從香港回到家鄉河南，并選擇踏上了房地產(chǎn)的征程。
次年，建業(yè)的第一個(gè)項目“金水花園”推出，“十年還本”的售樓方式在全國引起轟動(dòng)，而建業(yè)也因這個(gè)“一諾千金”的故事聲名鵲起。
自那以后，建業(yè)地產(chǎn)憑借其獨樹(shù)一幟的“省域化”模式摸索前行。
故事的轉折點(diǎn)發(fā)生在2015年，建業(yè)提出了“輕重結合”的發(fā)展模式。隨后幾年，借力輕資產(chǎn)實(shí)現跨越式的發(fā)展。據悉，2019年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現全河南省122個(gè)縣級以上城市全覆蓋，實(shí)現資產(chǎn)規模和銷(xiāo)售規模雙雙突破千億。
但在快速擴張的同時(shí)，建業(yè)也受到了加杠桿沖規模后遺癥的影響，2020年，胡葆森再一次調整了建業(yè)的航向。
胡葆森指出，把建業(yè)地產(chǎn)未來(lái)2-3年作為戰略鞏固期：“就是鞏固過(guò)去三年快速成長(cháng)的成果，繼續提升管理水平，讓建業(yè)實(shí)現有質(zhì)量的增長(cháng)?！?/p>
正如安東尼奧尼在電影中所言：“我們走得太快，應該停下來(lái)等一等，等靈魂追趕上我們的步伐”。
而今，建業(yè)也在等待自己的“靈魂”。
輕資產(chǎn)
早在2011年，胡葆森曾用“在河南，做地產(chǎn)”六個(gè)字，總結建業(yè)地產(chǎn)過(guò)去的十八個(gè)年頭。
十余年時(shí)間，始終偏安一隅，在外界看來(lái)，胡葆森是謹慎的。但每一個(gè)領(lǐng)導者的決策，都脫離不開(kāi)他所經(jīng)歷的那些年代。
在上個(gè)世紀80年代初，畢業(yè)于鄭州大學(xué)英語(yǔ)系的胡葆森，被河南外貿廳派到香港參與組建外貿公司。熟悉香港市場(chǎng)的他，看到了1991年到1997年香港樓市成倍的翻漲，也看到2001年前后，地產(chǎn)泡沫破滅與香港樓市的一片哀嚎。
見(jiàn)過(guò)了行業(yè)的大漲大跌，胡葆森認識到了穩健經(jīng)營(yíng)的重要。2001年，建業(yè)首次明確“省域化發(fā)展戰略”，提出扎根中原，逐步分級向下延伸，做專(zhuān)業(yè)化領(lǐng)袖型區域品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目標。
固守中原的策略，讓建業(yè)每一步都走得踏實(shí)，但也存在局限性，首先是錯失了擴張全國的時(shí)機。
數據顯示，2015年，萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額2614.7億元，恒大2050.4億元，綠地為2015.1億元，和建業(yè)同一年成立的碧桂園也賣(mài)了1401.6億元。
那一年，建業(yè)的銷(xiāo)售額為157.44億元。
規模慢步之下，萬(wàn)科、碧桂園等一線(xiàn)房企亦開(kāi)始布局河南市場(chǎng)。在這樣的背景下，一向保守的建業(yè)不得不作出改變和應對。
2015年，為了尋求新的增長(cháng)極，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布新藍海戰略，宣布未來(lái)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉型。
五年時(shí)間過(guò)去，中國房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)歷了一輪完整的周期，回頭再看，建業(yè)的輕資產(chǎn)模式已初具成效。
數據來(lái)源：企業(yè)財報、觀(guān)點(diǎn)指數整理
數據顯示，2016年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現簽約銷(xiāo)售額201.46億元，同比增長(cháng)28%；次年有了較大幅度的增長(cháng)，銷(xiāo)售金額同比上升51%至304.15億元。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)成為國內首個(gè)于單一省份達成銷(xiāo)售額超千億元的房企，錄得物業(yè)銷(xiāo)售金額1011.5億元；2020年，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期疊加新冠疫情影響下，建業(yè)地產(chǎn)錄得簽約銷(xiāo)售額1026.42億元。
建業(yè)輕資產(chǎn)戰略用更通俗的話(huà)來(lái)講就是“代建”，其中包含了項目的設計、開(kāi)發(fā)以及后期的銷(xiāo)售管理，無(wú)須投入過(guò)多資金去拿地，這就在一定程度上減輕了企業(yè)資金投入與沉淀的壓力。
另外，代建企業(yè)通常會(huì )將代建項目銷(xiāo)售所得歸入全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，在一定程度上也有利于房企銷(xiāo)售規模的增長(cháng)。
在建業(yè)千億征途中，輕資產(chǎn)無(wú)疑扮演著(zhù)重要的角色，更是實(shí)現河南省內深耕與突破省域化布局的抓手。
2019年12月30日，建業(yè)地產(chǎn)成功摘取封丘縣2019-15號地，這標志著(zhù)建業(yè)實(shí)現河南省122個(gè)縣及縣級以上城市全覆蓋。
此外，2019年亦是建業(yè)全國化擴張元年，這一年胡葆森提出，以河南為原點(diǎn)，以500公里為半徑，以輕資產(chǎn)的模式不斷走出河南。
根據建業(yè)2020年中期財報顯示，已通過(guò)輕資產(chǎn)模式將業(yè)務(wù)擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區，省外項目共計八個(gè)，訂約總建筑面積為91.84萬(wàn)平方米。
對建業(yè)而言，采用輕資產(chǎn)的模式實(shí)現省域化下沉，能夠降低市場(chǎng)消費能力較弱帶來(lái)的風(fēng)險。同樣的道理，也減少了建業(yè)“走出去”的不確定性。
后遺癥
依靠輕資產(chǎn)戰略，建業(yè)實(shí)現了千億、走出了河南，但伴隨而來(lái)的是盈利能力下降及杠桿水平上升。
胡葆森在2020年3月份業(yè)績(jì)會(huì )上坦言：“任何事情都有兩面性，三年增長(cháng)了800億，有沒(méi)有問(wèn)題呢？實(shí)際上也是有問(wèn)題的?！?/p>
據悉，建業(yè)地產(chǎn)自2016年到2019年四年時(shí)間，銷(xiāo)售額從200億增長(cháng)到了1000億，復合增長(cháng)率達到71.23%，遠遠高于行業(yè)平均水平。
將建業(yè)的表現放置于大環(huán)境來(lái)看，的確可圈可點(diǎn)，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入深度調整和轉型期，再加上2020年上半年疫情影響，整個(gè)行業(yè)已步入下行周期，在這樣的背景下，建業(yè)依靠“輕重結合”模式保持住增長(cháng)勢頭已實(shí)屬不易。
但不可忽視的是，建業(yè)整體銷(xiāo)售額中，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)貢獻占比將近三成。
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據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額占比分別達到25.83.%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的態(tài)勢。
但輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額更多是代建業(yè)務(wù)合并而來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，一般來(lái)說(shuō)，代建企業(yè)收取的是管理服務(wù)收入，也就意味著(zhù)，輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額并不是房企傳統意義上的銷(xiāo)售。
還原來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)2019年整體銷(xiāo)售額為1011.5億元，去除293.49億元輕資產(chǎn)銷(xiāo)售額，重資產(chǎn)銷(xiāo)售額為718.01億元。
同理，2020年，建業(yè)重資產(chǎn)銷(xiāo)售額為683.39億元。在3月份業(yè)績(jì)會(huì )上，建業(yè)地產(chǎn)公布了2020年重資產(chǎn)銷(xiāo)售目標為800億元，并沒(méi)有公開(kāi)列出輕資產(chǎn)目標，從最終情況來(lái)看，重資產(chǎn)銷(xiāo)售目標完成比例為85.4%。
除此之外，無(wú)論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，建業(yè)的銷(xiāo)售增幅均呈現逐年下滑。當下，規模增速放緩已是行業(yè)整體面臨的現狀，建業(yè)也沒(méi)有例外，而且凈利潤增幅亦有所放緩，盈利能力有所減弱。
數據顯示，截至2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)毛利率為23.73%，較2019年同期下跌3.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤率為6.04%，同比下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。
建業(yè)地產(chǎn)2020年盈利能力下降與疫情影響有關(guān)，在2-3月份疫情最嚴重的時(shí)候，建業(yè)地產(chǎn)同樣采用了“打折促銷(xiāo)”、“以?xún)r(jià)換量”的方式回流資金。彼時(shí)，建業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為0.53萬(wàn)元/平方米、0.65萬(wàn)元/平方米，較2019年全年0.7萬(wàn)元/平方米有較大幅度下降。
但毛利率下降并非個(gè)案，從近幾年數據看，建業(yè)地產(chǎn)毛利率僅在2018年超過(guò)30%，其余幾年均在25%上下。
橫向對比來(lái)看，規模排名前五的房企，毛利率均高于建業(yè)地產(chǎn)，凈利率也僅有恒大集團略低；與建業(yè)排名相當的房企當中，也僅有遠洋的毛利率低于建業(yè)。
數據統計顯示，2020年中期，上市房企平均毛利率為29.8%，平均歸母凈利率為12.8%。由此看來(lái)，建業(yè)兩項指標均在行業(yè)平均水平之下。
對房企而言，毛利率下降源于行業(yè)高利潤時(shí)代過(guò)去，在地價(jià)上升與穩房?jì)r(jià)背景下，企業(yè)的盈利空間逐步減小。
而建業(yè)作為省域型房企，在實(shí)現省市縣鎮村五級市場(chǎng)全覆蓋同時(shí)，投資重心近兩年也在向周口、許昌、新鄉、駐馬店等低能級城市下沉，這就導致企業(yè)面臨著(zhù)房地比下降、購買(mǎi)力不足等問(wèn)題，從而影響企業(yè)的盈利能力。
問(wèn)杠桿
“我們的毛利率有所下降、負債比例略有上升、成本節約空間還存在、產(chǎn)品的溢價(jià)能力并不是十分強，這些就說(shuō)明我們在經(jīng)營(yíng)管理上還有很大提升空間?！痹?020年初見(jiàn)面會(huì )上，胡葆森就曾如是提到。
深耕河南這些年，建業(yè)的財務(wù)狀況整體來(lái)看還是較為穩健，但經(jīng)過(guò)近幾年的高速生長(cháng)，盈利與負債問(wèn)題也逐漸抬頭。
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2015年到2019年，建業(yè)地產(chǎn)負債總額分別為324.4億元、373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元?？梢钥吹?，建業(yè)的負債在2017年、2018年有較大幅度的提升，原因在于公司大規模增加土地儲備。
2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)1641.66億元，總負債為1510.78億元，資產(chǎn)負債率為92.03%，較2019年末的91.25%上升約0.78個(gè)百分點(diǎn)。此外，報告期內，建業(yè)地產(chǎn)凈負債率為76.9%，相比年初提高了12.7個(gè)百分點(diǎn)。
除了拿地加速以外，建業(yè)負債水平攀升與大量融資有關(guān)。
2020年上半年，隨著(zhù)國內流動(dòng)性寬松，審批發(fā)行加速，房企發(fā)債利率進(jìn)入下降通道，在這樣的背景下，多數房企融資成本再破低點(diǎn)，但以建業(yè)、明發(fā)等為代表的房企融資成本卻有所上升。
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以年初房企發(fā)債情況為例，1月6日，龍光地產(chǎn)發(fā)行了2020年首期公司債券，發(fā)行規模為10億元人民幣，債券為期5年，年利率為4.8%，創(chuàng )下該公司近三年發(fā)債利率最低紀錄；1月7日，龍湖集團公告顯示，公司發(fā)行6.5億美元票據，其中，七年期2.5億美元票息為3.375%；12年期4億美元票息為3.85%。
與此同時(shí)，1月10日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行2億美元優(yōu)先票據，利率為7.25%，處于行業(yè)較高水平。綜合來(lái)看，2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)融資成本達到3.7億元，較2019年同期上升60.87%。
有分析人士提到，由于部分房企尋求擴張，高成本融資是無(wú)法避免的。規模上去后，把信用評級做好，財務(wù)報表表現穩健，這個(gè)時(shí)候融資成本或可能出現下調。
過(guò)去幾年，激進(jìn)是建業(yè)籌錢(qián)越來(lái)越“貴”的重要原因，這一點(diǎn)或許能夠從其債務(wù)結構當中窺探一二。
建業(yè)地產(chǎn)借款構成中，銀行和公司債券所占比例明顯偏低，而美元優(yōu)先票據的占比相對要高一些。2019年年末，公司銀行借款和公司債券合計為102.28億元，占比剛剛超過(guò)三成，而優(yōu)先票據合計為179.75億元，占比超過(guò)五成。
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2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先票據規模達到225.06億元，占比超過(guò)60%。事實(shí)上，該公司優(yōu)先票據占比從未低于50%。根據安信證券統計，截至2020年3月底，建業(yè)地產(chǎn)海外債存量為198億元。
前些年，國內融資環(huán)境收緊，房企紛紛掉頭尋求海外債券以支撐自身的高速發(fā)展，據統計，2019年中資美元債發(fā)行規模達到2318億美元，從行業(yè)分布看，美元債發(fā)行以地產(chǎn)、金融和城投為主，建業(yè)也是其中一員。
2020年以來(lái)，受疫情影響，美元指數逐漸走高，部分房企有息負債中外債占比較高，可能面臨負債成本的被動(dòng)提高，建業(yè)地產(chǎn)近60%債務(wù)以美元債為主，公司額外增加的負債成本由此可知。
據觀(guān)點(diǎn)指數不完全統計，2020年以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)共發(fā)行了五次美元優(yōu)先票據，票面利率介于6.88%-7.75%，合計發(fā)行金額13億美元，用途均為債務(wù)再融資。
再出發(fā)
某種意義上而言，輕資產(chǎn)模式是建業(yè)自我迭代的新物種。因為新物種的出現，建業(yè)近兩年表現得有些“瘋狂”。
“瘋狂”并無(wú)貶義，更多是指建業(yè)異于固有常態(tài)，突破自身邊際。
建業(yè)前二十年發(fā)展中，因“保守”一再被業(yè)內所輕視，近五年調轉船頭加速狂奔，換做任何一家企業(yè)或許都會(huì )陷入一種極端狀態(tài)之中。
2020年，建業(yè)重整裝，再出發(fā)。在年初業(yè)績(jì)會(huì )上，胡葆森首次提出鞏固策略，建業(yè)也因此來(lái)了一次“急剎車(chē)”。
彼時(shí)，胡葆森提出，建業(yè)地產(chǎn)未來(lái)2-3年為“戰略鞏固期”，鞏固過(guò)去三年快速成長(cháng)的成果，同時(shí)要著(zhù)力于降低負債率，提高盈利能力，提高成本控制能力，從而在國際市場(chǎng)和國內市場(chǎng)還存在著(zhù)不確定性時(shí)，把企業(yè)發(fā)展安全性繼續提高。
回歸理性后，胡葆森將目光放到了企業(yè)的安全性與盈利能力上，建業(yè)地產(chǎn)管理層對新一年的布局和發(fā)展也有了新的考量。
一方面，建業(yè)地產(chǎn)減少了在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。
此前，有投資者向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，建業(yè)地產(chǎn)2020年上半年拿地均價(jià)1200元左右，其中80%以上土地獲取來(lái)自收并購、勾地等，公開(kāi)市場(chǎng)競價(jià)土地占比大概9%。
同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)也透露，近段時(shí)間與洛陽(yáng)、許昌、周口等市政府在文旅方面有溝通交流，未來(lái)可能會(huì )有項目落地。
從建業(yè)土儲情況來(lái)看，期內新增土地建筑面積366萬(wàn)平方米，同比減少了19%，拿地總金額僅為43億元，相比以前更加保守。
事實(shí)上，減少拿地、多元化拿地能夠有效減少土地開(kāi)支，因而通過(guò)“節流”的方式，從有息負債端實(shí)現降負債。
類(lèi)似的案例還有很多，比如2019年下半年以來(lái)，市場(chǎng)相繼傳出富力地產(chǎn)、合景泰富、雅居樂(lè )等房企暫停拿地的消息，隨后融創(chuàng )也明確提出要審慎拿地。
除了節流，建業(yè)亦通過(guò)發(fā)力省會(huì )城市鄭州、加速走出去等方式“開(kāi)源”。
據悉，2019年以來(lái)，建業(yè)不斷加大鄭州、洛陽(yáng)等中大型城市的布局，在這類(lèi)城市發(fā)展，相對村鎮而言，利潤更可觀(guān)。
業(yè)績(jì)會(huì )上，建業(yè)地產(chǎn)首席執行官袁旭俊曾提到：“2020年，鄭州銷(xiāo)售額占比將達到25%左右，其他地級市占到50%，另外縣城占到了25%。往后2-3年，我們希望把鄭州的市場(chǎng)份額提高到30%-40%?！?/p>
無(wú)論是抓回款、促銷(xiāo)售，還是減少拿地、調整土地結構，對房企而言，2020年目的只有一個(gè)——降負債。
近兩年，監管部門(mén)多次釋放房地產(chǎn)融資“收緊”信號，房企融資不斷承壓。除此之外，2020年下半年“三條紅線(xiàn)”新規出臺，監管部門(mén)根據“踩線(xiàn)”情況將房企分為“紅橙黃綠”四檔，不同檔位的房企有息負債規模年增速不得超過(guò)5%-15%。
數據顯示，在上市房企當中，踩線(xiàn)房企達到86家，其中22家房企被劃入“紅檔”，其中包括恒大、融創(chuàng )、綠地等房企。
至于建業(yè)地產(chǎn)，從2020年半年報看，公司剔除預收款項后負債率達到86%，凈負債率76.90%，現金短債比為1.64倍，腳踩一條紅線(xiàn)。
事實(shí)上，在中國房地產(chǎn)高速增長(cháng)那些年，房企通過(guò)高杠桿、高周轉的粗放式發(fā)展取得了爆發(fā)式增長(cháng)，而“三條紅線(xiàn)”新規，旨在控制房企的負債規模與杠桿增速，從而推動(dòng)行業(yè)的平穩發(fā)展。
新規實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑將面臨更大壓力，建業(yè)也不例外。
但壓力也是動(dòng)力，2020年以來(lái)，建業(yè)除了表現在外的“戰略鞏固”，還正在有序地分拆旗下物業(yè)、代建等平臺上市——建業(yè)新生活、中原建業(yè)、筑友智造等。
對建業(yè)而言，輕資產(chǎn)戰略實(shí)施后的每一步，都已經(jīng)在逐漸落實(shí)過(guò)程中。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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