觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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萬(wàn)科對于新業(yè)務(wù)的態(tài)度，近幾年歷經(jīng)多次轉變。
端午假期，萬(wàn)科向外界釋出了一條跟投機制修訂議案。
6月14日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公告宣布，公司第十八屆董事會(huì )第三十次會(huì )議審議通過(guò)《關(guān)于補充完善復雜項目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，修訂了新業(yè)務(wù)跟投機制。
此次完善的跟投機制涉及的范圍包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長(cháng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)和未來(lái)擬拓展的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
一位業(yè)內人士分析，萬(wàn)科此次跟投制度主要是針對孵化成長(cháng)期的新業(yè)務(wù)，也就是幾個(gè)BU事業(yè)部，萬(wàn)科物業(yè)因此并未在此次公告之列。
一位業(yè)內資深人士在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)肯定了這一做法，指有利于風(fēng)險管理和人力資源管理。
“目前根據公告來(lái)看是封頂限制（上限），沒(méi)有設置跟投下限，或許是還需看各項業(yè)務(wù)的具體情況?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，這一跟投機制補充完善的范圍涉及萬(wàn)科非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長(cháng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來(lái)擬拓展的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
實(shí)際上，早在2020年5月，萬(wàn)科第十八屆董事會(huì )第三十次會(huì )議審議就已經(jīng)通過(guò)《關(guān)于補充完善復雜項目及非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機制的議案》，明確了復雜項目和非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制，此次是跟投機制的一次修訂。
對比兩次議案能夠發(fā)現，本次議案將跟投人員范圍擴大到管理層。去年議案對于跟投人員有明確限制：除公司董事、監事、法定高級管理人員之外的其他員工，并以復雜項目所在事業(yè)集團（BG）和非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所在事業(yè)部（BU）的員工為主。
此次議案中，跟投人員包括公司董事、監事、法定高級管理人員在內的所有員工，以非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營(yíng)團隊、骨干員工為主，跟投具體方式包括但不限于直接持股，通過(guò)設立合伙企業(yè)、有限責任公司、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等其他符合法律法規的方式持股。
取得股權的來(lái)源，包括但不限于受讓相關(guān)下屬子公司股權、認購下屬子公司新增股權或與萬(wàn)科共同投資新設立的公司。
同時(shí)，還上調了跟投權益比例上限，從“跟投人員直接或間接持有的項目權益比例合計不得超過(guò)萬(wàn)科在該項目/業(yè)務(wù)所持權益比例的10%”上調為20%；對于萬(wàn)科股權比例低于50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過(guò)萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)所持權益比例的40%。未經(jīng)董事會(huì )薪酬與提名委員會(huì )同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權益比例不超過(guò)3%。
跟投價(jià)格方面，考慮不同業(yè)務(wù)的具體發(fā)展情況不同，萬(wàn)科此次跟投機制規定了三種定價(jià)標準，包括“不低于萬(wàn)科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對應融資成本之和、不低于合資格獨立第三方評估的公允價(jià)格、不低于每股凈資產(chǎn)”，各業(yè)務(wù)具體定價(jià)將從三種定價(jià)標準中選擇一種。
這一價(jià)格在不少投資人看來(lái)較為優(yōu)渥，他們認為，以成本價(jià)出讓多元化業(yè)務(wù)股權，對于推動(dòng)成長(cháng)期多元化業(yè)務(wù)確實(shí)有幫助，倘若是新成立的子公司項目，這樣一份跟投機制是有益的，但如果是已經(jīng)確定了項目的成功性子公司，這一跟投機制則不太合理。
跟投能夠獲取多少利益，永遠是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
另一種說(shuō)法則表示，非住宅業(yè)務(wù)跟投有助于激勵，這種成長(cháng)型業(yè)務(wù)大多都是重資產(chǎn)、回報周期長(cháng)、IRR遠低于住宅開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，不像地產(chǎn)那么成熟，更需要鼓勵大家加入，因此比住宅的跟投額度提高了一倍。
“萬(wàn)科是一家混合所有制企業(yè)，公司的員工有合伙人精神，員工的利益和公司利益非常緊密地綁在一塊。在事業(yè)合伙人機制下，我們有持股計劃，有項目跟投，有事件合伙。我們內部還常有責任連坐。當規定的任務(wù)沒(méi)有完成，所有人都有責任?！比f(wàn)科董事會(huì )主席郁亮曾如是表示。
不少分析指出，新業(yè)務(wù)種類(lèi)更多元、情況更復雜、周期更長(cháng)，從這一角度來(lái)看，持續完善新業(yè)務(wù)的跟投機制，鼓勵業(yè)務(wù)核心團隊真金白銀投入，從行動(dòng)上反映了萬(wàn)科要做好新業(yè)務(wù)的決心。
萬(wàn)科對于新業(yè)務(wù)的態(tài)度，近幾年歷經(jīng)多次轉變。
股權之爭結束后，萬(wàn)科積極進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲、長(cháng)租公寓、冰雪度假、養老、教育、文化、“軌道+物業(yè)”等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，推進(jìn)“萬(wàn)億計劃”。
2018年9月，郁亮提出“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為目標。萬(wàn)科2019年的工作重心始終圍繞開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)這一“基本盤(pán)”，并提出“基于市場(chǎng)，積極銷(xiāo)售，積極回款”等目標，并對長(cháng)期庫存、運營(yíng)節奏進(jìn)行優(yōu)化。
如今，萬(wàn)科顯然打算提高對新業(yè)務(wù)的重視程度。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前萬(wàn)科有6個(gè)BG（事業(yè)集團）及7個(gè)BU（事業(yè)部），這也是經(jīng)過(guò)幾年“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。具體而言，6個(gè)BG包括南方區域BG、上海區域BG、北方區域BG、中西部區域BG、西北區域BG及物業(yè)BG。
而新業(yè)務(wù)主要在7個(gè)BU，包括印力BU、物流BU、長(cháng)租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。
盡管萬(wàn)科在多個(gè)業(yè)務(wù)賽道持續探索，但從業(yè)績(jì)層面，過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及物業(yè)管理以外的新業(yè)務(wù)，并未創(chuàng )造太多收益。
直到2020年，萬(wàn)科才罕見(jiàn)披露部分新業(yè)務(wù)收入情況。
期內，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)收入25.4億元，商業(yè)（含非并表項目）業(yè)務(wù)收入63.22億元，以及萬(wàn)緯物流（含非并表項目）業(yè)務(wù)營(yíng)收18.7億元。
迭代
實(shí)際上，為了留住職業(yè)經(jīng)理人的心，讓他們致力于公司的長(cháng)期發(fā)展，萬(wàn)科很早就提出“合伙人制度”。
不同于其他企業(yè)，萬(wàn)科事業(yè)合伙人制度更關(guān)注項目層面，也就是員工在一定比例內可以投資公司的新項目，公司管理人員必須投資，并承擔劣后責任。
2014年3月28日，萬(wàn)科第十七屆董事會(huì )第一次會(huì )議審議通過(guò)了《關(guān)于建立項目跟投制度的議案》，所有員工初始跟投份額不超過(guò)項目資金峰值的5%，另外5%的額外份額由萬(wàn)科進(jìn)行跟投，跟投員工可以在18個(gè)月內受讓該部分額度。
對于當時(shí)的跟投制度，郁亮的解釋是，通過(guò)跟投，員工成為項目合伙人，有助于形成背靠背的信任，進(jìn)一步激發(fā)公司內的創(chuàng )業(yè)熱情和創(chuàng )造性，為股東創(chuàng )造更大的價(jià)值。
隨后，萬(wàn)科多次修改跟投制度，對跟投投資總額作出調整。
2015年，萬(wàn)科擴大項目資金峰值，跟投資金從項目資金峰值的5%追加至8%，這意味著(zhù)跟投資金達到一個(gè)項目資金峰值的13%。也就是說(shuō)，就是萬(wàn)科一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，萬(wàn)科內部跟投員工享有13%的權益收入。
時(shí)隔兩年后，萬(wàn)科又取消了追加的跟投份額數，規定跟投投資總額不超過(guò)項目資金峰值的10%。
隨著(zhù)萬(wàn)科銷(xiāo)售額不斷突破新高，跟投制度亦在不斷調整完善。
2018年，萬(wàn)科作出規定，跟投人員跟投資金應在公司資金投入后20-40個(gè)工作日內到賬，也就是說(shuō)，跟投員工在受讓跟投份額結束后必須自己拿出項目資金峰值10%再投入。
此外，萬(wàn)科還提出了特殊劣后機制，具體分配安排為：項目?jì)炔渴找媛剩↖RR）≤10%：項目收益優(yōu)先向萬(wàn)科分配，直至萬(wàn)科達到項目IRR為10%時(shí)對應的收益水平，再向跟投人員分配項目收益；10%﹤項目IRR≤25%：跟投人員與萬(wàn)科按出資比例分配項目收益；25%﹤項目IRR：在項目IRR超過(guò)25%后的項目收益范圍內，由跟投人員按其全部出資比例的1.2倍分享。
短短幾年內，萬(wàn)科的跟投制度便迭代四次，在這期間，萬(wàn)科合并范圍內開(kāi)放跟投項目出現大量增長(cháng)。
根據年報中披露的數據，截至2020年底，萬(wàn)科累計有1002個(gè)項目引入跟投機制。期內新獲取的項目中，跟投認購金額為37.45億元，占跟投項目資金峰值的2.09%，占萬(wàn)科權益資金峰值的3.48%。
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