負險不彬 作者：王彬
來(lái)源：負險不彬（ID：fuxianbubin）
資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構及資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統性工作步驟。大體流程上主要是明確業(yè)務(wù)基本事項——訂立業(yè)務(wù)委托合同——編制資產(chǎn)評估計劃——進(jìn)行評估現場(chǎng)調查——收集整理評估資料——評定估算形成結論——編制出具評估報告——整理歸集評估檔案。
一、明確評估基準事項
二、資產(chǎn)評估委托合同的訂立
（一）資產(chǎn)評估委托合同的簽訂
由資產(chǎn)評估機構法定代表人（或執行合伙事務(wù)合伙人）與委托人簽訂合同，簽訂合同前，應對對客戶(hù)的履約及誠信能力進(jìn)行必要的風(fēng)險評價(jià)、通過(guò)法律允許的必要形式取得客戶(hù)對其先行開(kāi)展評估業(yè)務(wù)的請求或確認依據等，保護自身合法權益。司法鑒定或其他特殊業(yè)務(wù)建立評估委托關(guān)系所采用的文書(shū)并不一定使用資產(chǎn)評估委托合同的形式，對此資產(chǎn)評估委托合同準則規定，以其他形式建立委托關(guān)系的應符合法律要求。
（二）資產(chǎn)評估委托合同的主要內容
三、資產(chǎn)評估計劃的擬定和調整
資產(chǎn)評估計劃為評估機構開(kāi)展業(yè)務(wù)的工作思路和實(shí)施方案。涵蓋業(yè)務(wù)開(kāi)展主要過(guò)程、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等主要內容。
在項目正式開(kāi)展前，資產(chǎn)評估機構專(zhuān)業(yè)人員在了解資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的基礎上，結合資產(chǎn)評估目的以及相關(guān)管理部門(mén)對資產(chǎn)評估開(kāi)展過(guò)程中的管理規定；評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、評估項目的規模和復雜程度；評估對象及其法律、經(jīng)濟、技術(shù)、物理等因素；評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類(lèi)別、數量及分布狀況；委托人及相關(guān)當事人的配合程度；相關(guān)資料收集狀況；委托人、評估對象產(chǎn)權持有人（或被評估單位）過(guò)去委托資產(chǎn)評估的情況、誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力、經(jīng)驗及人員配備情況；與其他中介機構的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評估計劃。
確定具體評估步驟時(shí)，應明確如下要素：一是評估項目的背景和相關(guān)條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評估基準日、評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，參與本項目評估的其他中介機構；二是本次評估所采取的評估方法；三是應明確資產(chǎn)清查工作的重點(diǎn)及具體要求，如現場(chǎng)調查目標、現場(chǎng)調查工作總體時(shí)間安排、現場(chǎng)調查的主要內容、現場(chǎng)調查的協(xié)調方式等內容；應明確與參與本項目的審計、律師等其他中介機構的對接安排及注意事項等。
在評估工作推進(jìn)過(guò)程中，由于前期資料搜集不齊全、現場(chǎng)調查受到限制或委托人提供資料不真實(shí)，工作推進(jìn)后發(fā)現需要進(jìn)一步補充資料和增加現場(chǎng)工作時(shí)間，從而造成未能按計劃完成進(jìn)度?；蛘咴跇I(yè)務(wù)推進(jìn)過(guò)程中發(fā)現未預料到的資產(chǎn)類(lèi)型或者業(yè)務(wù)形態(tài)，導致原計劃的評估技術(shù)思路無(wú)法滿(mǎn)足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準日發(fā)生變化而導致的評估計劃不能如期推進(jìn)的。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應盡快與委托人、其他相關(guān)當事人進(jìn)行溝通，根據已確定的方案對評估專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行調整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術(shù)方案進(jìn)行修正。調整計劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計劃調整導致的成本降低到最低水平。
四、評估現場(chǎng)調查
現場(chǎng)調查主要是通過(guò)走訪(fǎng)，以便對影響資產(chǎn)價(jià)值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟等因素進(jìn)行客觀(guān)、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價(jià)值提供合理依據。因此，現場(chǎng)調查主要是了解評估對象的現狀（核實(shí)評估對象的存在性和完整性、了解評估對象的現實(shí)狀況）、關(guān)注評估對象的法律權屬。
（一）了解評估對象的現狀
一是核實(shí)評估對象的存在性和完整性。其中，在評估對象的存在性上，主要判斷評估對象是否真實(shí)存在：實(shí)物資產(chǎn)主要是通過(guò)實(shí)地査看、核查合同、盤(pán)點(diǎn)、函證等方式核實(shí)其存在性；無(wú)形資產(chǎn)上主要是通過(guò)核査權屬文件、申請登記材料、技術(shù)文件、第三方證明文件等核實(shí)其存在性；應收賬款、股權或其他經(jīng)濟權益主要是通過(guò)核查會(huì )計記錄、公司章程、權益證明、股權轉讓協(xié)議及函證等方式核實(shí)其存在性。評估對象的完整性要求上，主要是關(guān)注評估對象符合相關(guān)經(jīng)濟行為對資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實(shí)現其預定功能。因此既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。
二是了解評估對象的現實(shí)狀況。對于評估對象現實(shí)情況的了解，既要與資產(chǎn)價(jià)值的影響因素相關(guān)，支持資產(chǎn)價(jià)值的評定和估算，也要能夠系統、全面、充分的反映資產(chǎn)價(jià)值的影響因素的實(shí)際情況。不同類(lèi)型的評估對象其關(guān)注重點(diǎn)也各有不同：針對整體企業(yè)，主要關(guān)注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)管理結構；企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計劃、發(fā)展規劃；影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀(guān)、區域經(jīng)濟因素；企業(yè)所在行業(yè)現狀與發(fā)展前景等內容。針對房屋建筑物，主要關(guān)注取得方式、建筑物結構、建成時(shí)間、地址、用途、建筑面積、長(cháng)度、寬度、層高、層數等。針對機器設備，主要關(guān)注設備名稱(chēng)、生產(chǎn)廠(chǎng)家、規格型號、安裝地點(diǎn)、規定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設備使用狀況、設備維修情況等。 針對存貨，通常應了解名稱(chēng)及規格型號、計量單位、存放地點(diǎn)、數量、單價(jià)等。針對應收賬款等債權債務(wù)，則需了解債權債務(wù)人名稱(chēng)、業(yè)務(wù)內容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。
（二）關(guān)注評估對象的法律權屬
在現場(chǎng)調查時(shí)間，應取得評估對象的權屬證明，對于取得的權屬證明進(jìn)行核查驗證，包括但不限于采用與原件核對，向有關(guān)登記管理機構查閱登記記錄等方式。針對不同的評估對象，權屬證明文件各有不同：如針對不動(dòng)產(chǎn)、專(zhuān)利權、商標權、著(zhù)作權、礦業(yè)權、車(chē)輛等實(shí)行產(chǎn)權登記制度的資產(chǎn)，權屬證明為相應的產(chǎn)權登記文件，比如房地產(chǎn)權證、房屋所有權證、土地使用權證、專(zhuān)利權證、著(zhù)作權登記證書(shū)、采礦許可證、勘探許可證、車(chē)輛行駛證等；針對機器設備和存貨等，權屬證明主要包括購置合同、購置發(fā)票、付款證明、出庫入庫記錄等；針對企業(yè)價(jià)值評估涉及的股東全部權益和股東部分權益，權屬證明主要包括權屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國有資產(chǎn)的，還包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證。
五、現場(chǎng)調查的手段
六、現場(chǎng)調查的方式
1、逐項調查：逐項調查是指對納入評估范圍的所有資產(chǎn)及負債進(jìn)行逐項核實(shí)，并進(jìn)行相應的勘査和法律權屬資料核實(shí)。逐項調查主要適用于評估范圍內資產(chǎn)數量少、單項資產(chǎn)的價(jià)值量大，比如不動(dòng)產(chǎn)評估項目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險，產(chǎn)權持有人或被評估單位提供的相關(guān)資料無(wú)法反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，并且從其他途徑也無(wú)法獲取充分、恰當的評估證據，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評估項目、企業(yè)破產(chǎn)清算項目等。
2、抽樣調查：抽樣調査是按一定程序從研究對象的全體（總體） 中抽取一部分單位（樣本）進(jìn)行調查或觀(guān)察獲取數據，并以此對總體的一定目標量作出推斷。主要是針對無(wú)法或不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關(guān)內容進(jìn)行逐項清查的項目，具體的抽樣調查方法較為多元，主要包括簡(jiǎn)單隨機抽樣、分層抽樣、系統抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點(diǎn)項目抽樣等。其中，適用最多的是重點(diǎn)項目抽樣，即對納入評估范圍內的資產(chǎn)及負債，遵循重要性原則，對于價(jià)值量大的、關(guān)鍵或重要的資產(chǎn)進(jìn)行調查。在進(jìn)行抽樣調查時(shí)，要考慮到抽樣風(fēng)險，并確保由抽樣調査形成的調查結論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，抽樣誤差要適度。在進(jìn)行抽樣調査時(shí)，其樣本選擇的理由要形成評估底稿。
七、現場(chǎng)調查受限時(shí)處理方式
如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點(diǎn)、法律限制等導致評估專(zhuān)業(yè)人員無(wú)法采用常規的調查技術(shù)手段對資產(chǎn)的數量、品質(zhì)等進(jìn)行實(shí)地勘查，又或者委托人或者其他相關(guān)當事人不提供資產(chǎn)明細資料、產(chǎn)權持有人或者被評估單位不配合進(jìn)行現場(chǎng)調查工作等導致的現場(chǎng)調查受限時(shí)，如果所受限制并未對評估結果的合理性或評估目的所對應的而經(jīng)濟行為構成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補不能實(shí)施調查程序的缺失，則可以持續推進(jìn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，但需要在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對評估結論的影響程度，并在資產(chǎn)評估報告中以恰當的方式說(shuō)明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對評估結論合理性的影響。如果無(wú)法采用替代措施對評估對象進(jìn)行勘查核實(shí)，或即使履行替代程序，也無(wú)法消除其對評估結論產(chǎn)生重大影響的事實(shí)。則必須終止執行評估業(yè)務(wù)。
八、收集整理評估資料
對于超出資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力范疇的核査驗證事項以及法律法規規定、客觀(guān)條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗證的事項，應當采取以下應對措施：一是對于超出資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力范疇的核查驗證事項，委托或要求委托人委托其他專(zhuān)業(yè)機構出具意見(jiàn)；二是對于因法律法規規定、客觀(guān)條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗證的事項，應在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對評估結果影響程度。如果無(wú)法核査驗證的資料是評估結論的重要依據，該資料的不確定性將較大程度影響評估結論的合理性，評估機構不得出具資產(chǎn)評估報告。
九、評估資料的歸納、整理及評估結論的形成
首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進(jìn)行鑒別和剔除；其次，要對所收集的評估資料信息、數據的合理性、相關(guān)性進(jìn)行分析，以提高評估資料的可靠性。在此基礎上，要恰當的選擇評估方法（資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場(chǎng)法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評估方法，資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況恰當選擇評估方法。其中，成本法應合理確定重置成本和各相關(guān)貶值因素；市場(chǎng)法應合理選擇可比案例，分析評估對象和可比參照物的相關(guān)資料和價(jià)值影響因素，通過(guò)可比因素的差異調整，得出評估對象的價(jià)值；收益法應合理預測未來(lái)收益，并合理確定收益期和與收益口徑一致的折現率，通過(guò)折現計算，得出評估對象的評估值），資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員還需要合理選擇技術(shù)參數，應用評估模型等，形成初步評估結論，并對結論的合理性進(jìn)行分析。
十、編制出具評估報告
評估機構對評估報告的審核應注重審核的內容及效果，具體審核的內容主要包括：評估程序履行情況；評估資料完整性、客觀(guān)性、適時(shí)性；評估方法、評估技術(shù)思路合理性；評估目的、價(jià)值類(lèi)型、評估假設、評估參數以及評估結論在性質(zhì)和邏輯上一致性；對計算公式及計算過(guò)程正確性；對技術(shù)參數選取合理性；計算表格之間鏈接關(guān)系正確性；采用多種方法進(jìn)行評估時(shí)，需審查對各種評估方法所依據的假設、前提、數據、參數可比性；最終評估結論合理性；評估報告合規性。
提交正式報告前，資產(chǎn)評估機構及評估專(zhuān)業(yè)人員與委托人或者相關(guān)當事人進(jìn)行必要的溝通，既有助于了解委托人或者相關(guān)當事人對評估結論的反饋意見(jiàn)，也有助于委托人或者相關(guān)當事人合理理解評估結論，正確使用評估報告。與委托人或者委托人許可的相關(guān)當事人溝通的內容包括但不限于：是否存在與評估對象實(shí)際情況不一致的情況；是否履行了評估委托合同約定的內容；評估方法的適用性、參數選取的合理性、模型計算的正確性，評估目的、價(jià)值類(lèi)型和評估方法的匹配性等；評估報告披露信息的正確性和恰當性。資產(chǎn)評估機構及評估專(zhuān)業(yè)人員與委托人或者委托人許可的相關(guān)當事人就評估報告有關(guān)內容所進(jìn)行的溝通，應在不影響其對最終評估結論進(jìn)行獨立判斷的前提下進(jìn)行。
十一、外部審核意見(jiàn)的處理
企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)、金融企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)和文化企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)等管理的國有資產(chǎn)評估項目，要在資產(chǎn)評估機構提交評估報告后，按照國家有關(guān)規定組織專(zhuān)家對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行外部審核。根據現行的國有資產(chǎn)評估管理規定，對國有資產(chǎn)評估項目實(shí)行“核準備案”的管理制度，國有資產(chǎn)評估項目的核準備案通常實(shí)行專(zhuān)家評審制度，由國有資產(chǎn)管理部門(mén)組織專(zhuān)家對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行評審。審核主要包括以下內容：一是資產(chǎn)評估所涉及的經(jīng)濟行為批準情況；二是評估基準日的選擇是否適當，評估基準日的選擇是否符合有關(guān)評估準則的規定要求；三是資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評估方法運用的合理性和評估依據的適當性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權屬證明文件、財務(wù)會(huì )計資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；六是評估程序是否符合相關(guān)評估準則的規定；七是評估報告是否符合相關(guān)準則的規定和要求。
外部審核意見(jiàn)的應對外部審核意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)回復，并根據需要對評估報告的相關(guān)內容進(jìn)行補充或修改。評估報告如有修改應按評估機構內部的審核要求履行審核程序，重新出具評估報告，并按規定提交資產(chǎn)評估報告委托人。
十二、整理歸集評估檔案
資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員通常應當在資產(chǎn)評估報告日后90日內，整理工作底稿，并與其他相關(guān)資料形成評估檔案，交由所在資產(chǎn)評估機構妥善管理。重大或者特殊項目的歸檔時(shí)限不晚于評估結論使用有效期屆滿(mǎn)后30日。應整理歸集的評估檔案包括：工作底稿、評估報告、其他相關(guān)資料。工作底稿的整理和評估檔案的歸集應當符合法律、行政法規和資產(chǎn)評估準則的規定。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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