作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

行業(yè)已在某家巨型房企的“暴雷”聲中風(fēng)雨飄搖數月，第一片“雪花”預示的寒冬比往常更為難熬，一位前100強的掌門(mén)人曾感嘆，每天睜眼第一件事，不是操心自己，而是擔心任何一家頭部企業(yè)出事，因為“它們會(huì )帶來(lái)強烈沖擊，無(wú)辜的企業(yè)尤其民營(yíng)企業(yè)受到很大影響”。

一語(yǔ)成讖，恒大的商票引發(fā)了第一波雷，這個(gè)首家出現流動(dòng)性危機的巨型房企，令整個(gè)行業(yè)進(jìn)入“信任危機”。負債高的企業(yè)們，開(kāi)始頻繁收到機構風(fēng)控若有似無(wú)的詢(xún)問(wèn)關(guān)心，承受債券價(jià)格大幅波動(dòng)的心驚膽戰，甚至將流動(dòng)性較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售以換取現金流。

現在，“靴子”終于落地了。

12月3日晚，中國恒大在港交所發(fā)布無(wú)法履行擔保責任的公告，一時(shí)間，恒大事件再次引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。廣東省政府緊急約談恒大實(shí)控人許家印，并同意向其派出工作組，督進(jìn)恒大推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險處置工作。

恒大如愿等來(lái)工作組支援，但能夠確定的是，這一關(guān)過(guò)去后，恒大也再不是以前那個(gè)恒大。

同日，一行三會(huì )同時(shí)發(fā)聲，中國人民銀行有關(guān)負責人、中國銀保監會(huì )新聞發(fā)言人、證監會(huì )有關(guān)負責人就恒大問(wèn)題答記者問(wèn)。

央行指出，恒大集團出現風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴張。境外美元債市場(chǎng)是高度市場(chǎng)化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對于相關(guān)問(wèn)題的處理也有清晰的法律規定和程序。短期個(gè)別房企出現風(fēng)險，不會(huì )影響中長(cháng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

據了解，近期境內房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購境外債券，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。

證監會(huì )表示，恒大集團事件屬于個(gè)案風(fēng)險，對資本市場(chǎng)穩定運行的外溢影響可控，交易所債券市場(chǎng)違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標總體健康。

下一步，證監會(huì )將繼續支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。

民營(yíng)房企困境，很大程度源于融資端實(shí)質(zhì)收緊，而監管層的表態(tài)，對于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)積極信號，意味著(zhù)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)可能將迎來(lái)融資破冰。

最近，包括碧桂園、龍湖、龍光等民營(yíng)規模性房企的境內融資得到實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統顯示，12月1日，碧桂園及龍湖境內主體公司均有相關(guān)融資進(jìn)展，碧桂園注冊金額50億元中期票據進(jìn)入“預評中”環(huán)節，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊發(fā)行境內債務(wù)融資工具。

無(wú)獨有偶，龍湖同樣計劃發(fā)行2021年度第二期中期票據，發(fā)行上限30億元，注冊金額50億元，目前項目狀態(tài)同樣顯示“預評中”。

相比美元債，境內債對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債要求較高。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，中期票據的發(fā)行，需要經(jīng)過(guò)審查企業(yè)提交的資料，符合一定規范才允許發(fā)行上市。

比如，具有穩定的償債資金來(lái)源；擁有連續三年的經(jīng)審計的會(huì )計報表；最近一個(gè)會(huì )計年度盈利；待償還債券余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%等。

中期票據之外，房企其他融資渠道亦逐漸暢通。近期龍光積極籌備境內公司債發(fā)行，公司債券申請已獲證監會(huì )及上交所審核批準，招商蛇口、金地等企業(yè)的ABS產(chǎn)品也在交易所發(fā)行或獲準發(fā)行，碧桂園擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品，獲批后將在監管機構指導下盡快啟動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。

據此前報道，11月9日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，相關(guān)參會(huì )人士透露，會(huì )議中，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示近期計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

有債券從業(yè)人士表示，座談會(huì )的召開(kāi)，意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)境內發(fā)債的相關(guān)政策會(huì )有所傾斜。

11月19日，保利發(fā)展成功發(fā)行2021年度第四期中期票據，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年；同月再接連公告，擬發(fā)行公司債募資不超98億元，計劃發(fā)行100億租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。

同樣大額融資的還有中海，在成功發(fā)行29億元公司債后，再擬注冊發(fā)行三期總計100億元中期票據。

不過(guò)，在11月，發(fā)債主體仍以國企為主。Wind顯示，11月，房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元，環(huán)比增長(cháng)128%，發(fā)行主體以國資背景為主，民營(yíng)規模性房企融資依然未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一位行業(yè)人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，滿(mǎn)足監管要求的優(yōu)質(zhì)房企會(huì )陸續得到融資支持，一些安全的企業(yè)會(huì )得到部分資源傾斜。

即便是優(yōu)質(zhì)房企，經(jīng)歷這個(gè)“冬天”后，也會(huì )出現大的改變。

上述人士指，現在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸適應新規則，倒逼行業(yè)在現有資金不那么寬裕的情況下，開(kāi)始去注重經(jīng)營(yíng)管理、運營(yíng)、周轉、拿地判斷。

此次獲準注冊發(fā)行中票的碧桂園、龍湖，正是財務(wù)情況較好、信用評級較高的民營(yíng)房企。

2020年，碧桂園便獲得穆迪、惠譽(yù)兩家國際評級機構投資級評級，標普確認碧桂園“BB+”長(cháng)期發(fā)行人信用評級，展望“正面”。而早在2017年，龍湖就已經(jīng)是境內外全投資級民營(yíng)房企。

根據最新發(fā)布的募集說(shuō)明書(shū)，2018-2020年末及2021年9月末，碧桂園地產(chǎn)集團有息債務(wù)余額(包括短期借款和長(cháng)期借款、一年內到期的非流動(dòng)負債、應付債券)分別為1517.99億元、1788.27億元、1426.98億元和1503.55億元；短期債務(wù)(包括短期借款、一年內到期應付債券和一年內到期的非流動(dòng)負債)分別為539.72億元、543.77億元、434.80億元和366.88億元。

碧桂園地產(chǎn)本期發(fā)行規模不超過(guò)50億元(含)，發(fā)行期限不超過(guò)10年，擬將募集資金全部用于償還有息債務(wù)，借貸利率處于3.95%-6.18%。

同樣，2018-2020年末及2021年9月末，龍湖拓展有息負債總額分別為863.53億元、1015.57億元、1162.48億元和1326.42億元。

值得關(guān)注的是，龍湖拓展并無(wú)短期借款，一年內到期的非流動(dòng)負債140.26億元，長(cháng)期借款908.92億元，應付債券277.24億元。

按照龍湖拓展的募資用途，計劃將本次中期票據部分募集資金用于償還銀行貸款，部分募集資金用于支付項目工程款。

瑞信報告指，發(fā)行所籌集的資金將用于償還貸款債務(wù)，意味對開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)行中期票據融資的監管發(fā)生了新的變化，因此前所得資金只允許用于償還即將到期的票據。

其表示，隨著(zhù)更多的非國有企業(yè)開(kāi)發(fā)商發(fā)行銀行間中期票據，以及監管機構對收益用途的控制放寬，資產(chǎn)負債表相對強勁的開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境應該得到改善。然而，對于目前處于財務(wù)困境的開(kāi)發(fā)商而言，再融資仍然具有挑戰性。

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原標題： 第一片雪花后 那些獲批發(fā)債的碧桂園、龍湖、龍光們