時(shí)隔一年，全面降準又來(lái)了！為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩中有降。
作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID:DCHLX1）
為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩中有降，7月9日，央行宣布將于2021年7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。據業(yè)內專(zhuān)家估計，本次釋放資金總量大概在萬(wàn)億以上。嚴重依賴(lài)資金的房地產(chǎn)行業(yè)，看到這萬(wàn)億資金怎能不心動(dòng)呢？但開(kāi)發(fā)商們可不能盲目樂(lè )觀(guān)，大水漫灌的時(shí)代早已過(guò)去，現階段修煉企業(yè)內功才是王道。本次降準源起于前兩天召開(kāi)的國常會(huì )。7月7日，總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議。會(huì )議決定：針對大宗商品價(jià)格上漲對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響，要在堅持不搞大水漫灌的基礎上，保持貨幣穩定性、增強有效性，適時(shí)運用降準等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強金融對實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩中有降。兩天之后，降準消息落地。想要明白本次降準對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )造成什么樣的影響，必須要明白為什么要在這個(gè)時(shí)間節點(diǎn)上降準。最近半年，中國的居民消費指數出現了重大問(wèn)題。例如6月份，居民消費價(jià)格（CPI）同比增長(cháng)1.1%，和國家制定的3%的目標相差甚遠。6月份除一些硬性支付的消費之外，幾乎所有的自主消費領(lǐng)域，也就是民生消費領(lǐng)域都出現了全面下跌。也就是說(shuō)除了不得不承擔的漲價(jià)，中國居民其他可選擇的消費領(lǐng)域出現了全面萎縮。造成這種情況有兩方面的原因，第一，老百姓沒(méi)錢(qián)了；第二，后疫情時(shí)代的報復性消費之后，大家都不敢花錢(qián)了。過(guò)度通脹絕不是好事，但CPI過(guò)低，物價(jià)不溫和上漲，人們就會(huì )傾向于保有貨幣，社會(huì )的各項投資與消費就會(huì )趨于萎縮，久而久之，社會(huì )就業(yè)崗位就會(huì )減少，工資水平也會(huì )下滑。因此，要保持3%的通脹率，政府必須在CPI過(guò)低時(shí)向經(jīng)濟體注入貨幣，來(lái)維持貨幣平衡，降準就是一個(gè)非常重要的工具。可以說(shuō)，本次降準的主因，并不是國家在可憐步履維艱的房地產(chǎn)行業(yè)，試圖以刺激地產(chǎn)的形式拉動(dòng)經(jīng)濟。降準的執行細則也在強調加強金融對實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持。不要忘了，今年兩會(huì )的關(guān)鍵詞之一就是“不以房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)經(jīng)濟手段”，“房住不炒”的調控主基調也會(huì )毫無(wú)疑問(wèn)地堅決執行。2.降準并非“空歡喜”,中小房企如何抓住降準“紅利”？
降準對于實(shí)體行業(yè)、股市當然是利好的，同時(shí)也大概率對樓市有帶動(dòng)作用。因為降準意味著(zhù)利率有所降低，資金更加充裕，企業(yè)成本下降，投資更加主動(dòng)，消費更加積極。但這萬(wàn)億資金是不是能為地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強心針？對于不同的利益主體來(lái)說(shuō)，答案顯然是不同的。理論上，降準釋放了貨幣流動(dòng)性，樓市將直接受益于房貸，因為年初的“兩道紅線(xiàn)”政策所造成的房貸放款難、放款慢問(wèn)題可能會(huì )得到改善。另外，降準使銀行的貸款總量增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也有望回落。但這也只是理論上的推測，降準主要目的是支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，特別是小微企業(yè)，監管層對于消費貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市進(jìn)行檢查，防范資金違規流入樓市。此外，“三道紅線(xiàn)”政策仍在執行，紅線(xiàn)不放開(kāi)，融資成本再低，企業(yè)也只能望梅止渴。相關(guān)專(zhuān)家也指出，降準之后，央行仍將通過(guò)MPA考核、窗口指導等方式，加強對商業(yè)銀行的引導和約束，確保降準釋放的資金流向國民經(jīng)濟重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節。所以，降準資金將很難流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。黃老邪認為，此次降準，對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )造成以下影響：1.降準只能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌過(guò)于樂(lè )觀(guān)；2.當下一線(xiàn)城市樓市被嚴厲打壓，不具備上漲空間，本次降準更利好于房?jì)r(jià)漲幅偏低的二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市樓市；3.本次降準對于地產(chǎn)行業(yè)只能帶來(lái)短期影響，不能夸大降準所能影響的時(shí)間維度；4.此次降準有利于從融資角度，緩解由于原材料成本上漲給地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的壓力5.降準不是趨勢性的行為，“房住不炒”仍是調控主基調；6.畢竟銀行更有錢(qián)了，更有利于融資創(chuàng )新能力強的房企，例如與國企合作，與產(chǎn)企合作，對接基金等。由博志成發(fā)起建立的G50董事長(cháng)俱樂(lè )部、F100董事長(cháng)俱樂(lè )部、IP100董事長(cháng)俱樂(lè )部，都是致力于房地產(chǎn)企業(yè)抱團發(fā)展、鏈接資源的優(yōu)秀平臺。另外，此次降準對不同區域、不同類(lèi)型房企影響不同，因此黃老邪也建議中小房企根據企業(yè)的特點(diǎn)，融資創(chuàng )新能力進(jìn)行思考，量體裁衣進(jìn)行決策。更重要的是，每個(gè)企業(yè)都要有應對相關(guān)政策出臺的快速研討、快速反應的機制。通過(guò)此次應對降準的契機，在企業(yè)內部形成思考、討論的機制，鍛煉企業(yè)研究?jì)裙Α?/section>G50作為會(huì )員企業(yè)的智囊庫，針對本次央行全面降準，G50董事長(cháng)俱樂(lè )部秘書(shū)處和專(zhuān)委會(huì )第一時(shí)間征詢(xún)了G50多位專(zhuān)家的意見(jiàn)：
G50戰略運營(yíng)專(zhuān)家 廖魯江：
1.降準釋放一萬(wàn)億，對于中國經(jīng)濟利好，對于房地產(chǎn)談不上利好。
①2021年的上半年，M2的增速其實(shí)一直是在下降的，貨幣政策處于趨緊狀態(tài)，我認為這是一次適應性的調整，對于中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)是一個(gè)刺激措施，更好的釋放流動(dòng)性，利好中國經(jīng)濟發(fā)展。
②對于房地產(chǎn)仍然是保持著(zhù)總量平衡，不會(huì )增加資金量：a.針對房企的三道紅線(xiàn)政策繼續執行；b.銀行開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款的上限還是存在；c.各地的拍地的熱度還是比較高，根據三穩政策導向，拍地資金的來(lái)源仍會(huì )是重點(diǎn)檢查對象。
2.對于房地產(chǎn)下半年形勢，不要被一萬(wàn)億現象迷惑，需保持謹慎的悲觀(guān)，狠抓現金流，安全生存是第一位的。
①抓好現金流，保證企業(yè)現金流的順暢，我覺(jué)得是下半年房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先要解決的問(wèn)題。
②不要被一萬(wàn)億現象迷惑，總體上對市場(chǎng)對于資金面應保持相對悲觀(guān)的心態(tài)，這樣才能做到安全第一。
③對于下半年市場(chǎng)的形勢，建議是保持謹慎的悲觀(guān)。目前地價(jià)的上漲幅度并沒(méi)有完全反映在銷(xiāo)售上，在市場(chǎng)端，我覺(jué)得很快會(huì )進(jìn)入一段多空博弈期，這樣如果現金流出現問(wèn)題的話(huà)會(huì )很危險。所以還是那句話(huà)，在下半年，我覺(jué)得房企的安全生存是第一位的。
G50戰略規劃專(zhuān)家 張修楓：
1.意料之中，疫情+國際形勢雙重壓力下，國家一定是采用“強心劑”來(lái)刺激經(jīng)濟的；
2.今年以來(lái)從集中供地到嚴控地產(chǎn)融資，其實(shí)都是在為“放水”做準備。但前幾次的控制效果都甚微，所以2020年來(lái)加大了房地產(chǎn)調控的力度，希望能夠扎緊籬笆再放水，地產(chǎn)同行不要忽視國家在這方面的決心，因為房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的問(wèn)題已經(jīng)觸及到金融體系的安全性問(wèn)題了，前期在地產(chǎn)和金融方面做了很多鋪墊的政策而且觀(guān)察了效果之后，這次才這么放水的，因此地產(chǎn)企業(yè)不要掉以輕心，以為國家是要放松房地產(chǎn)調控了；
3.對于后市的判斷：短期內偏謹慎，貨幣寬松政策的前提肯定是宏觀(guān)經(jīng)濟遇到困難了，實(shí)體經(jīng)濟的困難也可能會(huì )傳導到房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于銷(xiāo)售不利，而且放水后是否會(huì )引起房地產(chǎn)下游供應鏈成本的上漲？值得房地產(chǎn)公司關(guān)注警惕；中長(cháng)期保持樂(lè )觀(guān)，還是要相信我們國家對于經(jīng)濟的掌控力，而且當實(shí)體經(jīng)濟復蘇后，最終房地產(chǎn)仍然會(huì )受益；
1. 房企能否受益于本次降準，取決于企業(yè)自身融資創(chuàng )新、融資渠道、融資工具運用、上下游配合的能力。
2. 流動(dòng)性最終會(huì )釋放到終端市場(chǎng)，包括一手房與二手房市場(chǎng)。房企應圍繞相對有優(yōu)勢的城市，特別人口流入的城市，優(yōu)質(zhì)的地段和有品質(zhì)的房產(chǎn)，具體的項目才會(huì )享受到這一波紅利。
降準只是一時(shí)的利好，但融資問(wèn)題卻是中小房企永恒的痛。行業(yè)“馬太效應”，在很大程度也體現在融資上，規模房企與國企成為金融機構重點(diǎn)的客戶(hù)爭搶對象，由此繼續引起強主體融資成本的降低，而中小房企卻只能無(wú)奈地接受越來(lái)越高的融資成本。中小房企如何對抗融資的“馬太效應”，黃老邪認為應采取“全員融資”策略。所謂的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢(qián)，而是思考如何從投資、運營(yíng)、工程、銷(xiāo)售等關(guān)鍵環(huán)節，以及其他方面提升企業(yè)資金的使用效率與價(jià)值。如何使全員融資在企業(yè)內部落地，有以下六大策略：首先企業(yè)要知道融資不只是代表著(zhù)借錢(qián)，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對外部資金的動(dòng)作，都可以看做是融資的動(dòng)作。這也是泛融資的概念而不是傳統融資的概念。首先在狹義的融資體系方面，一定要建設好融資的規模、節奏、結構、標準、決策流程等體系和機制，打實(shí)基礎。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營(yíng)體系，然后打通投融產(chǎn)銷(xiāo)，建立高效的經(jīng)營(yíng)節奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現過(guò)于依賴(lài)財務(wù)性杠桿的現象，增加企業(yè)面臨的風(fēng)險。團隊保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢(qián)，而是所有的人都要為融資做貢獻，創(chuàng )造價(jià)值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來(lái)做貢獻，創(chuàng )造價(jià)值。首先企業(yè)要在銷(xiāo)售端去發(fā)力，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售也是做融資的，只是錢(qián)不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準業(yè)主的手中去融，這種銷(xiāo)售回款使用起來(lái)最沒(méi)有風(fēng)險，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進(jìn)入了一個(gè)庫存低，未來(lái)去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻。同時(shí)投資部門(mén)與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動(dòng)了一個(gè)大項目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻。此外，工程部門(mén)把施工進(jìn)度管理好，盡快達到預售條件、招采部門(mén)建立完備的供應商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業(yè)融資做貢獻。因此，每一個(gè)部門(mén)的每一個(gè)員工的每一個(gè)動(dòng)作，在為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值的同時(shí)，一定也在為公司的自有資金快速周轉在創(chuàng )造價(jià)值，這才是全員融資。如果投資部門(mén)進(jìn)入了一個(gè)未來(lái)兩三年內都供需失衡的一個(gè)城市，后面的團隊再怎么努力，也會(huì )對資金造成積壓，降低整個(gè)公司的現金流周轉速度，資金的周轉速度。因此進(jìn)對了城市拿對了地，就相當于是為企業(yè)融資。包括銷(xiāo)售的定價(jià)策略，產(chǎn)品定位是不是精準？是不是按照快速去化的策略來(lái)定位的？營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應對市場(chǎng)的不確定性？如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。單項目的高周轉就是早開(kāi)盤(pán)，快簽約，加快后續建設速度，適度控制支出，以此來(lái)降低項目對資金的占用，來(lái)加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉效率與價(jià)值。但高周轉不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標準上去，放在產(chǎn)品線(xiàn)標準化上去，放在客戶(hù)的敏感點(diǎn)分析和精準的定位上去。收購兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。一個(gè)項目一定要有一個(gè)好的團隊，尤其是操盤(pán)手或項目總，項目總的好壞在很大程度上決定著(zhù)這個(gè)項目的周轉速度，進(jìn)而決定了對資金的占用程度。另外，企業(yè)在設立激勵機制與跟投方式的時(shí)候，一定要把資金的使用效率和周轉速度作為一個(gè)重要的指標。好的激勵機制與跟投機制，其實(shí)就是一個(gè)好的融資方案。多項目策略只有一個(gè)，那就是平衡資金降低峰值。每一個(gè)項目都有量、價(jià)、節奏三個(gè)重要指標，把多項目的三個(gè)指標來(lái)綜合平衡，多項目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯峰，以此來(lái)減少對外部資金的依賴(lài)和對自有資金的占壓，這是多項目融資的重要的策略。所謂優(yōu)化節奏，其中之一就是優(yōu)化投融產(chǎn)銷(xiāo)的節奏。投融產(chǎn)銷(xiāo)的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉和現金流的周轉，越能降低資金的閑置和占壓，這就相當于融資。優(yōu)化結構的第二個(gè)重要內容是多年滾動(dòng)節奏，通過(guò)做三年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規劃，把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，合理調整資金的使用規模、使用時(shí)機，使用成本，在此基礎上提高資金的使用效率與價(jià)值。代建對自有資金的占壓很小，本質(zhì)上其實(shí)是品牌管理、產(chǎn)品，服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運作?，F在很多的大企業(yè)都專(zhuān)門(mén)成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點(diǎn)在發(fā)力做代建。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團隊、體系、機制能管好合作項目，能夠與合作方共贏(yíng)多贏(yíng)，也是一個(gè)很好的全員融資的破局方案。建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價(jià)硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時(shí)泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷(xiāo)售。博志成發(fā)起建立了IP100董事長(cháng)俱樂(lè )部，目標是匯集文旅、康養、生態(tài)等各領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)公司，去協(xié)助開(kāi)發(fā)商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。投資者生態(tài)圈其實(shí)就是外部事業(yè)合伙人?，F在很多房企都在與制造業(yè)企業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)。但首先要保證引入資金的安全，同時(shí)要有共贏(yíng)多贏(yíng)的心態(tài)。
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原標題：
央行降準！利好地產(chǎn)？
地產(chǎn)黃老邪 
