觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
這被解讀為泰禾戰術(shù)之一。只不過(guò)風(fēng)險之大很可能使泰禾在債務(wù)泥潭中越陷越深。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 泰禾陷入債務(wù)泥潭的程度比外界所了解的要更深。
最開(kāi)始出現流動(dòng)性危機后，泰禾開(kāi)始賣(mài)項目等紓困求生；但自2020年1月開(kāi)始出現貸款違約，到7月份首只信用債違約，泰禾的債務(wù)危機相繼全面爆發(fā)，并隨后開(kāi)始了一系列債務(wù)重組工作動(dòng)作。
這個(gè)過(guò)程中，泰禾時(shí)常發(fā)布項目交付等消息釋放積極的信號，不過(guò)實(shí)際的債務(wù)重組進(jìn)展似乎頗為緩慢，這讓人們對于泰禾的債務(wù)問(wèn)題和重組進(jìn)展認識都較為模糊。
7月7日，泰禾在經(jīng)過(guò)3次延期后終于對深交所的年報問(wèn)詢(xún)函作出回復。
該問(wèn)詢(xún)函件中直指泰禾在財務(wù)上的12大項問(wèn)題，包括利息資本化、減資事項、未歸還的債務(wù)明細、涉及訴訟、預付金額或比例是否合理、存貨跌價(jià)準備計提、股權投資及合作項目情況等多個(gè)方面。這些種種更直接顯示泰禾隱秘難懂的債務(wù)問(wèn)題。
最新的問(wèn)詢(xún)函件中泰禾披露，截至2021年6月18日，公司已到期未歸還的借款為444.91億元，年內到期債務(wù)319億。此外，我們也得以窺見(jiàn)泰禾當下境況和債務(wù)重組成效。
債權債務(wù)對沖疑云
泰禾2020年財報遭中興華會(huì )計師事務(wù)所出具保留意見(jiàn)審計報告，審計沒(méi)有認同的數據信息主要包括利息資本化和三方債務(wù)抵賬，這也是當前泰禾債務(wù)最受關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題。
首先是利息資本化。從理論上講，利息資本化將借款利息支出確認為一項資產(chǎn)，需要相當長(cháng)時(shí)間才能達到可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)等所發(fā)生的借款利息支出，亦是利息資本化的范圍。
利息資本化有一個(gè)好處是借款利息不計入財務(wù)費用，從而不會(huì )過(guò)大影響當期利潤，此外有時(shí)可能會(huì )得到相關(guān)政府補助；缺點(diǎn)是需要在后期分期計提折舊逐漸計入當期損益，損失總數無(wú)差別，貨幣的時(shí)間價(jià)值也喪失。
根據泰禾最新對問(wèn)詢(xún)函的回復，本年借款費用資本化金額為83.88億元（上年為125.20億元），利息資本化率為8.38%（上年為10.03%），主要因通過(guò)償還金融機構借款和進(jìn)行債務(wù)展期，該兩個(gè)指標均較上年有所降低。
不過(guò)，利息資本化中，存貨中借款費用資本化部分的占比比較值得關(guān)注，該指標一定程度上會(huì )稀釋存貨中真實(shí)可銷(xiāo)售資產(chǎn)的權重。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體計算，截至2020年末，泰禾存貨余額中借款費用的資本化金額占比已達到了近23.27%（2018年近15%、2019年為18.38%）。
這對未來(lái)的凈利潤影響較大；此外，若該資本化費用進(jìn)入損益表的話(huà)，事實(shí)上泰禾去年的虧損或遠不止51億元。
另外一個(gè)較突出的問(wèn)題是泰禾略顯復雜的債權債務(wù)對沖，主要涉及泰禾（上市公司）、嘉興焜昱（黃其森控制）和中城建（泰禾總包施工單位、第一大供應商）三方的交易。
該宗交易涉及高達63.8億元的現金流出，主要涉及泰禾集團應收中城建設的63.8億元沖抵泰禾與嘉興焜昱的往來(lái)款69億元。
據了解，交易源頭最早追溯至2018年，泰禾集團與大股東泰禾投資成立一家合伙企業(yè)計劃用于投資新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，泰禾投資控制的嘉興焜昱作為有限合伙人實(shí)繳出資69億元，后來(lái)或是因為出現流動(dòng)性危機，嘉興焜昱對其實(shí)繳出資的69億元單獨減資計入其他應付款，以“往來(lái)款”的形式進(jìn)入泰禾集團，形成了泰禾集團對合伙企業(yè)的債務(wù)。
同時(shí)另一個(gè)頗受爭議的操作是，2020年初出現債務(wù)違約時(shí)，泰禾集團緊急預付給中城建工程款55億元，至該年底預付工程款上升至63.8億元，這與泰禾實(shí)際應付賬款有很大出入。
而2020年最后一天，泰禾集團、嘉興晟昱（泰禾控股子公司）、中城建設簽署三方協(xié)議，將泰禾集團應收中城建設的63.8億元，與應付嘉興焜昱的69億元進(jìn)行沖抵，另外還形成泰禾對中城建的債務(wù)6.33億元。
通過(guò)這次債權債務(wù)，涉及金額由此在資產(chǎn)負債表中得以抹平，而63.8億元金額已占泰禾2019年凈資產(chǎn)的43.56%，泰禾并未根據上市規則進(jìn)行董事會(huì )審計和公開(kāi)披露。
對此深交所質(zhì)疑嘉興焜昱全部實(shí)繳出資進(jìn)行減資的必要性及合理性；以及要求泰禾分析預付中城建大額款項的合理性，此問(wèn)題也即是質(zhì)疑泰禾是否存在馬甲公司以及利益輸送的嫌疑。
而后根據近期泰禾披露的相關(guān)公告，嘉興晟昱并未實(shí)際開(kāi)展并購或股權投資業(yè)務(wù)，全部資本金已逐步投入到泰禾建設的項目或用于歸還項目借款；泰禾持有嘉興晟昱的合伙份額被凍結，凍結數額40億元，可能影響減資事項的實(shí)施。
此次回復函中泰禾則表示，“經(jīng)與中城建設協(xié)商后，雙方同意對尚未結算的預付賬款形成的債權進(jìn)行回收，而公司向中城建設支付預付款事項是為了盡快推進(jìn)項目建設進(jìn)度，以期盡早實(shí)現項目銷(xiāo)售回款?！?/p> 債務(wù)泥潭下的困境
泰禾的債務(wù)問(wèn)題似乎頗為復雜。值得注意的是，泰禾近年來(lái)與財務(wù)狀況相關(guān)的人員及機構都發(fā)生頻繁變更。
比如連續兩年變更的年審會(huì )計機構。2019年10月，泰禾年審會(huì )計機構由瑞華會(huì )計師事務(wù)所變更為大華會(huì )計師事務(wù)所，2021年1月15日再變更為如今提出審計保留意見(jiàn)的中興華會(huì )計師事務(wù)所，2019年度、2020年度財務(wù)審計等相關(guān)費用分別為350萬(wàn)元、400萬(wàn)元。
財務(wù)總監的職務(wù)也基本以一年任的頻率流動(dòng)，如2018年，副總經(jīng)理、財務(wù)總監羅俊離職，李斌接任；2019年，李斌跳槽，姜明群接任；2020年，姜明群辭任，王偉華接任。今年3月初，王偉華辭任，由泰禾財務(wù)資金中心總經(jīng)理劉向民接替。
針對“財務(wù)總監連續四年在年報披露前離職的原因，及是否在財務(wù)處理上與公司管理層、年審會(huì )計師存在重大分歧”的詢(xún)問(wèn)，泰禾并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性解疑，給出的說(shuō)法較為官方。
債務(wù)現狀如何？泰禾在本次回復問(wèn)詢(xún)函中公告，截至2021年6月18日，公司已到期未歸還的借款為444.91億元，借款的金融機構類(lèi)型包括信托、基金、銀行、四大資管以及境內外債券，以信托居多；預計負債計提金額47.82億元。
而2021年內到期債務(wù)為318.66億元，其中一季度占317.26億元，三季度占1.4億元。按類(lèi)型分，銀行貸款占35.85億元，信托占61.72億元，資產(chǎn)管理占12.60億元，公司債占208.48億元，占比分別為11.25%、19.37%、3.95%和65.42%。
與此同時(shí)，泰禾集團資金周轉困難存在大額債務(wù)違約、逾期交房、全國大量未完工項目陷入停擺、爛尾的情況，并涉及多起訴訟等相關(guān)事項。
截至6月18日，泰禾集團因被擔保人發(fā)生逾期導致公司需履行擔保義務(wù)的債務(wù)約為57.17億元。截止到2021年6月的數據顯示，福建福州泰禾集團涉及司法案件已達7843次，裁判文書(shū)高達7708宗，限制高消費600多次。
對于上述問(wèn)題解決方式，泰禾集團表示，目前，公司及各借款主體正在積極與相關(guān)債權人進(jìn)行溝通，通過(guò)融資置換、債務(wù)展期、延期、分批還款等方式，針對逐筆債務(wù)協(xié)商出妥善的解決方案，債務(wù)重組工作取得了較大進(jìn)展。
而債務(wù)還款資金的來(lái)源，公司償債資金主要來(lái)源于所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售回款，其次來(lái)源于自持物業(yè)項目的變現。在公司資產(chǎn)流動(dòng)性方面，存貨占公司總資產(chǎn)的比例約70%，主要為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。
據了解，截至今年5月底，泰禾持有的土地儲備中可開(kāi)發(fā)建筑面積約923.87萬(wàn)平方米；自持物業(yè)項目共計18個(gè)，涉及購物中心、LOFT、底商、寫(xiě)字樓、車(chē)庫車(chē)位、地下商業(yè)、室外步行街等多種業(yè)態(tài)，截至2020年底，這部分資產(chǎn)的公允價(jià)值共計約251億元。
財報顯示，2021年一季度，泰禾凈利潤虧損3.55億元；截至2021年3月31日，泰禾的總資產(chǎn)為2194.2億元，對外總負債高達1997.58億元，總負債率高達91.04%。
但從某種意義上來(lái)講，“債務(wù)”反倒成了泰禾最后的一根救命稻草，因為它理論上給了債權人一定的希望，這也被解讀為泰禾的戰術(shù)之一。只不過(guò)風(fēng)險之大很可能使泰禾在債務(wù)泥潭中越陷越深。
而泰禾將如何整體盤(pán)活？如今距離萬(wàn)科宣布入股泰禾已經(jīng)接近一年之久，但債務(wù)重組進(jìn)展緩慢。
今年相關(guān)的公開(kāi)消息是包括——3月初，泰禾公告宣布，根據公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，聘任黃耀文為副總經(jīng)理，黃耀文曾任萬(wàn)科、星河控股財務(wù)負責人；4月初有消息傳萬(wàn)科已調度了一支團隊在上海成立平臺管理公司，將操盤(pán)泰禾華東、華南項目；6月初，萬(wàn)科在互動(dòng)平臺回應投資者提問(wèn)稱(chēng)，萬(wàn)科當前未單方面終止合同，但保留合同約定的相關(guān)權利。
在此次回復函中泰禾表示，“公司控股股東此次股份轉讓框架協(xié)議中設置了股份轉讓的先決條件，截至目前，上述協(xié)議中的相關(guān)先決條件尚未全部滿(mǎn)足?！?/p>
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
